上海房?jī)r(jià)是漲是跌

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1、苗苗的一句話(huà)點(diǎn)醒了我。這句話(huà)能夠高度概括當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。現(xiàn)在中國(guó)的商品房可利理解為首飾，這些首飾通過(guò)價(jià)格分為高檔、低檔、和奢侈。市中心的房子就是奢侈品，它一方面能夠體現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)者的社會(huì)地位，還能提供優(yōu)越的舒適性，還能夠提供資本保值的功效。中國(guó)存在的問(wèn)題是低檔和中檔首飾太少了，許多人沒(méi)首飾戴。但奢侈品首飾有的是人來(lái)買(mǎi)單，他們很有錢(qián)。有錢(qián)人炒完奢侈品樓盤(pán)后就炒高檔樓盤(pán)，炒完高檔樓盤(pán)后就炒中低檔樓盤(pán)。對(duì)于上海這個(gè)城市，它特殊的國(guó)際地位，使得那里寸土寸金，后果是，上海的每一套住房都是奢侈品，高昂價(jià)格的原因只有一個(gè)，那就是來(lái)自全國(guó)各地的有錢(qián)人都

2、想住到那里，看誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)就是爺。全國(guó)有錢(qián)人多的是，必須得出個(gè)服眾的價(jià)格才能夠配得上那把沉甸甸的鑰匙。地球上的空間有限，城市空間更是有限，城市中心地帶的空間更加有限。經(jīng)濟(jì)能力是決定你是住在地球上還是住在地球上的城市里還是住在地球上的城市里的中心地帶。所以，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不變，不斷有新貴出現(xiàn)。他們永遠(yuǎn)會(huì)成為上海高房?jī)r(jià)的支持者。支持的動(dòng)機(jī)不僅僅是他們想賺錢(qián)，更多的是對(duì)國(guó)際性大都市的渴望。誰(shuí)叫中國(guó)只有一個(gè)上海的呢？上海房?jī)r(jià)是漲是跌？?綠城黃浦灣(BundHouse)是位于上海市中心的一個(gè)住宅項(xiàng)目。去年8月，該項(xiàng)目一座豪華公寓樓開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售結(jié)果令

3、人驚喜：全部88套公寓在開(kāi)盤(pán)首日售罄，每套均價(jià)超過(guò)1600萬(wàn)元人民幣（合230萬(wàn)美元）。仲量聯(lián)行(JonesLangLaSalle)駐上海研究主管柯志謙(MichaelKlibaner)表示：“這表明了市場(chǎng)有多么火爆?！苯衲昶駷橹梗S浦灣僅售出32套公寓，但這批房子的售價(jià)上漲了50%左右。第二批公寓與首批公寓幾乎完全相同，只是可以更好地觀賞到黃浦江的風(fēng)景。為什么開(kāi)發(fā)商能在一天之內(nèi)把投向市場(chǎng)的數(shù)十套公寓賣(mài)光？柯志謙表示，這是因?yàn)橹袊?guó)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。“這種預(yù)期可能并不合理，但它的確是造成當(dāng)前局面的因素之一?！秉S浦灣只是表明上海樓市狂

4、熱的諸多例證之一。上海是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的地方。在狂熱的豪華住宅板塊，上海房源的售價(jià)是北京的兩倍。就連上海郊區(qū)“大眾化的”住宅公寓，每套售價(jià)也要30萬(wàn)美元左右。中國(guó)的房?jī)r(jià)飆升得如此之高，以至于越來(lái)越多的觀察人士發(fā)出警告，稱(chēng)樓市已形成投機(jī)泡沫，崩盤(pán)為期不遠(yuǎn)。前摩根士丹利(MorganStanley)首席亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家、現(xiàn)居上海的謝國(guó)忠(AndyXie)表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的泡沫。在各大城市，房?jī)r(jià)收入比（一個(gè)衡量住房可承受能力的指標(biāo)）大多超過(guò)了20倍。這意味著，中國(guó)內(nèi)地的普通人需要花費(fèi)自己20年的全部收入，才能購(gòu)買(mǎi)一套普通的房產(chǎn)?！?當(dāng)然

5、，中國(guó)私有房產(chǎn)的銷(xiāo)售對(duì)象是富裕的精英階層，而不是普通勞動(dòng)者。因此，衡量住房可承受能力的傳統(tǒng)指標(biāo)可能并不適用。盡管如此，中國(guó)政府仍對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)感到擔(dān)心，并將其視為一項(xiàng)潛在的社會(huì)不安定因素。在截至今年3月的一年內(nèi)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)上漲了11.7%，這一漲幅是自近五年前開(kāi)始編制記錄以來(lái)最大的。上月，為了遏制房?jī)r(jià)上漲，中國(guó)出臺(tái)了一些迄今最嚴(yán)厲的措施，旨在打擊房地產(chǎn)投機(jī)。國(guó)務(wù)院下令，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，銀行須暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的貸款，并拒絕向不能提供本地居住證明的購(gòu)房者發(fā)放房貸。地方政府還獲準(zhǔn)可自行決定，酌情在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。

6、德意志銀行(DeutscheBank)中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿(JunMa)表示：“我們預(yù)計(jì)，政府未來(lái)數(shù)月將針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)一些更為有力的反投機(jī)政策?！币虼?，他預(yù)計(jì)，中國(guó)一些最大城市的平均房?jī)r(jià)跌幅將高達(dá)10%，高端房產(chǎn)可能會(huì)縮水20%。一位在上海從業(yè)逾15年的房產(chǎn)中介表示，他從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這樣擔(dān)心當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。他表示：“房?jī)r(jià)已上漲到荒謬的水平?！彼硎荆诟叨说禺a(chǎn)市場(chǎng)，出租房屋的租金回報(bào)率僅為1.5%。不過(guò)，并非所有觀察人士都認(rèn)為上海地產(chǎn)市場(chǎng)很快將步履踉蹌。仲量聯(lián)行的柯志謙表示：“我們認(rèn)為上海樓市仍相對(duì)健康，不過(guò)我們對(duì)其它一些市場(chǎng)的態(tài)度開(kāi)始變得

7、越來(lái)越謹(jǐn)慎。我絕對(duì)堅(jiān)信，上海樓市不是一個(gè)泡沫。”人們之所以把上海與中國(guó)其它城市區(qū)別看待，有很多的原因，其中包括：上海擁有一個(gè)可觀的房屋租賃市場(chǎng)，而且是在中國(guó)經(jīng)商和開(kāi)展金融業(yè)務(wù)的首選之地。但是，那種認(rèn)為會(huì)有越來(lái)越多的人遷駐上海的觀點(diǎn)，并不全然正確。近年來(lái)，不少跨國(guó)工業(yè)企業(yè)遷離上海，搬到成本更低的城市。觀察人士預(yù)計(jì)，即使未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)真的下跌，中國(guó)也不太可能重演美國(guó)的次貸危機(jī)。中國(guó)購(gòu)房者的負(fù)債水平遠(yuǎn)不及美國(guó)購(gòu)房者。里昂證券(CLSA)駐上海經(jīng)濟(jì)學(xué)家安迪羅斯曼(AndyRothman)表示，在中國(guó)售出的所有住房中，購(gòu)房者以現(xiàn)金全款購(gòu)買(mǎi)的占到四分之一

8、左右。房貸的最低首付比例約為20%，有大約半數(shù)的購(gòu)房者被要求支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%至40%的首付。羅思曼表示：“與全球大多數(shù)城市的普通居民一樣，上海和沈陽(yáng)的普通居民買(mǎi)不起市中心的住