421人口結(jié)構(gòu)將終結(jié)樓市泡沫

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1、4-2-1人口結(jié)構(gòu)將終結(jié)樓市泡沫2010年11月19日08:29:06　來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)【字號(hào)大小】【留言】【打印】【關(guān)閉】????世界上從沒(méi)有一個(gè)國(guó)家實(shí)行過(guò)“計(jì)劃生育”政策，一胎化的一個(gè)直接后果就是所謂“4-2-1”的人口結(jié)構(gòu)。目前，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移已基本結(jié)束，這標(biāo)志著“人口紅利”時(shí)代的結(jié)束和“人口負(fù)擔(dān)”的時(shí)代的來(lái)臨。這足以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量對(duì)比。日本今天的問(wèn)題可能只是中國(guó)明天問(wèn)題的縮影，老齡化更為嚴(yán)重的中國(guó)需要面對(duì)的問(wèn)題將很可能更為嚴(yán)重????隨著各地“限售令”的出臺(tái)，大通脹經(jīng)濟(jì)格局下的房地產(chǎn)泡沫終于看到了被遏制的希望。房地產(chǎn)泡沫可以說(shuō)是埋在各主要經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的“定時(shí)炸彈

2、”。前有日本被80年代吹起的地產(chǎn)泡沫炸進(jìn)了“失落的十年”，后有美國(guó)被次級(jí)貸款搞得經(jīng)濟(jì)衰退。這一切的罪魁禍?zhǔn)?，都是有人相信“房?jī)r(jià)會(huì)只漲不跌”這個(gè)神話。????美國(guó)加州的房?jī)r(jià)曾經(jīng)連漲40余年，而今，高峰時(shí)期54萬(wàn)的房子已經(jīng)跌到了30多萬(wàn)。日本的人口密度比我國(guó)更大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比我國(guó)更高，但是我們可以看到，在從1982年到2002年的20年間，日本6大城市的土地價(jià)格先是上漲了4倍多，后又跌回了1982年的水平。可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲不是絕對(duì)的，還要看它漲到了多少，漲多了總是要回落的。但是整個(gè)房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程卻堪稱(chēng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一次浩劫。????房地產(chǎn)泡沫不會(huì)產(chǎn)生任何價(jià)值，只會(huì)起到財(cái)富轉(zhuǎn)移的作用：財(cái)

3、富從整個(gè)社會(huì)的中間階層轉(zhuǎn)移到最富裕的少數(shù)人手中。這會(huì)打垮社會(huì)苦心維護(hù)的紡錘形結(jié)構(gòu)，而紡錘形結(jié)構(gòu)又是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力。由于富人的邊際消費(fèi)能力太低，高房?jī)r(jià)最直接的惡果就是透支整個(gè)社會(huì)未來(lái)的消費(fèi)能力，這對(duì)于希望擺脫出口依賴(lài)并刺激國(guó)內(nèi)需求的日本和中國(guó)，將是十分致命的打擊。日本已經(jīng)無(wú)法更正昨天的錯(cuò)誤，中國(guó)雖然還有機(jī)會(huì)，但是卻面臨更為嚴(yán)重的威脅：“4-2-1”的人口結(jié)構(gòu)。????世界上從沒(méi)有一個(gè)國(guó)家實(shí)行過(guò)“計(jì)劃生育”政策，一胎化的一個(gè)直接后果就是所謂“4-2-1”的人口結(jié)構(gòu)。目前，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移已基本結(jié)束，這標(biāo)志著“人口紅利”時(shí)代的結(jié)束和“人口負(fù)擔(dān)”時(shí)代的來(lái)臨。且不

