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《商品房價格影響因素的實(shí)證分析_以長春市為例》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、JINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAOJINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAOJINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAO商品房價格影響因素的實(shí)證分析—以長春市為例吳麗杰（吉林財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，吉林長春130117）摘要：近年來，商品房價格的持續(xù)走高已成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)問題，房地產(chǎn)作為國家的支柱性產(chǎn)業(yè),其穩(wěn)定發(fā)展關(guān)乎國計民生。本文以長春市商品房價格為研究對象，首先從需求、供給和政策三個方面對影響房價的因素進(jìn)行理論分析，然后選取相關(guān)變量指標(biāo)建立多元回歸模型，通過對模型的檢驗及各影響因素之間相關(guān)性的剔除，最后得出年末人口和商品房竣工面積是影響長春市商品房價格的主要因素，進(jìn)而根據(jù)所得結(jié)論提出調(diào)控商品房價格的相關(guān)政策建
2、議。關(guān)鍵詞：商品房價格；商品房供給；商品房需求作者簡介：吳麗杰（1990-），女，內(nèi)蒙古通遼人，吉林財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生，研究方向：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2014.01.22文章編號：1672-3309（2014）01-63-04一、引言隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，居民對其生活質(zhì)量的要求也越來越高，從而對住房這一生活質(zhì)量的重要表現(xiàn)形式的要求也不斷提高。隨著居民對住房需求的數(shù)量和質(zhì)量的不斷提高，使得住房價格不斷上漲。過高的房價不僅影響居民的正常生活，而且也會影響正常的經(jīng)濟(jì)
3、秩序并逐漸成為影響經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展的不穩(wěn)定要素，因此，探究房價上漲的原因及分析各影響因素對房價的影響機(jī)理便顯得尤為重要。將房價調(diào)控在合理的范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的意義。二、國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述在我國近年的涉及商品房價格問題的研究文獻(xiàn)中，在房價過高原因方面主要有以下幾種觀點(diǎn)：首先是收入增加使得房價上漲。吳昊在“我國住宅房地產(chǎn)價格影響因素分析”中認(rèn)為，城市居民人均工資收入的增加所引起的對住房要求的提高是房價上漲的主要因素。①其次，城市人口的增加加快了房價上漲的步伐。程開明、夏青在“城市化與房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)性的實(shí)證分析”中指出，城市化即城市人口的增加通過影響住房的供給和需求來影響
4、住房價格。②當(dāng)人口數(shù)量增速超過住房供給增速時，引起住房需求增加，房屋供不應(yīng)求，房價便會上漲③，反之亦然。此外，尹中立認(rèn)為，城市人口快速增加導(dǎo)致對住房的需求迅速擴(kuò)張，從而引起房價的上漲。最后，土地價格也是影響房價上漲的主要因素。岳曉武、王小映在“地價上漲是房價上漲的家國而非原因”一文中指出，房價較高的城市，地價在房價中所占的比例也相對較高。④鑒于以上研究文獻(xiàn)都是從某一方面研究房價上漲原因，沒有綜合考慮各個影響因素對房地產(chǎn)價格的影響，也無法確定各因素之間的關(guān)系及對房價的重要程度，因此本文旨在研究各個因素對房價的影響，從而找出影響房價的關(guān)鍵因素，進(jìn)而為政府制定政策提供依據(jù)。為了更好地了解
5、房地產(chǎn)價格的變動趨勢，為房地產(chǎn)政策提供依據(jù)，本文僅以吉林省長春市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為例，定量地分析影響長春市房地產(chǎn)平均售價的主要因素。三、商品房價格影響因素的理論分析（一）商品房價格與供求規(guī)律關(guān)于商品價格決定問題，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價格理論認(rèn)為，消費(fèi)者對商品的需求量是由商品能夠給消費(fèi)者帶來的效用水平和消費(fèi)者自身的預(yù)算約束決定的，對商品的供給量是由生產(chǎn)者生產(chǎn)商品的成本和市場中的交易價格決定的。商品的市場價格是在需求量與供給量達(dá)到均衡狀態(tài)時決定的。由此可知，商品能夠給消費(fèi)者帶來的效用水平（即商品的有用性）和生產(chǎn)商品的成本是決定商品價格的基礎(chǔ)性因素。商品的基礎(chǔ)性價值決定市場交易價格的總體水平，但具
6、體的市場交易價格則是由市場供求機(jī)制決定的。商品房作為一種特殊的商品，其價格決定也遵循供求規(guī)律。因此，研究商品房價格如何決定，就必須首先研究商品房的需求和供給兩個方面的因素。（二）商品房的需求在房地產(chǎn)市場中，商品房的需求具有剛性，原因在①吳昊.我國住宅房地產(chǎn)價格影響因素分析[D].東北財經(jīng)大學(xué)，2006.②程開明，夏青.城市化與房地產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)性的實(shí)證分析[J].價格理論與實(shí)踐，2008（9）.③尹中立.把脈中國房地產(chǎn)[J].時代經(jīng)貿(mào)，2004（7）.④岳曉武，王小映.地價上漲是房價上漲的結(jié)果而非原因[J].中國土地，2006（3）.63視角JINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAO2014年第1
7、期JINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAOJINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAOJINGJI經(jīng)濟(jì)SHIJIAO于商品房作為一種特殊的商品，其替代性幾乎為零，居民對其生活空間的需求不會用其他的商品來替代，是無論通過租房還是購房都必須實(shí)現(xiàn)的需求。對商品房的需求分析可從收入因素和人口因素兩方面進(jìn)行。1.人均可支配收入人均可支配收入水平和房價有著密切的關(guān)系，收入水平的高低決定著居民購買力的強(qiáng)弱。從需求方面看，居民收入水平的提高一方面會促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展，提高人們的生活水平，增加人們對其居住和活動所
