公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)

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1、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì) 一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的選擇分析 公允價(jià)值在投機(jī)性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。 1、公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息生產(chǎn)成本較高 這主要表現(xiàn)于公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價(jià)值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量是否合理的關(guān)鍵。公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估

2、，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個(gè)過(guò)程將會(huì)增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無(wú)法直接衡量采用公允價(jià)值計(jì)量模式的收益時(shí)，積極性肯定會(huì)受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價(jià)值計(jì)量方式。 2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，利潤(rùn)變動(dòng)幅度較大 在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)還規(guī)定：”資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)；而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投

3、資性房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)。隨此投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)比較大的階段，公允價(jià)值計(jì)量模式的這個(gè)弱勢(shì)會(huì)更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項(xiàng)產(chǎn)品的原材料價(jià)格漲幅較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于欣欣向榮之勢(shì)，而至下半年，受美國(guó)次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價(jià)格也處于疲憊之勢(shì)，在這種情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式

4、，對(duì)利潤(rùn)變動(dòng)幅度影響會(huì)非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報(bào)中，公允價(jià)值普遍受到了冷遇。舉例說(shuō)來(lái)，2007年7月24日，北辰實(shí)業(yè)和北京城開(kāi)組成的聯(lián)合體在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價(jià)如愿獲得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價(jià)近一倍，而長(zhǎng)沙當(dāng)時(shí)房屋均價(jià)僅在3000元左右。這一價(jià)格創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格之最，從而成為名副其實(shí)的“中國(guó)地王”。隨著國(guó)際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實(shí)業(yè)為了避免公允價(jià)值對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響，不得以在其后公布的年報(bào)中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)

5、則后公司仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。 3、公允價(jià)值模式計(jì)量影響到公司的配股、分紅等財(cái)務(wù)計(jì)劃 公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂(lè)觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)較大時(shí)，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，利潤(rùn)變動(dòng)幅度會(huì)比較大，而這會(huì)引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計(jì)劃。

6、這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會(huì)2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開(kāi)股權(quán)再融資時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為計(jì)算依據(jù)”；當(dāng)公開(kāi)增發(fā)時(shí)，要求“最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)與扣除前的凈利潤(rùn)相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算依據(jù)”?？梢?jiàn)，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計(jì)劃。 同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量也會(huì)影響到公司的分紅政策。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面

7、利潤(rùn)，并未帶來(lái)任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無(wú)疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度。 4、公允價(jià)值計(jì)量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān) 稅收也是企業(yè)利潤(rùn)分配的一種形式。在我國(guó)公允價(jià)值模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見(jiàn)表1）。按照目前我國(guó)的稅法，在成本計(jì)量模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊或按期攤銷(xiāo)，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企

8、業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會(huì)計(jì)上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損