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1、經(jīng)濟學家認為通脹終結各地房市泡沫2012年將破滅—不一定準但有道理謝國忠最后的探戈通貨膨脹會終結中國的房地產(chǎn)泡沫，大部分房地產(chǎn)的收益，會落進政府的腰包。毛利中，開發(fā)商大概能拿到四分之一。但是，這些錢會再被用來買地。“我還能做什么呢?我的工廠都不賺錢，只能把錢投到地產(chǎn)里，”寧波一位企業(yè)家如此回答我對他資金配置的質疑?！巴稒C房地產(chǎn)，我最多虧30%。要是市場不行了，我大不了把房子給銀行。要是炒股票，一不小心就會虧70%-80%?！碑斘覇査麨槭裁床怀钟鞋F(xiàn)金，他回答道：“我朋友買的房子，去年還是一萬一平米，
2、現(xiàn)在已經(jīng)兩萬了。銀行利息太低。我要趕上我朋友。”這并不是一個孤例。最近，我?guī)状稳フ憬?，不停地有企業(yè)家給我講類似的故事。工廠不賺錢了。工人難找，每月2000塊包食宿都不好找工人。五年以前，這樣的待遇有的是人搶著干。原材料成本雖然比2007年低，但還至少是五年前的兩倍。最糟糕的是，海外訂單越來越少，客戶還不?？硟r?，F(xiàn)在企業(yè)太多，訂單太少。地產(chǎn)商不過是政府“打工仔”7資本從制造業(yè)流出，進入房地產(chǎn)，是吹大當前中國地產(chǎn)泡沫的主因。2008年股市大跌。一年時間里，A股從2007年11月的高點跌去四分之三。此后
3、的上漲，只是熊市反彈，還不是牛市。當前看多股市的說法，不過是絕望的人希望股市反彈，因此，不停鼓吹樂觀情緒。看多的言論網(wǎng)站上到處都是。有些網(wǎng)站看起來像是沒有醫(yī)生的精神病醫(yī)院。房地產(chǎn)市場是最大的秀場。今年主要房地產(chǎn)市場的銷售收入可能會突破4萬億，超過全國財政收入的一半。大部分房地產(chǎn)的收益，會落進政府的腰包。土地出讓金和各種稅費要占到房地產(chǎn)銷售價格的一半以上。毛利中，開發(fā)商大概能拿到四分之一。但是，這些錢會再被用來買地。雖然中國政府的財政收入分為很多類，但其中大約一半和房地產(chǎn)相關。中國的財政情況和199
4、7年的香港很像。這就是抑制房地產(chǎn)泡沫如此困難的原因。伴隨著美元走軟，房地產(chǎn)市場從2002年開始復蘇。當時，海外華人希望購買中國的物業(yè)，以減少美元資產(chǎn)。這成為是市場復蘇的一大推動力。和海外華人聯(lián)系緊密的沿海城市是第一波受益者。2005年末，當美聯(lián)儲將利率提高到4%之上時，中國房地產(chǎn)牛市戛然而止。第二波房地產(chǎn)牛市，則由銀行貸款推動，特別是住房抵押貸款。房地產(chǎn)公司在香港融資，以及外資進入房地產(chǎn)，也是第二輪房價上漲的重要推手。省會城市則受益匪淺。7當土地儲備和分散布局受到股市青睞時，上市的房地產(chǎn)公司以及獲
5、得外資支持的房地產(chǎn)企業(yè)，在省會城市掀起一輪拿地潮。他們的資金既支持了經(jīng)濟增長又制造了房地產(chǎn)需求。從某種意義上來說，金融企業(yè)也幫著推動了地產(chǎn)復蘇。不過，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都希望能在香港把股票變現(xiàn)。中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在還是一個賣得動的故事。他們都希望在最后的清算到來之前，變現(xiàn)離場。當前這一波房地產(chǎn)牛市從2009年3月開始。這更多是由中國自己政策造成的。疲軟的美元只不過幫著阻止資本外流，使資本盈余推高資產(chǎn)泡沫。在中國買房的外國投資者，經(jīng)歷了次貸風波之后，已對地產(chǎn)泡沫避之惟恐不及。事實上，這一波房價上漲的時候
6、，海外投資者都在拋售。這輪周期中，我看到三種信奉不同理念的購房者：第一類：政府不會讓房價下跌多數(shù)購房者都屬于這一類。這些人是中高收入人群，收入是全國平均工資的2倍或更多。他們對高房價一直難以容忍，并等待正確時機購房。他們歡迎全球危機，因為這是難逢的房價調整機遇。不過，房價沒有下跌。這使他們確信，政府不會讓房價下跌。這類人的邏輯就是，盡管房價高還是要買房，因為價格會漲得更高。這類人是天量抵押貸款增加的主要推動力量。2009年，他們主要集中在3月至8月買房。到目前為止，房地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，這類人賭對了
7、，他們賬面上已經(jīng)有利潤了。第二類：政府最喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商在這場危機中，一個朋友評價說，政府最喜歡房地產(chǎn)開發(fā)商。危機初期，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產(chǎn)—7土地不斷貶值。在正常市場經(jīng)濟中，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商很快就破產(chǎn)了。但是，國有銀行提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動性而不管他們凈資產(chǎn)狀況如何。然后，鼓勵購房的信貸優(yōu)惠出臺使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產(chǎn)銷售快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)商都獲救了。其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過的困境，現(xiàn)在也還未恢
8、復到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓中明白了，房地產(chǎn)行業(yè)總是獲利的。因此，每個人都想成為房地產(chǎn)開發(fā)商。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒有足夠資本的人就成為房地產(chǎn)投機者，希望這些利潤有一天能讓他們變成開發(fā)商。第三類：錢將不值錢通脹是熱門話題。通脹預期使得人們增加銀行存款。這與通脹趨勢是一致的：高收入人群消費的商品和服務，價格上漲最快。同樣的商品和服務，在歐洲或香港價格更低，哪怕是中國制造的。這就是為什么富人最害怕通脹?！盁o論房價怎么跌，我還有這套房子，但是現(xiàn)金價值可以
