保利獅子湖東地塊產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略研究

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1、保利獅子湖東地塊產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略研究保利獅子湖東地塊產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略研究/發(fā)展研究中心2013.05目錄第一部分：項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)第二部分：市場(chǎng)情況解讀第三部分：項(xiàng)目定位確定第四部分：物業(yè)發(fā)展建議第五部分：營(yíng)銷策略研究項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)第一部分：項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)工作目標(biāo)界定項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知工作目標(biāo)界定項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——區(qū)位項(xiàng)目地處198板塊為成都主城區(qū)銜接新都的重要區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯本案地處198板塊內(nèi)，屬于成都城北方向三環(huán)路以外、外環(huán)路以內(nèi)的新都區(qū)，為成都主城區(qū)銜接新都的重要區(qū)域及北出成都甚至四川的主要門廊，可近距離享有成熟的城市配套，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；市中心新都8KM本案12KM繞城高速三環(huán)198板塊

2、成華大道商業(yè)商務(wù)軸國(guó)際商貿(mào)片區(qū)大天商業(yè)商務(wù)總部片區(qū)鳳凰山商務(wù)商業(yè)片區(qū)上府河商業(yè)休閑娛樂片區(qū)花照商務(wù)商貿(mào)片區(qū)昭覺寺文化旅游商貿(mào)片區(qū)新成華創(chuàng)意總部商務(wù)片區(qū)沙西線娛樂商務(wù)軸人民北路城市中軸線火車北站商務(wù)商貿(mào)片區(qū)北湖國(guó)際文化旅游商貿(mào)片區(qū)川陜路文化經(jīng)濟(jì)軸輻射西南地區(qū)近1000萬㎡的專業(yè)市場(chǎng)聚集周邊，為板塊提供了持續(xù)、雄厚的客群基礎(chǔ)區(qū)域未來30萬人口遷入城北商貿(mào)城片區(qū)，住宅需求量急劇上升，項(xiàng)目具有良好機(jī)遇編號(hào)周邊專業(yè)市場(chǎng)名稱規(guī)模1愛燈堡西部燈飾中心26萬㎡2香江全球家居CBD100萬㎡3家和家園國(guó)際家具城40萬㎡4成都國(guó)際商貿(mào)城245萬㎡5大港建材城200萬㎡6北新國(guó)際物聯(lián)港480萬㎡7元貞國(guó)際

3、機(jī)械城50萬㎡8家百年國(guó)際家具展貿(mào)城37萬㎡9成都印刷品交易中心8萬㎡10荷花池中藥材市場(chǎng)——11成都青龍建材市場(chǎng)——12成都小商品市場(chǎng)——13中塑成都國(guó)際貿(mào)易中心60萬㎡14萬貫國(guó)際五金機(jī)電城500萬㎡15西部鋼材城一期15萬㎡項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——人口優(yōu)勢(shì)——區(qū)域未來30萬人口遷入城北商貿(mào)城片區(qū)住宅需求量急劇上升項(xiàng)目具有良好機(jī)遇西部汽車商務(wù)服務(wù)園區(qū)海寧皮革城成都國(guó)際物聯(lián)港西部機(jī)電城國(guó)際商貿(mào)城西部醫(yī)藥貿(mào)易中心商務(wù)中心已投入使用建設(shè)規(guī)劃中本案繞城高速三環(huán)30萬人口項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——政策優(yōu)勢(shì)——該區(qū)域暫不限購(gòu)購(gòu)房政策優(yōu)勢(shì)凸顯板塊隸屬新都區(qū)，目前本區(qū)域暫不限購(gòu)，購(gòu)房政策優(yōu)勢(shì)凸顯，成都主城區(qū)具備較

4、強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；成都限購(gòu)令細(xì)則：在成都市主城區(qū)暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。成都市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購(gòu)買第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暫停購(gòu)買第3套住房；外地戶籍居民家庭在成都市主城區(qū)無住房的，可憑該市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在該市主城區(qū)購(gòu)買1套住房，暫停購(gòu)買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買住房。項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——交通項(xiàng)目完善的交通使客戶圈層向內(nèi)、向外進(jìn)一步擴(kuò)大同時(shí)使項(xiàng)目成為連接主城與新都的重要區(qū)域向內(nèi)：蜀龍路五期與建設(shè)北路無縫連接，進(jìn)一步拉近區(qū)域與成都主城區(qū)商業(yè)中心板塊的距離，客戶圈層擴(kuò)大；向外

5、：區(qū)域完善的交通網(wǎng)絡(luò)，奠定了城北交通門戶地位。地鐵三號(hào)線地鐵七號(hào)線成都繞城高速北三環(huán)路將軍碑城北出口高速成金青快速通道熊貓大道蜀龍大道龍青路東三環(huán)路熊貓基地建設(shè)北路蜀龍大道（5期）備注：建設(shè)北路北沿線（蜀龍路五期）起止點(diǎn)：二仙橋建設(shè)北路口——蜀龍路四期；一期工程：物流大道至三環(huán)路蜀龍立交（已通車）；二期工程：二仙橋建設(shè)北路至物流大道全長(zhǎng)本案項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——規(guī)劃198板塊規(guī)劃為有較高標(biāo)準(zhǔn)的集娛樂、文化、旅游、商務(wù)、居住為一體的生態(tài)風(fēng)景區(qū)198板塊，既在政府規(guī)劃的“198”區(qū)域內(nèi)，同時(shí)又在政府規(guī)劃的北部新城核心區(qū)之內(nèi)。項(xiàng)目所在板塊將是政府重點(diǎn)打造的具有較高標(biāo)準(zhǔn)的集娛樂、文化、旅游、商務(wù)、

6、居住為一體的生態(tài)風(fēng)景區(qū)。區(qū)域聚集了熊貓基地、植物園、銀杏園、保利郁金香公園、五龍山公園、泥巴沱景區(qū)、翠微湖景區(qū)和毗河濕地公園等，休閑配套完善。項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)——競(jìng)品威脅——區(qū)域內(nèi)均為品質(zhì)型大盤存在激烈的內(nèi)部及外部競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)已有保利自身的超大規(guī)模項(xiàng)目保利公園198及未來的拉菲公館、招商項(xiàng)目，同時(shí)有萬科五龍山等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落戶，使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇。本案萬科五龍山保利拉菲公館保利公園198198板塊招商北湖項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處198板塊，交通網(wǎng)完善、在“北改”規(guī)劃下，未來30萬人進(jìn)駐該區(qū)域，客群基礎(chǔ)雄厚，且該區(qū)域暫不限購(gòu)，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)位劣勢(shì)規(guī)模初顯的萬科五龍山，加之保利包括本案在

7、內(nèi)的眾多后發(fā)項(xiàng)目，必然使區(qū)域內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目更加多元，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)識(shí)工作目標(biāo)界定工作內(nèi)容界定——總體指標(biāo)項(xiàng)目總住宅用地951.55畝，總產(chǎn)業(yè)用地407.99畝項(xiàng)目總體用地指標(biāo)總用地指標(biāo)總用地面積1359.55畝總建筑面積181.24萬平米住宅指標(biāo)總用地面積951.55畝總建筑面積153.53萬平米產(chǎn)業(yè)指標(biāo)總用地面積407.99畝總建筑面積27.71萬平米西地塊東地塊工作內(nèi)容界定我們將項(xiàng)目具體分為兩個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目看待本次匯報(bào)主要針對(duì)獅子湖項(xiàng)目東地塊的住宅部分