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《城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點布局》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。
1、城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點布局
2、第1 商圈理論 商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對企業(yè)而言，則是其業(yè)務活動的空間，在這個空間范圍內(nèi)向消費者提供商品和服務。對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間?！ ∫粋€設定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的中心點，又指市場區(qū)域據(jù)點的中心點。線是指區(qū)域間相互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點的吸引力的范圍。它是市場區(qū)域廣度，表明市場區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態(tài)，或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的
3、動向。上述四個方面的側(cè)重點是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動的態(tài)勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購買行為空間和銷售活動空間三者構(gòu)成?！ ∮绊懮倘υO定的因素主要有：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢；購買潛力與已有企業(yè)的設置與經(jīng)營狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無化的程度；區(qū)域內(nèi)交通、運輸、服務、金融、信用、保險、物業(yè)等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學
4、校、科研機構(gòu)等。 商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有： 1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為中心，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級商圈為15％—25％；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規(guī)模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業(yè)區(qū)和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形?！ ?、限度。1929年，美國人威廉·雷利用三年時間，調(diào)查了美國150
5、個以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認為，“具有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。”該法則主要地證實一個城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達，對顧客的吸引力就越大。 雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業(yè)設施好，商品品種多等因素的影響?！ ?、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業(yè)網(wǎng)點
6、。通過商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計算公式如下：IRS＝C×RE／RF 其中：C為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)?！ ?、制約零售商圈的主要因素有：①商店經(jīng)營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規(guī)模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。 單店面積極限理論 規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益，過度規(guī)模就會產(chǎn)生零效益或負效益
7、。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標之一是商店的營業(yè)面積，影響商店營業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素?！ ∪吮３帜撤N狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設施空置，導致部分購物區(qū)無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，終止購物；2、普通人
8、休閑步速為30—40米／分，顧客在店內(nèi)瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；3、每平方米營業(yè)面積的顧客通過距離為0．35—0．4米，因此，顧客對商場營業(yè)面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經(jīng)測算，顧客對商場營業(yè)面積的最大生理承受極限一般在2．2—2．3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因“累”而不再繼續(xù)?！ ∫虼耍瑔误w商場面積一般以不超過2．5—3萬平方米為宜。北京工商大學經(jīng)濟學院副教授 李書友
