現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主自治模式探究

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1、現(xiàn)代物業(yè)業(yè)主自治模式探究　　一、引言　　2014年年底國家發(fā)展改革委頒布《關于放開部分服務價格意見的通知》，要求各地放開非保障性住房物業(yè)服務等7項已具備競爭條件的服務價格，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。價格放開的信號一經(jīng)釋放，圍繞物業(yè)服務價格的調(diào)整，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點：一是認為物業(yè)服務價格上漲是必然趨勢，理由是人力成本的逐年上升已使勞動密集型物業(yè)公司的運營舉步維艱；二是認為物業(yè)服務有望實現(xiàn)零收費,理由是物業(yè)公司可以采用高新技術降低服務成本，或者對小區(qū)內(nèi)的公共資源進行商業(yè)化經(jīng)營，用所得利潤抵消物業(yè)費。上述兩

2、種觀點都認為物業(yè)服務的價格取決于物業(yè)公司，即都是在物業(yè)公司主導的物業(yè)管理模式下思考問題。物業(yè)服務價格改革要想通過市場競爭為業(yè)主提供質(zhì)優(yōu)價廉的服務，需要在轉變對物業(yè)服務傳統(tǒng)認知的基礎上推動物業(yè)管理模式的徹底變革。　　二、對物業(yè)服務的再認識　?。ㄒ唬┖沃^物業(yè)?　　對于物業(yè)的傳統(tǒng)認知是重財產(chǎn)而輕權利。物業(yè)一詞的英文是Property,根據(jù)《劍橋英漢高階雙解詞典》，它包含三層含義：一是所有物、財產(chǎn)、資產(chǎn)；二是房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)；三是財產(chǎn)權、所有權。　　人們常把物業(yè)等同于房產(chǎn)是一種混淆，房產(chǎn)只是物業(yè)的載體，物業(yè)不僅強調(diào)房產(chǎn)及

3、其附屬物，更強調(diào)業(yè)主對房產(chǎn)及其附屬物的財產(chǎn)所有權，以及在財產(chǎn)所有權的基礎上衍生出來的一系列經(jīng)濟權利。由于業(yè)主擁有的房產(chǎn)及其附屬物難以完全分割，從產(chǎn)權的角度物業(yè)分專有和共有兩大部分，業(yè)主對其專有部分享有私人產(chǎn)權，對共有部分享有共有產(chǎn)權?！　。ǘ┪飿I(yè)管理的本質(zhì)　　物業(yè)是財產(chǎn)更是權利。首先，需要明確物業(yè)管理權歸誰？物業(yè)管理權是基于對物業(yè)的所有權而使用物業(yè)的權利，因此物業(yè)管理權應歸物業(yè)所有人，即業(yè)主而非物業(yè)公司所有。物業(yè)公司只是向業(yè)主提供物業(yè)服務的主體，并非物業(yè)管理的主體。其次，需要明確物業(yè)管理的本質(zhì)。物業(yè)管理和區(qū)分所有

4、是相伴而生的，是業(yè)主圍繞私有產(chǎn)權，對共有產(chǎn)權的治理。其本質(zhì)是協(xié)調(diào)業(yè)主之間對物業(yè)的產(chǎn)權關系，排除業(yè)主在私有產(chǎn)權的基礎上對共有產(chǎn)權的糾紛，并通過對共有產(chǎn)權的有效治理增進業(yè)主的整體利益。　　再次，作為物業(yè)所有人和物業(yè)管理的主體，業(yè)主有權選擇自己財產(chǎn)管理的模式。業(yè)主可以選擇自我管理物業(yè)，也可以選擇委托物業(yè)公司代為管理，即物業(yè)公司代為管理只是業(yè)主進行物業(yè)管理的一種方式而非唯一方式。事實上，許多國家的立法都將物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩種模式。我國2007年頒布的《物權法》中也已明確允許業(yè)主自我管理物業(yè)?！　。ㄈ┪飿I(yè)服務

5、的特點　　物業(yè)服務具有準公共品的性質(zhì)。準公共品是指有非競爭性或非排他性的物品，介于純公共物品和私人物品之間。一類準公共物品具有明顯的排他性，但是在消費上不具有競爭性；另一類準公共產(chǎn)品在使用和消費上局限在一定的地域中，其受益范圍有限，即在消費上具有競爭性，但卻無法有效地排他，具有共同資源的性質(zhì)。物業(yè)服務中許多服務項目，如小區(qū)的綠化、安保、清潔、健身設施等都很難做到有效地排他，使物業(yè)服務類似于小區(qū)的共同資源，也使業(yè)主在享受物業(yè)服務時具有搭便車的可能，從而增加了物業(yè)服務收費的難度?！　∪?、對傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思　　（一

6、）傳統(tǒng)物業(yè)管理模式面臨的困境傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展30余年，現(xiàn)在面臨經(jīng)營困境。中物協(xié)2008年發(fā)布行業(yè)生存狀況調(diào)查顯示，盈利企業(yè)只占39%,行業(yè)普遍生存困難。2013年中物協(xié)再次發(fā)布報告稱盈利企業(yè)利潤下降趨勢明顯。業(yè)內(nèi)普遍將此困境歸咎于政府的價格管制。然而，事實并非如此。據(jù)北京物協(xié)2014年發(fā)布報告顯示，全市物業(yè)服務平均欠繳率達21.5%,直接導致84.6%的物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。另有研究（方竹蘭，2015）認為，全國物業(yè)服務平均欠繳率甚至高達40%.由此可見物業(yè)公司經(jīng)營困境的癥結不是價格低而是收費難,其根源則是傳統(tǒng)物業(yè)

7、管理模式已走入死胡同,到了非改不可的地步?！　。ǘ﹤鹘y(tǒng)物業(yè)管理模式存在的問題傳統(tǒng)物業(yè)管理模式下，物業(yè)公司和業(yè)主以及二者的關系都存在扭曲。　　1.交易雙方先天不足。物業(yè)公司的先天不足表現(xiàn)為物業(yè)公司多數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)商成立，是地產(chǎn)商的子公司，二者存在密切的利益關系。這一方面造成地產(chǎn)商遺留問題會轉嫁到物業(yè)公司和業(yè)主身上，加劇物業(yè)糾紛；另一方面物業(yè)公司缺乏生存壓力，因為地產(chǎn)商會對其進行補貼。業(yè)主方面主要表現(xiàn)為受過去計劃福利的影響，缺乏購買物業(yè)服務的消費觀念，對物業(yè)服務收費持抵觸情緒。　　2.交易雙方力量不對等。物業(yè)公司往往

8、傍著地產(chǎn)商處于強勢地位，小區(qū)業(yè)主則呈一盤散沙處于劣勢。據(jù)上海浦東法院的統(tǒng)計，2013年該院共受理物業(yè)服務糾紛案13670件，其中98%以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)服務費的。物業(yè)公司起訴業(yè)主的案件數(shù)量多且勝訴率高，而單個業(yè)主維權的力量很弱。因此小區(qū)成立業(yè)主委員會來維護業(yè)主權益非常必要，但目前，全國住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例平均僅為20%-30%（王秀水，2