房?jī)r(jià)漲降-依然是霧里看花

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1、房?jī)r(jià)漲降:依然是霧里看花從今年年初開(kāi)始，前幾年一直扶搖直上的房?jī)r(jià)也遭遇了“倒春寒”，國(guó)內(nèi)先后多個(gè)城市傳出樓市降價(jià)消息，就連一直被視為中流砥柱的一線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)。剛剛結(jié)束的五一假期，火的是景點(diǎn)，堵得是高速公路，冷的是售樓處；多的是觀望者，少的是購(gòu)房者。據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并創(chuàng)下了自2008年實(shí)行“五一”小長(zhǎng)假以來(lái)7年的最低值。房市的低迷不僅表現(xiàn)在售房量上，還表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，

2、扣除保障房后，北京4月純商品住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)明顯下調(diào)，僅為每平方米2.5萬(wàn)元左右，環(huán)比上月下降超過(guò)10%。全國(guó)商品房市場(chǎng)中，廣州房?jī)r(jià)跌幅最明顯，從2月份開(kāi)始，雅居樂(lè)旗下6大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均有全線7.8折優(yōu)惠，而且，廣州商品房均價(jià)從3月份至今下降了3000多元。9商品房成交量與價(jià)格下降，加上近兩年來(lái)收緊的信貸政策，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)在4、5月份隱現(xiàn)拐點(diǎn)，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)大跌已成為必然，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為房?jī)r(jià)在短暫的下行之后還會(huì)持續(xù)走高。兩種聲音此起彼伏，老百姓對(duì)真假“降價(jià)”也難分難辨。其實(shí)，預(yù)測(cè)是后

3、事，如何看、怎么看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是在混亂的房產(chǎn)信息中理順?biāo)悸返年P(guān)鍵?？唇祪r(jià)之原因原因之一：政策調(diào)控國(guó)家宏觀調(diào)控政策能從終端上促使房?jī)r(jià)下跌。現(xiàn)在消費(fèi)者普遍存在一種買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心理，這種不正確的消費(fèi)心理為房?jī)r(jià)的飆升起到了一定的作用，當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策已明確指出要堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，糾正人們的消費(fèi)心理。此外，針對(duì)消費(fèi)者低買(mǎi)高賣賺取差額的投機(jī)行為，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，二手房轉(zhuǎn)讓稅制度建立，第二套房首付60%，限購(gòu)政策合理引導(dǎo)住房需求即貸款利率的提高等等，針對(duì)消費(fèi)者的行為，國(guó)家出臺(tái)了一系列的針對(duì)

4、政策，這些政策的出臺(tái)打擊了投機(jī)行為，遏止了房?jī)r(jià)的上漲，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。原因之二：資金分流此前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在博鰲亞洲論壇上表示，今年政府不會(huì)推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的人士很失望。其中，最失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府推動(dòng)新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)。9今年以來(lái)國(guó)內(nèi)資金面正在發(fā)生的迅猛變化，隨著以余額寶為代表的各種理財(cái)寶的出現(xiàn)，以“80后”為代表的職場(chǎng)主力軍把投資理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)向了投資門(mén)檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計(jì)的理財(cái)寶，而投

5、資門(mén)檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，理財(cái)寶正在變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。另外，日前宣布的滬港通的具體實(shí)施日期雖然還要等上6個(gè)月時(shí)間，但是考慮到港股的低價(jià)格以及高分紅，對(duì)于偏愛(ài)穩(wěn)健型投資的國(guó)人來(lái)說(shuō)，港股無(wú)疑是一個(gè)追求穩(wěn)健投資回報(bào)的好去處，這對(duì)最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，絕對(duì)不是一個(gè)好消息。原因之三：成本回落近幾年地產(chǎn)業(yè)火爆時(shí)，各地不斷爆出地產(chǎn)商爭(zhēng)搶“地王”的消息，土地價(jià)格也是一路走高。然而從去年下半年以來(lái)，除了北京等一線城市外，各地地產(chǎn)商爭(zhēng)搶

6、“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價(jià)格漸趨穩(wěn)定。再來(lái)看看融資成本，很長(zhǎng)一段時(shí)間，由于銀行對(duì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款審批趨嚴(yán)，很多地產(chǎn)商不得不從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達(dá)30%以上。不過(guò)，隨著包括保險(xiǎn)資金、信托資金、券商托管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，向地產(chǎn)商提供資金的渠道日漸增多，目前，一線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資成本已經(jīng)低于15%，其他大多數(shù)城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也回落到20%左右。9最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項(xiàng)，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居

7、高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌依然是主趨勢(shì)?？傮w來(lái)看，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價(jià)的勇氣，因?yàn)榻祪r(jià)既不會(huì)影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂(lè)而不為？原因之四：需求不足目前國(guó)內(nèi)很多城市大量出現(xiàn)新房閑置。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，排除北京市等一線移民城市的因素，國(guó)內(nèi)其他城市按常住人口統(tǒng)計(jì)，平均每戶居民所擁有的住房超過(guò)了兩套。有分析稱，經(jīng)過(guò)了15年以來(lái)史上最大規(guī)模的建房運(yùn)動(dòng)，有能力買(mǎi)房的人基本上都買(mǎi)了，如

8、今對(duì)于買(mǎi)房有需求的主要是新婚一族和新近移民到新城市的國(guó)人，這些人希望買(mǎi)房，但是要積攢夠買(mǎi)房所需的首付尚需時(shí)日?？唇祪r(jià)之真假中國(guó)指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，以中國(guó)前100個(gè)中心城市房?jī)r(jià)的漲跌城個(gè)數(shù)看，4月有55個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，這100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.10%，所以，總體來(lái)說(shuō)是以微漲為主。9在房?jī)r(jià)下跌的城市中，北京和廣州的表現(xiàn)最為突出而典型。今年3月，萬(wàn)科在大興的樓盤(pán)均價(jià)由預(yù)定的2.6萬(wàn)元每平（精裝）降到開(kāi)盤(pán)售價(jià)的2.1萬(wàn)元每平（毛坯），除去每