抵押價值評估在房地產(chǎn)在建項目中的技術(shù)方法

《抵押價值評估在房地產(chǎn)在建項目中的技術(shù)方法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、抵押價值評估在房地產(chǎn)在建項目中的技術(shù)方法臺州市天平房地產(chǎn)評估咨詢有限公司【】針對房地產(chǎn)在建項目抵押價值評估與普通房地產(chǎn)評估的不同，從在建項目的評估對象，現(xiàn)場勘查和評估方法幾個方面進行探討，可供參考。【關(guān)鍵詞】在建項目；抵押價值；風(fēng)險評估房地產(chǎn)在建項目抵押是公司籌集資金的一種關(guān)鍵方式，然而，在確定在建項目價值時，金融機構(gòu)對評估機構(gòu)有很大的依賴性。實際上，在評估在建項目過程中，專業(yè)評估機構(gòu)的評估對象是還沒有竣工驗收的工程，故而其風(fēng)險與不確定比己成形的房地產(chǎn)要高，因此在評估時要嚴守謹慎性的評估原則。一、評估對象在建項目抵押涉及兩個方面的內(nèi)容：一

2、個是在建項目，一個是抵押價值。強調(diào)工程的組成，并說明工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用，對己完工竣工驗收或者己經(jīng)完工但尚未驗收的工程則不屬于在建項目抵押范疇。在建項目抵押價值評佔的對象可以歸結(jié)為正在建設(shè)尚未完工的工程括新建、擴建、改建、遷建工程。二、現(xiàn)場查勘在建項目的現(xiàn)場勘查是在建項目評估的必經(jīng)之路，它具有極高的不確定性。因此在全面匯總收集評估資料的過程中，既要收集一般的資料，乂要重點關(guān)注在建項目的工程款支付、施工進度、賠償與違約等。在建項目牽扯到了不同種類型、不同種狀態(tài)的房地產(chǎn)，故而需我們具體問題具體分析。1.施工進

3、度這是確定貸款額度的主要參考指標，主要核查施工的進度是否與施工計劃相一致，是否存在賠償和違約的風(fēng)險。在實務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生實際施工進度與施工計劃不相一致的情況，提前或者延誤乂涉及到是否能夠調(diào)整，提前的乂可能涉及到工程質(zhì)量是否符合要求，延誤的又可能涉及到賠償金，應(yīng)該準確界定施工狀況，必要時可以請施工人員協(xié)助確定。對于停工較長吋間的在建項0，這吋可能不僅涉及到工程款的支付，還可能涉及違約金和賠償金甚至是工程糾紛的問題,通常情況是以各方達成的有關(guān)協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定處理方式和賠償金額并從在建項0的評估價值中予以扣除。1.施工質(zhì)量。在建項S施工質(zhì)

4、量是重點核查的內(nèi)容之一，涉及到抵押權(quán)實現(xiàn)吋房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，應(yīng)該查看原始的施工記錄如材料進場檢驗及試驗報告檢驗批、分項工程檢驗報告和分部工程檢驗報告。監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要吋還需請監(jiān)理工程師協(xié)助以確定施工的質(zhì)量和等級。2.工程款支付情況。評估在建項0的抵押價值時，在建項0發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評估吋，是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明，存在拖欠建筑工程價款的應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額。但在實務(wù)中施工企業(yè)大都是先為開發(fā)公司墊付工程款，到房屋主體完成后進行預(yù)售，然后開發(fā)公司用預(yù)售款支付工程款。另外，施工單位墊付的工程款是否應(yīng)收取利

5、息，拖欠工程款利息從何吋開始計付等問題應(yīng)認真界定。大多數(shù)情況下，承包方處在不利的地位，能夠按吋支付工程款算是順利；同時一般拖欠的工程款都沒冇計算利息，這對于抵押價值評估也存在一定的影響；如果奮支付利息的要求也屬于奮優(yōu)先權(quán)的支付項B,在在建項0評估值中應(yīng)予以扣除，它的大小對抵押價值有直接的影響。因此，核清工程款及其利息支付是確定抵押價值的必要條件之一。三、評估方法在建項0抵押價值的評估最終需確定價值的計量，評估抵押價值的過程其實就是對價值的大小進行測算的過程。因在建項0具冇特殊性特征，價值評估比現(xiàn)房的價值的復(fù)雜程度更高。因此，我們必須要認真

6、了解在建項目的特殊性。殊不知，正確而又全面地了解在建項0的特征是價值計量的必要條件。(1)成本法。成本法是在建項S抵押價值評估的主要方法之一。它是將在建項目各項客觀合理的投入成本進行累，加以此求取在建項0價值的方法。具體而言就是土地成本、開發(fā)成本、管理費用、稅費及利息之和。在建項0市場價值=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+稅費+利息與通常的成本法相比，這里少了開發(fā)利潤和銷售階段的費用和稅金，冇的地方將開發(fā)利潤和銷售費用列入其中，這種做法值得商榷。原因是在建項0—般很少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)是折價、變價或者拍賣，而這些費用非但不能增加在建項目

7、的價值，而II還屬于優(yōu)先扣除項H,不應(yīng)將其計入成本當(dāng)中，在建項0開發(fā)利潤是一個比較有爭議的項0。從投資者的角度看，如果工程己經(jīng)完工出售必然可以獲得利潤，那么將此利潤在工程的各個階段進行分攤，在在建項0評估時點按照一定的比例必然可以獲得部分利潤，所以按照形象進度應(yīng)該計算部分利潤。而有些認為，在建項0屬于價值不確定性大的評估對象，不應(yīng)僅從投入的尾度看，應(yīng)該從投資產(chǎn)生的效用來看，投資大不一定效用高，關(guān)鍵看投資能否帶來效益，在建項0屬于價值待定的項0,只冇在竣工驗收之后其價值才真正體現(xiàn)出來，這吋才可以說投資產(chǎn)生了效益。如果是提前處置，則沒有利潤可

8、言，因此，在建項目是不應(yīng)該計算利潤的。在上述成本法的計算公式中，稅費是指投入階段應(yīng)繳納的稅費不包含處置、變賣階段所繳納的稅費，利息是投入資金應(yīng)計算的利息，一般根據(jù)人民銀行冋期貸款利率計算而土地