湘陰房?jī)r(jià)為何漲不起來(lái)

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1、湘陰房?jī)r(jià)為何漲不起來(lái)？?2007年，誰(shuí)都感覺到，全國(guó)的房?jī)r(jià)漲得特別快、漲幅特別大。2008年，全國(guó)許多大中城市的房?jī)r(jià)紛紛下降，而且跌得令人心跳。?可是，又有誰(shuí)會(huì)想到，離湖南省會(huì)城市長(zhǎng)沙非常近只有45公里的湘陰縣城的房?jī)r(jià)，甚至比湘西的一些小縣城房?jī)r(jià)還低，幾個(gè)在售樓盤的房?jī)r(jià)卻如何也漲不起來(lái)，這是為什么？（陰湘縣城著名古跡：狀元塔）?現(xiàn)象與問題湘陰縣城距長(zhǎng)沙市區(qū)45公里，是湖南離長(zhǎng)沙最近的縣城;2008年初統(tǒng)計(jì)，湖南省縣城平均房?jī)r(jià)2500元/m2，長(zhǎng)沙商品房均價(jià)3900元/m2，但湘陰縣城商品房均價(jià)僅為900元/m2，甚至比國(guó)家級(jí)貧困縣江華

2、縣、安化縣等的房?jī)r(jià)還低。政府重點(diǎn)工程高嶺汽車站配套項(xiàng)目——高嶺車站財(cái)富廣場(chǎng)，總建筑面積近5萬(wàn)平方米，住宅和商業(yè)面積各占一半，自2007年初公開銷售，住宅均價(jià)800元/m2，商鋪一二層銷售均價(jià)3000元/m2，到2008年初，住宅基本售完，均價(jià)為850元/m2，漲價(jià)幅度僅為6%;商鋪銷售率為50%，價(jià)格平均還是3000元/m2，根本就沒有上漲過。如此低的市場(chǎng)價(jià)格，如此緩慢的市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度，到底是為什么？?從2002年到2007年的六年時(shí)間，各年開發(fā)量分別為9萬(wàn)平方米、2.5萬(wàn)平方米、11.5萬(wàn)平方米、10萬(wàn)平方米、20萬(wàn)平方米、20萬(wàn)平方

3、米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)近六年來(lái)湘陰縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)總量約為73萬(wàn)平方米。如此極少的開發(fā)規(guī)模，如此緩慢的市場(chǎng)發(fā)展速度，到底是為什么？?湘陰縣城中心的濱江茗園項(xiàng)目，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，總投資額不到1億元，從2004年開發(fā)并銷售第一期到2007年開發(fā)銷售第三期整整花了4年，售價(jià)從568元/m2才漲到758元/m2;調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，湘陰本地的房地產(chǎn)消化量每年大約在10萬(wàn)平方米上下。許多先富起來(lái)者寧可到岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙購(gòu)房，也不在湘陰本地置業(yè)。如此少的市場(chǎng)需求量，如此低的市場(chǎng)成交量，到底是為什么？調(diào)查與分析?湘陰近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)非常緩慢，每年新

4、開工項(xiàng)目很少。2005年以前，均只有本地的開發(fā)商投資建設(shè)的項(xiàng)目，規(guī)模相當(dāng)小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)較低，外來(lái)開發(fā)商和外來(lái)投資購(gòu)房者也少。直到2005年，才出現(xiàn)長(zhǎng)沙、浙江等外來(lái)投資商。以浙江中設(shè)和精密兩家公司分別開發(fā)的湘陰商貿(mào)城和精密現(xiàn)代城、新世紀(jì)花園等項(xiàng)目為代表，才算稍有規(guī)模，并略微拉升了房?jī)r(jià)。?湘陰縣2002-2007年房產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)表從上述六年來(lái)湘陰房地產(chǎn)開發(fā)情況可以看出，2002年開發(fā)量為9萬(wàn)平方米，2003年開發(fā)量為2.5萬(wàn)平方米，2004年開發(fā)量為11.5萬(wàn)平方米，2005年開發(fā)量為10多萬(wàn)平方米。2006年、2007年開發(fā)量分別達(dá)到20萬(wàn)

5、平方米。因而，五年來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)湘陰整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)量約為73萬(wàn)平方米，住宅與商業(yè)的比例可謂平分秋色。?綜合分析認(rèn)為，湘陰本地的房地產(chǎn)消化量每年大約在10萬(wàn)平方米以下。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，人民居住需求加強(qiáng)和對(duì)居家條件的改善，加之外來(lái)投資購(gòu)房和置業(yè)者的介入，將來(lái)每年的需求量應(yīng)該會(huì)有不斷的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)每年消化房地產(chǎn)的體量，未來(lái)幾年可能會(huì)以10%-15%的比例增長(zhǎng)，也就是說(shuō)，2008年可能消化12-15萬(wàn)平方米，2009年可能消化14-18萬(wàn)平方米……??根據(jù)上述調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明：?湘陰目前在售樓盤住宅均價(jià)為900-1000元/m2左右

6、;多層為700-900元/m2;小高層、高層約為1100—1350元/m2。湘陰目前在售樓盤商業(yè)均價(jià)為3000-12000元/m2不等，主要視地段和項(xiàng)目定位。?此外，我們?cè)诖罅繕潜P的詳細(xì)調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象：1、部分開發(fā)商為迎合消費(fèi)者省事的心理，將契稅進(jìn)行了減免，實(shí)際上均算進(jìn)入房?jī)r(jià)內(nèi)。2、也有項(xiàng)目將契稅和物業(yè)維修基金合計(jì)收總房款的3%。3、水電開戶費(fèi)一般為1980元/戶，煤氣開通費(fèi)為2310元/戶。4、物業(yè)管理費(fèi)住宅小區(qū)一般為0.25—0.35元/平方/月。5、購(gòu)房折扣差別較大，從95折到99折不一，以前也有88折的。6、湘陰縣住宅房

7、按揭一般為6成15年按揭，商業(yè)原來(lái)5成10年，后來(lái)因政策調(diào)控絕大部分項(xiàng)目不提供商鋪按揭。7、車庫(kù)銷售不好，單價(jià)比住宅稍貴，約1200-1500元/平方米。8、雜屋間極少，調(diào)查樓盤中只有高嶺車站財(cái)富廣場(chǎng)配頂層雜屋，以贈(zèng)送給購(gòu)頂層的住戶。?（端陽(yáng)節(jié)期間，某現(xiàn)房商鋪打出了“95”折的優(yōu)惠促銷宣傳）綜合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商的操作理念落后，營(yíng)銷措施簡(jiǎn)單，銀行扶持力度和政策支持不大，銷售折扣控制松馳、物業(yè)管理水平較差、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，新興市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)不活不旺，二手房專門租售店幾乎沒有。這些現(xiàn)象更進(jìn)一步說(shuō)明，湘陰的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段

8、。?更進(jìn)一步調(diào)查研究得知，近年來(lái)的湘陰經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展也不錯(cuò)，但是人們的購(gòu)買力卻在下降。為什么呢？最根本的原因在于，近十年來(lái)的“碼患”非常猖狂，湘陰縣數(shù)十萬(wàn)人受害，甚至許多家庭全體參與“買碼”，于是，我們便會(huì)經(jīng)?？吹綗o(wú)心工作