[房地產(chǎn)]“首府廣場”策劃方案 (doc 25頁)

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1、“首府廣場”策劃方案引言我們根據(jù)前期對呼市市場調(diào)研的資料，并結(jié)合在實際工作發(fā)現(xiàn)的不足之處，及時調(diào)整了工作的方向和重點。有針對性地選擇了與本案相比具有較強競爭力的項目，重新進(jìn)行了的摸底考察。包括對商場、寫字樓及目標(biāo)消費群體的進(jìn)一步調(diào)查、研究及分析，還對呼市人們的消費習(xí)慣進(jìn)行了解。通過與高等院校教授交流，從各個角度了解呼市。此外，我們也對各主要媒體情況、受眾喜好方面進(jìn)行了充分的調(diào)查，初步與各媒體代理商接洽并建立了良好的合作關(guān)系。上述各項工作為制定一個切實可行的營銷方案、做好“首府廣場”的銷售工作及宣傳推廣活動提供了有力的保障。現(xiàn)結(jié)合目前該項目的進(jìn)展程度擬訂此方案。一、項

2、目基本情況1、項目位置：中山西路與錫林郭勒路交匯處2、項目標(biāo)地：總占地面積：2.1萬平方米；總建面：11萬平方米；商場建面：6萬平方米；寫字樓建面：4萬平方米；停車場建面：地下1萬平方米。1、預(yù)計工程進(jìn)度：2002年12月12日設(shè)計方案招標(biāo)；2003年1月10日設(shè)計方案初稿完成；2003年1月31日前設(shè)計團(tuán)隊及方案確定；2003年5月開工；2004年5月商場開業(yè)；寫字樓工期18個月。2、預(yù)估銷售周期：2002年12月－2003年4月為醞釀準(zhǔn)備期；2003年5－6月為寫字樓公開期，商場預(yù)約期；2003年6月20-23日為商場引爆期，寫字樓過渡期；2003年6月24日－

3、10月為全面強銷期；2003年11月－2004年3月為全面持續(xù)期；2004年3月－5月為二次高潮期。備注：1、銷售周期的時間主要受工程進(jìn)度、政府相關(guān)手續(xù)、銷售狀況及預(yù)約情形等因素影響，可隨之調(diào)整。2、商場引爆期可提前或滯后，由預(yù)約情況決定，預(yù)約量達(dá)到一定數(shù)額時（200-400組），方可引爆。一、項目定位1、項目優(yōu)劣勢分析l優(yōu)勢分析1）呼市是西部大開發(fā)的重點區(qū)域，在未來5年內(nèi)，呼市的人均消費水平預(yù)計將翻兩翻，呼市將進(jìn)一步擴大招商引資工作，促進(jìn)呼市經(jīng)濟的發(fā)展2）政府大力支持，把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司3）以“首府”冠名，建成呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓4）地

4、處商業(yè)街的龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通體系良好5）預(yù)設(shè)大面積停車場，一則彌補呼市車位不足的現(xiàn)狀，再則可作為商場的小“磁場”6）開發(fā)商實力雄厚，有十多年的房地產(chǎn)經(jīng)驗，且資金充足7）規(guī)劃設(shè)計超前，國際招標(biāo)8）與知名管理團(tuán)隊合作，經(jīng)營理念先進(jìn)9）商業(yè)及辦公配套齊全，大型SHOPPING　MALL及5A級酒店公寓式寫字樓10）7000（待定）平米室外休閑廣場，聚集人潮；20000（待定）平米大型康體娛樂城是目前呼市唯一的大型娛樂場所，也會為商場帶來一部分商機11）大、小磁場（家樂福、好有多、沃爾瑪、友誼商城、星巴克、麥當(dāng)勞、肯德基）將吸引大量投資客，營造商業(yè)氣息12）目

5、前，呼市中、高檔寫字樓市場供給不足，且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓市場需求將不斷增加l劣勢分析1）呼市人均收入較低，目前下崗人員較多，導(dǎo)致消費能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈的開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，競爭較激烈3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些大型商場已面臨倒閉的危機，使人們對商場持觀望態(tài)度，投資熱潮逐漸冷卻4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費市場的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈1、周邊在售競爭個案分析（詳情見第8頁附表）1）維多利商廈位于中山西路

6、的維多利商廈，總建面63678平方米，商用面積為地下一層，地上四層約50000平米，并配有5000平米地下停車場。維多利商廈聘請國內(nèi)資深專業(yè)管理公司—北京三和·商聯(lián)商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營，確立“以規(guī)模樹形象、以品牌為主導(dǎo)、以功能增特色、以時尚為目標(biāo)”的中高檔戰(zhàn)略定位。可租可售，門市單價29800元/平米，商鋪均價14000元/平米；租金12元/天·平米。目前門市已可裝修，月底可以開業(yè)。由于新世紀(jì)與維多利的分家對維多利的銷售產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，且商場面積太大，定位較高，大多數(shù)消費者持觀望態(tài)度，所以銷售情況一般。1）寶馬商城此項目位于中山西路以北，貝爾路南巷與文化宮街

7、東巷交接處，總建面積20916平方米是一棟地下一層、地上五層的綜合商城。于今年5月8日開盤，明年1月1日開始正式營業(yè)。主要針對呼市及周邊城市（如包頭等）的投資客。廣告訴求是“逛街不如逛城”。由于其單位面積小于周邊競爭個案且可以自由組合，另外價格差不大（1.05萬元/平米—1.65萬元/平米），所以租售情況良好?，F(xiàn)已停售，全面出租招商，并為元旦開業(yè)做準(zhǔn)備。2）誠信數(shù)碼廣場此項目位于迎賓南路東側(cè)，總建筑面積4萬平米，占地面積3181.6平米，是一座地上四層，地下一層的超大型電子市場，40000平米商業(yè)區(qū)域，其中17000平米為大型IT賣場。主要以其經(jīng)營特色吸引呼市及