業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

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1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第一章　總則　　第一條　為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則?！　〉诙l　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)?！　〉谌龡l　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。　　第四條　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會和業(yè)主

2、委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。　　第五條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！　〉诹鶙l　物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章　業(yè)主大會　　第七條　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一

3、個業(yè)主大會?！　≈挥幸粋€業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。　　第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域證明；　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊；　　（三）業(yè)主名冊；　?。ㄋ模┙ㄖ?guī)劃總平面圖；　　（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；　?。┪飿I(yè)服務(wù)用

4、房配置證明；　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料。10　　第九條　符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?！　〉谑畻l　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?！　〉谑粭l　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、

5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦?！　』I備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決?！　〗ㄔO(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作?！　〉谑l　籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：　?。ㄒ唬┐_認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；　?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；　?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)

6、生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；　?。┲贫I(yè)主委員會選舉辦法；　?。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作?！　∏翱顑?nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。　　第十三條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人(房屋產(chǎn)權(quán)所有人)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。　　基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主?！　I(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有

7、部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。　　第十四條　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單?！　〉谑鍡l　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。10　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。　　第十六條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)

8、主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。　　第十七條　業(yè)主大會決定以下事項：　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約；　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；　　（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　（六）籌集和使用專項維修資金；　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛荆弧　。ň牛├霉灿胁糠诌M行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；