總部基地項(xiàng)目前期定位大綱最全最實(shí)用版2011年

《總部基地項(xiàng)目前期定位大綱最全最實(shí)用版2011年》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、項(xiàng)目商業(yè)前期定位大綱一、項(xiàng)目分析（一）地塊分析1、基本指標(biāo)2、展示面分析3、四至分析4、人車流量分析（二）區(qū)位分析1、項(xiàng)目位置及其特性分析（三）交通分析1、外部交通系統(tǒng)分析2、項(xiàng)目對外交通條件分析（四）政策分析1、片區(qū)整體規(guī)劃分析2、片區(qū)規(guī)劃與其他區(qū)域規(guī)劃對比分析（五）SWOT分析（六）項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析（七）項(xiàng)目開發(fā)面臨關(guān)鍵問題分析二、商業(yè)市場分析（一）區(qū)域商業(yè)格局1、商業(yè)格局分析102、商業(yè)發(fā)展所處階段3、未來商業(yè)發(fā)展判斷（二）大型集中商業(yè)分析1、業(yè)態(tài)分析1）各層業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)l業(yè)態(tài)面積比

2、例l業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例2）各層業(yè)態(tài)組合分析l面積比例分析l個(gè)數(shù)比例分析3）總體業(yè)態(tài)分析l面積比例分析l個(gè)數(shù)比例分析2、主/次主力店分析3、平面、垂直人流分析4、人車流量分析（三）商業(yè)街分析1、業(yè)態(tài)分析1）業(yè)態(tài)組合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)l業(yè)態(tài)面積比例l業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例2）業(yè)態(tài)組合分析10l面積比例分析l個(gè)數(shù)比例分析2、商家分析3、人車流量分析4、各商業(yè)街對比分析（四）租金/售價(jià)水平分析1、租金/售價(jià)數(shù)據(jù)l大型集中商業(yè)l商業(yè)街2、租金/售價(jià)水平分析l影響租金/售價(jià)因素分析（五）競爭分析1、區(qū)域競爭分析2、同類型項(xiàng)目競爭分析（

3、六）商業(yè)市場分析結(jié)論三、商家研究（一）主力店商家訪談（二）次主力/各品類代表品牌商家訪談（三）其他商家訪談（四）商家訪談小結(jié)1、商家品牌建議2、商家檔次建議103、符合項(xiàng)目定位及檔次的代表性商家舉薦目錄4、各業(yè)態(tài)商家進(jìn)駐意向綜合分析（五）商家對本項(xiàng)目物業(yè)要求匯總及建議l項(xiàng)目認(rèn)可度/建議l進(jìn)駐意向l需求面積l單層面積l需求樓層l層高要求l樓板承重l柱間距要求l給排水l供配電l中央空調(diào)l店內(nèi)垂直交通l燃?xì)夤艿纋排污l停車場位置、數(shù)量l物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)l租金承受范圍l交付租金形式l租賃年限10l免租期l

4、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l其他要求四、項(xiàng)目定位（一）市場定位1、市場宏觀環(huán)境分析2、競爭格局分析3、片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析4、可比案例的發(fā)展分析5、消費(fèi)者研究6、商家研究7、項(xiàng)目立地條件分析8、項(xiàng)目商業(yè)屬性的判斷9、市場定位的導(dǎo)出（二）商業(yè)功能定位（三）形象定位（四）檔次定位（五）目標(biāo)消費(fèi)群定位1、人群構(gòu)成2、消費(fèi)需求3、生活特征五、建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局建議10（一）建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局整體思路1、地塊商業(yè)價(jià)值分析2、業(yè)態(tài)與地塊關(guān)系分析3、建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局整體思路分析（二）商業(yè)建筑規(guī)劃建議1、影響商業(yè)建筑布局因素

5、分析（1）項(xiàng)目定位（2）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)（3）地塊影響因素（4）商家/消費(fèi)者影響因素2、商業(yè)建筑布局規(guī)劃思路（1）主力店.次主力店.專營店規(guī)劃思路（2）商業(yè)主通道規(guī)劃建議（3）商業(yè)主/次出入口建議規(guī)劃（4）停車場規(guī)劃思路（5）景觀規(guī)劃建議（6）其他規(guī)劃建議3、商業(yè)建筑整體布局（1）商業(yè)建筑規(guī)劃整體布局方案（2）案例參考（3）中庭規(guī)劃（4）通道/過道/連廊規(guī)劃10（5）層高規(guī)劃（6）扶梯、升降梯規(guī)劃（7）主/次出入口規(guī)劃（8）停車場規(guī)劃（9）人流、車流規(guī)劃4、鋪位劃分建議（1）針對業(yè)態(tài)需求的標(biāo)準(zhǔn)劃分建業(yè)

6、（2）針對未來可能的銷售的鋪位劃分建議（3）針對租賃進(jìn)行的鋪位劃分建議（4）綜合以上考慮的整體鋪位劃分建議（三）業(yè)態(tài)布局建議1、業(yè)態(tài)組合影響因素分析（1）項(xiàng)目定位（2）消費(fèi)群需求（3）商家影響（4）同類型項(xiàng)目解析2、業(yè)態(tài)組合建議（1）業(yè)態(tài)組合建議（2）目標(biāo)商家舉薦3、業(yè)態(tài)布局總體思路（1）業(yè)態(tài)布局一般原則（2）地塊、商家因素影響10（3）業(yè)態(tài)布局總體思路4、業(yè)態(tài)具體布局（1）各層業(yè)態(tài)布局思路（2）各層業(yè)態(tài)具體布局（3）總體業(yè)態(tài)組合比例（四）價(jià)值體系建設(shè)1、各功能（業(yè)態(tài)類型）規(guī)模建議2、項(xiàng)目商業(yè)功能

7、發(fā)展方向建議3、項(xiàng)目價(jià)值體系構(gòu)建l在區(qū)域的地位如何l對比區(qū)域現(xiàn)有在營的商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)勢在哪里l對經(jīng)營商戶的吸引力在哪里l對消費(fèi)者的吸引點(diǎn)在哪里l未來經(jīng)營的預(yù)期及發(fā)展方向在哪里4、如何將項(xiàng)目推向市場（如何營銷項(xiàng)目）l主推語建議l項(xiàng)目價(jià)值體系包裝及展示建議l針對招商廣告語建議l針對銷售廣告語建議l主題活動(dòng)營銷建議（如論壇）l媒體配合推廣建議l開業(yè)主題活動(dòng)建議10六、收益測算（一）租售比例建議1、發(fā)展商資金回收意向2、可售比例論證3、可售物業(yè)初判4、可售比例結(jié)論（二）租金建議1、主要參考因素（1）深度商家訪

8、談（2）項(xiàng)目周邊租金調(diào)研（3）商家租金承受范圍（4）項(xiàng)目自身商業(yè)價(jià)值的影響2、項(xiàng)目租金預(yù)判（1）各業(yè)態(tài)租金水平初步建議（2）免租期及優(yōu)惠期的考慮（3）未來市場變化因素的考慮（4）租金水平的修正及建議（三）租金收益測算1、未來市場變化的預(yù)期2、十年租金收益（四）售價(jià)建議1、同類物業(yè)類比法102、租金反算法（五）銷售收益測算1、銷售周期預(yù)測2、總體銷售收益10