物業(yè)管理師案例分析

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1、車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦去年7月15日23時40分，某花園B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認(rèn)。早晨6時20分,護(hù)衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實性……一方據(jù)理評說，一方拒不認(rèn)

2、帳，一時難以扯清。[提示]遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。1．盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時打擾一下，可能就少了后面的麻煩。2．遇有治安問題糾纏不清，及時請權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法。[案例分析]在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，

3、然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。[案例二]開發(fā)商遺留問題業(yè)主歸結(jié)到物業(yè)管理身上怎么辦南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，在承接物業(yè)進(jìn)行管理中，開發(fā)商遺留下一系列的問題：開發(fā)商將小區(qū)的底層機(jī)房改造成為保安宿舍；沒有預(yù)留足夠的會所和物業(yè)管理辦公面積等，出現(xiàn)了諸多的問題。業(yè)主將開發(fā)商的遺留問題歸結(jié)到物業(yè)管理公司身上，以至于業(yè)主與管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于要解聘物業(yè)管理公司。[提示]運(yùn)用法規(guī)，講清遺留問題的原因，但要注意的是不要將責(zé)任完全推

4、到開發(fā)商身上，以利于今后同開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，因為物業(yè)管理公司業(yè)主和開發(fā)商間的“調(diào)停人”，要留余地。[案例分析]實踐中業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，往往是因為開發(fā)商遺留問題。而新的《物業(yè)管理條例》設(shè)專章規(guī)定“前期物業(yè)管理”，這首先表明了立法上的一種態(tài)度，即明晰建管權(quán)責(zé)?！稐l例》提倡前期物業(yè)管理實行分業(yè)經(jīng)營，明確開發(fā)商對住宅物業(yè)采取招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；要求開發(fā)商與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；同時規(guī)定物業(yè)管理公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并與開發(fā)商履行必要的驗收

5、手續(xù)和相關(guān)資料的移交。這將有利于開發(fā)商與物業(yè)管理公司各司其能，各負(fù)其責(zé)，另一方面也有利于小區(qū)管理的延續(xù)性，確保業(yè)主獲得優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)。[案例三]業(yè)主家中遇害物業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任事件：2001年4月15日，兩名罪犯經(jīng)預(yù)謀后，攜帶尖刀等兇器，先來到A小區(qū)尋找作案目標(biāo)，由于該小區(qū)保安員盤查，兩人沒有得逞。隨后，他們又來到B小區(qū)某樓。因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業(yè)人員，以檢修煤氣管道為名，進(jìn)入關(guān)某夫婦家進(jìn)行搶劫。夫婦倆惟一的兒子慘遭殺害。兩名罪犯后被法院判處死刑并賠償經(jīng)濟(jì)損失共4萬元。[提示]樓宇保安員的職責(zé)就是要熟悉所負(fù)責(zé)的樓

6、宇內(nèi)的業(yè)主和用戶，并對進(jìn)入樓宇內(nèi)的陌生人進(jìn)行盤查登記。[案例分析]法院一審判決物業(yè)管理公司賠償死亡補(bǔ)償金等費(fèi)用共計16萬元。法院認(rèn)為，樓宇保安員并未對兩名罪犯進(jìn)行盤查。在樓宇中設(shè)置的保安設(shè)施、門禁系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進(jìn)入原告居住的房屋，并在較長時間內(nèi)實施了犯罪行為。物業(yè)管理公司應(yīng)對原告的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。[案例四]物業(yè)管理費(fèi)誰說了算家住廣州海珠區(qū)某花園的駱先生稱，在購房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為0.6元每平方米,有管道煤氣、24小時熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了

7、，非但管道煤氣、24小時熱水等沒有落實，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司回答說：“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。[提示]注意區(qū)分購房合同與物業(yè)管理服務(wù)合同的不同。[案例分析]物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)全同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房客房往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨(dú)立的。開發(fā)商無權(quán)將有關(guān)物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司直接與購房

8、客房簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，客房可以要求撤銷購房