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1、“秦皇島游艇俱樂部”項目策劃書北京市投資咨詢有限公司2008年5月8日第2頁項目特點概述一、地理位置優(yōu)越：位于秦皇島市海港區(qū)文體路22號，東、南臨海，交通便利，周邊遍布旅游、度假、高檔大型居住社區(qū)，未來升值潛力大。二、手續(xù)正常：土地出讓金已交齊、交契稅可領土地證；三、項目性質佳：為集度假村（別墅）、酒店式公寓、星級酒店及豪華游艇俱樂部等為一體中型綜合性高端項目（占地6.958萬平米，總建面14-23萬平米，r=2.0-3.0）；四、地塊無拆遷，可快速啟動；五、項目操作方式：項目公司股權100%轉讓；六、經(jīng)濟效益可觀：預計土地成本樓面價
2、元/平方米，總投資億，總收入億，利潤總額億，稅后利潤億，稅后利潤率%；七、社會效益佳：可迅速提高接盤公司在當?shù)氐闹?。?頁目錄一、項目概述1.項目區(qū)位2.項目地塊規(guī)劃3.項目背景二、項目合作方案1.合作方式2.轉讓價格3.付款安排附件：項目成本效益估算表區(qū)域市場調查三、測算分析1.項目定位2.成本分析3.效益分析四、初步結論及建議第4頁項目區(qū)位及環(huán)境：本項目位于河北省秦皇島市海港區(qū)文體路22號。東至渤海灣、南至海上運動場，西至文體路、北至海洋國際度假村。距市中心約4公里。項目周邊有北辰度假村、海洋國際度假村、國際游艇俱樂部、新奧海
3、底世界、金夢海灣（77萬平米）等旅游、度假、高尚商業(yè)居住社區(qū)。一、項目概述KeyWord:區(qū)位、環(huán)境主城區(qū)第5頁KeyWord:周邊交通、環(huán)境圖金夢海灣（77萬平米）本案第6頁KeyWord:項目地塊影像圖湘江芙蓉南路披塘路主城區(qū)項目地塊地處旅游度假觀光區(qū)域，東、南臨海，周邊分布度假村及高檔大型住宅區(qū)（金夢海灣，在建），是建設高尚度假、休閑、旅游類地產(chǎn)（酒店式公寓、度假村）的絕佳選地。第7頁2、項目地塊規(guī)劃（規(guī)劃設計條件通知書、秦規(guī)條〈2005〉010號）一、用地情況1.1用地位置：海港區(qū)文體路22號；1.2用地面積：69579.60
4、平方米（104.3畝）；二、用地性質2.1游樂設施用地（游艇俱樂部）及旅館業(yè)用地（可建設項目為賓館、酒店、度假村及酒店式公寓）；三、用地強度3.1容積率：∠2.0（土地方承諾可根據(jù)買家需要調至3.0）；3.2建筑密度：≤20%；3.3綠地率：≥45%；四、停車要求4.1賓館、酒店、度假村、公寓：1.0車位/100M24.2游艇俱樂部：2車位/游艇泊位；五、整體布局要求：南部臨海地塊建游艇俱樂部、北部地塊可建賓館、酒店、度假村及酒店式公寓。第8頁項目性質（類型）本項目為商品房二級開發(fā)項目。到現(xiàn)在為止，公司已取得秦皇島市國有土地使用權出讓
5、成交確認書（04-01號地塊）、《秦皇島市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件通知書》秦規(guī)條[2005]070號、以及國有土地使用權出讓合同，項目公司已經(jīng)成立。目前，土地出讓金已全部交齊（共計31937.22萬元）交契稅可領國有土地使用證。地塊現(xiàn)狀地塊已達三通一平狀態(tài)。項目權屬及公司債權債務該項目歸秦皇島市北戴河圣安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，公司名下無其它項目，亦無其它債權債務。項目出讓原因公司因資金等問題有意將本項目及項目公司一同轉讓。3.項目背景第9頁二、項目合作方案合作方式合作方式：項目公司100%股權（包括本項目）現(xiàn)狀轉讓；提供土地成熟度：該地塊
6、無拆遷，市政配套、交通條件均較好；對土地方依賴程度：該項目公司股權清晰、無債權債務法律糾紛、地塊本身無拆遷，轉讓完成后對土地方依賴性低。轉讓價格總價：萬元（面議）；折合樓面地價：元/平方米。付款安排雙方協(xié)商解決。第10頁1、項目定位功能定位高檔度假居住區(qū)及游艇俱樂部。銷售人群：本地中高收入人群及京津等地高收入人群；售價定位*酒店式公寓均價元/平方米；度假村別墅均價元/平方米；商務酒店均價元/平方米；游艇俱樂部（自主經(jīng)營）。三、測算分析第11頁2、項目成本分析（詳見附件1）成本明細金額（萬元）說明土地成本含100%股權轉讓費、前期工程費
7、等全部費用，折合土地樓面價元/平方米。前期費用報建費含大市政配套費等政府收費建安工程費折合工程單方造價元/平方米小市政配套費房屋開發(fā)其它費房屋開發(fā)間接費含管理費、銷售費用、財務費用及稅金不可預見費項目總投資成本折合可售面積單方造價元/平方米第12頁3.1銷售總收入：萬元；3.2土地增值稅：萬元；3.3利潤總額：萬元；3.3成本利潤率：%；3.4稅后利潤（按25%）：萬元；3.5稅后利潤率：%。3、項目基本經(jīng)濟效益分析第13頁1、初步結論從初步資料分析，本項目性質為環(huán)渤海地區(qū)三線濱海城市中型高尚度假酒店公寓類二級開發(fā)項目。項目本身具有區(qū)
8、域位置優(yōu)越、未來升值潛力可期、地價尚可（萬元/畝）、手續(xù)齊備、可快速啟動、經(jīng)濟效益較好等特點，基本判斷可行。2、建議①建議實地考察核實、合作洽談、研究確定。四、初步結論及建議第14頁附件1、項目成本效益估算表附件2、區(qū)域
