資源描述：
《公共租賃住房融資模式的借鑒與啟示》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、公共租賃住房融資模式的借鑒與啟示目前，我國住房保障政策覆蓋范圍較小，大中城市商品房房價(jià)較高、上漲過快、租金低廉的房源嚴(yán)重短缺，一些中低收入住房困難家庭無力從市場租賃或購買住房；同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房需求日增與其支付能力不足的矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件亟需改善。公共租賃住房制度正是政府為解決中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)困難、緩解住房領(lǐng)域分配矛盾而實(shí)施的一種有效手段。從溫總理的政府工作報(bào)告中可以看出，保障性住房的發(fā)展方向開始有所變化，未來將以公共租賃住房為主，并淡化經(jīng)濟(jì)適用房。由于公共租賃住房投資規(guī)模大、資金沉淀周期長，而政府的財(cái)力有限
2、，單純依靠政府力量來推動(dòng)公租房的建設(shè)，難以長足發(fā)展。同時(shí)，公共租賃住房針對的是中低收入群體，租金定價(jià)較低，只有租金作為回收成本方式的公共租賃住房的收益率僅4%，低于房地產(chǎn)商公認(rèn)的5%保本收益率。低收益水平使得吸引社會(huì)企業(yè)投資公共租賃住房項(xiàng)目的困難加大。因此，融資模式是影響整個(gè)公共租賃住房建設(shè)成功與否的關(guān)鍵，是制約公共租賃住房可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題?！ ∫弧⒅貞c市解決公共租賃住房融資問題的有關(guān)探索 “重慶模式”是目前國內(nèi)公認(rèn)的最具有戰(zhàn)略眼光、最符合國際潮流的公共租賃住房融資模式。重慶市公共租賃住房建設(shè)采取的是“政府主導(dǎo)，投資公司運(yùn)作”的模式，政府通過財(cái)政
3、資金投入或者以土地出讓金等合理作價(jià)入股，合理讓渡或不參與分配租賃收益，以及充分利用稅收、公用事業(yè)收費(fèi)等優(yōu)惠方式，借助專業(yè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)構(gòu)，采取市場機(jī)制實(shí)施經(jīng)營管理。在公共租賃住房建設(shè)過程中，投融資問題一直是牽動(dòng)著政府和社會(huì)公眾的棘手問題。為了更好地解決問題，重慶市政府和房地產(chǎn)投資企業(yè)進(jìn)行了以下一系列研究和探索，逐步發(fā)展與完善公共租賃住房融資制度?！ 。ㄒ唬┦袌雠c政府雙軌制在目前高房價(jià)的背景下，為實(shí)現(xiàn)住房保障，即讓最底層的人住進(jìn)廉租房，低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房，中等收入者購買限價(jià)房，高收入者去市場購買商品房這一宏偉的藍(lán)圖，單純依靠政府予以資金和政策保
4、障是不可能完成的；反過來，完全靠市場自發(fā)作用的調(diào)節(jié)，也是存在著明顯的缺陷和不全面的。為解決這一問題，重慶市的住房制度采取市場供給與政府保障的“雙軌制”管理模式，即在住房供應(yīng)體系中，保障性住房與商品性住房并行，保障性住房由政府主導(dǎo)，服務(wù)特定群體，實(shí)行價(jià)格管制；商品房則主要是由市場機(jī)制所主導(dǎo)，供求關(guān)系決定價(jià)格。公共租賃住房作為住房供應(yīng)“雙軌制”的關(guān)鍵一環(huán)，涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，并延伸到既不能享受廉租房，又買不起商品房的“夾心層”，實(shí)現(xiàn)廉租房、公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。如公共租賃住房資金的，市政府一方面運(yùn)用中央專項(xiàng)補(bǔ)貼資金和市級財(cái)政資金，另
5、一方面積極向商業(yè)銀行貸款，并準(zhǔn)備上市一部分國有集團(tuán)，去資本市場融通資金，政府與市場雙管齊下，這就有效地拓寬了融資渠道，在一定程度上解決了建設(shè)資金的問題。 ?。ǘ┩恋毓┙o重慶預(yù)計(jì)需要3萬畝土地，而2002年始的土地儲(chǔ)備使得重慶政府把大量國有土地都掌握在手中。僅“八大投”的一家企業(yè)――由重慶土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)展而來的地產(chǎn)集團(tuán)，就擁有24萬畝控制性土地儲(chǔ)備量，已完成征地拆遷的實(shí)際土地儲(chǔ)備達(dá)6萬多畝。如果再加上其他幾家企業(yè)，土地儲(chǔ)量就更加充足。在土地劃撥上，重慶全部以“零地價(jià)”劃撥，這是所有城市的公租房建設(shè)實(shí)踐中不曾有的。土地的出讓金收益占據(jù)了地方政府收益的
6、大部分，往往很多政府都不愿意割棄價(jià)值連城的出讓金，因而政府會(huì)選擇比較偏遠(yuǎn)的地塊進(jìn)行建設(shè)或者只出讓小面積的地塊。在這樣地塊修建的公租房很容易形成“平民窟”，且對于本來租金就不高的公租房，由于地理位置偏遠(yuǎn)和交通不變等因素，更加難以成功租出，加大了投入資金的收回難度，投資回收期也拉長。這使得全國公租房建設(shè)的規(guī)模受到一定程度的限制。而重慶市率先采用“零地價(jià)”的方式，并且大規(guī)模地修建公租房的實(shí)踐，對其他城市具有較強(qiáng)的借鑒意義?！ 。ㄈ┵Y金籌集重慶市公共租賃住房建設(shè)之所以有資金周轉(zhuǎn)，主要得益于八大投融資集團(tuán)加上渝富集團(tuán)的投融資平臺(tái)創(chuàng)造的“第三財(cái)政”，即國有資本在
7、市場競爭中的增值，形成國有資本經(jīng)營預(yù)算。重慶市把儲(chǔ)備的國有土地注資給八大投融資集團(tuán)。這些企業(yè)使用這些土地向銀行進(jìn)行抵押貸款獲得資金，用于市政公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地前期開發(fā)，摒棄傳統(tǒng)短期土地財(cái)政，生地化為熟地后變賣，使土地增值收益的大部分都能夠?yàn)檎@得，土地增值后出讓產(chǎn)生的資金返還用于償還銀行貸款，資金循環(huán)使得基礎(chǔ)建設(shè)不斷向前發(fā)展。國有土地通過這些投融資企業(yè)經(jīng)營后產(chǎn)生的收益，從性質(zhì)上屬于國有資本增值收益，成為了除了政府預(yù)算內(nèi)、外資金收益的“第三財(cái)政”資金。重慶市公共租賃住房項(xiàng)目，主要交由城投集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)共同承擔(dān)，來解決住房建設(shè)資金的籌集問題。摒棄政府
8、直接投資的傳統(tǒng)做法，采取政府性的投資集團(tuán)去市場融通資金的方式是重慶模式的一大特色?！ 。ㄋ模?/p>