4、說(shuō)，巨大的勞動(dòng)力落差會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和養(yǎng)老能力產(chǎn)生什么樣的影響。僅僅在微觀層面，一家人將繼承三套房的可能和婚齡人口減少這兩點(diǎn)，就足以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量對(duì)比。簡(jiǎn)單地說(shuō)，我國(guó)社會(huì)整體對(duì)居住用土地和住房的需求可能已經(jīng)接近頂峰，并且這一趨勢(shì)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)不會(huì)改變。當(dāng)然不排除個(gè)別地方的土地需求，由于人口轉(zhuǎn)移而繼續(xù)增長(zhǎng)。因此，我們不得不問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)房的人將越來(lái)越少，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？????這個(gè)問(wèn)題對(duì)于所有想買(mǎi)房子的人將是決定性的。也就是說(shuō)，即使沒(méi)有任何調(diào)控政策，只要市場(chǎng)充分意識(shí)到這個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，那么市場(chǎng)的預(yù)期機(jī)制就會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌，日本式的泡沫破滅隨時(shí)可能發(fā)生。到時(shí)，之前的上漲

5、將成為許多人的投資噩夢(mèng)，被透支掉的消費(fèi)能力和投資欲望將給未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成難以估計(jì)的損失。日本今天的問(wèn)題可能只是中國(guó)明天問(wèn)題的縮影，老齡化更為嚴(yán)重的中國(guó)需要面對(duì)的問(wèn)題將很可能更為嚴(yán)重。????無(wú)論是出于經(jīng)濟(jì)本身的需要還是社會(huì)公正的考慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須受到嚴(yán)格的管制。但是調(diào)控的思路直接決定了調(diào)控的效果。????當(dāng)下經(jīng)常談?wù)摰姆慨a(chǎn)稅。無(wú)論社會(huì)上反響如何，房產(chǎn)稅畢竟是從老百姓口袋里掏錢(qián)，今天的贊揚(yáng)可能明天就變成亂收稅的指責(zé)。而且我國(guó)征稅成本之高，征稅過(guò)程中的操作和尋租等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題隨時(shí)都有可能讓這項(xiàng)政策偏離原本的目標(biāo)，甚至激起更大的社會(huì)矛盾。即使沒(méi)有這些問(wèn)題，又有誰(shuí)能夠保證多出的稅金不會(huì)被轉(zhuǎn)

6、嫁到承租人的頭上？租金上漲又可能變成對(duì)高房?jī)r(jià)的支撐。對(duì)于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平和人人享有居住權(quán)這目標(biāo)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅容易打擊面過(guò)大又容易走樣。法律對(duì)每一個(gè)人都應(yīng)該是公正的，而不能為了順從輿情和“大多數(shù)人”的利益，去犧牲少部分人。????對(duì)付“囤積居奇”，限購(gòu)和行政查處已經(jīng)證明是行之有效的作法。每個(gè)公民都有平等的購(gòu)房權(quán)利。房產(chǎn)游戲的本質(zhì)就在于前人吃后人。利用通脹和土地稀缺造成的房?jī)r(jià)和租金上漲趨勢(shì)，向后來(lái)的人收取更高的租金，或賣(mài)出幾倍的價(jià)格。這也就是一些囤積房產(chǎn)的人愿意花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)幾十處房產(chǎn)，自己卻永遠(yuǎn)不會(huì)住的原因。也許有人會(huì)用通脹做借口，但是在通脹面前，人人是否平等？如果先富起來(lái)的人可以首先參與買(mǎi)房游

7、戲，而還沒(méi)富起來(lái)的人只有透支未來(lái)甚至上一代人的收入去享有一套住房，那么這不是在抵抗通脹，而是先富起來(lái)的人借了通脹的刀捅死了還沒(méi)有富起來(lái)的人。????因此，限制購(gòu)買(mǎi)不是否定市場(chǎng)的作用，而是保障了公民平等購(gòu)房的權(quán)利。人們依然有充分的權(quán)利，通過(guò)合法的努力，去享受更好的房子。受到限制的僅僅是企圖“囤積居奇”的人。這種行為應(yīng)該受到限制的原因就在于看似“市場(chǎng)化”的行為，擠占了共有的社會(huì)資源：土地，而每個(gè)中國(guó)公民都有平等的享受這種資源的權(quán)利。????限制購(gòu)買(mǎi)不僅在邏輯上容易接受，并