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1、基于因子分析法的房地產上市公司績效評價研究 摘要：利用因子分析法對市場上主要的39家房地產上市公司進行實證分析，利用上市公司在股票市場上比較容易獲得的數據，并依據因子分析法原理選取了十個評價指標，指標主要體現(xiàn)了企業(yè)的盈利能力、經營能力和償債能力。綜合全篇對房地產業(yè)中存在的問題的闡述和分析結論給出四個建議：加強政府宏觀調控和公司內部管理、加強企業(yè)品牌文化意識和員工素質培養(yǎng)、拓寬投資區(qū)域、重視和調整資產負荷比率并增加融資渠道?！ ￡P鍵詞：房地產上市公司績效評價因子分析 中圖分類號：F293；F830文獻標識碼：A 文章編號
2、：1004-4914（2016）05-080-05 一、文獻綜述 1.國外企業(yè)績效評價研究。20世紀50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結構理論，首次把資本結構與企業(yè)價值的關系用嚴格和科學的方法研究出來。自此之后對企業(yè)績效的評價和研究慢慢增多。 對企業(yè)績效評價的研究中可以根據評價角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務評價；第二階段為完善時期，企業(yè)的績效評價體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學習能力等非財務指標；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時期?！ ?0世
3、紀70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學家和經濟學家整體性地批判了哈佛學派的產業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點，研究市場結構和績效問題，繼承自由市場經濟中競爭機制作用的思想，認為所謂市場競爭過程就是能夠自由發(fā)揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產業(yè)組織》標志了芝加哥學派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點是：反對哈佛學派的只進行經驗實證分析，提倡運用更為嚴格的經濟理論和經驗實證共同分析；反對哈佛學派強調的結構決定行為、行為影響
4、績效的單向因果關系，而是強調三者之間的雙向互動關系。利用某一產業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化。 由于房地產業(yè)在西方被劃為第三產業(yè)，所以對房地產業(yè)的產業(yè)組織研究相對較少。西方對于房地產業(yè)的研究主要側重于房地產金融、房地產市場分析與地產投資等。房地產產品的差別化與廣告行為在有些文獻中也有所提及?！ 《嘘P企業(yè)績效的理論實證研究大部分都集中在所有權結構與公司績效的相關性上。皮德森和托馬森經過多次實證調查研究后得出公司的產權集中度與公司的凈資產收益率呈顯著正相關的關系?！ ?.國內企業(yè)績效評價研究。到20世紀8
5、0年代中期以后，我國經濟學者才開始引入西方產業(yè)組織理論，使得對產業(yè)組織理論的研究起步較晚，進而對房地產業(yè)的產業(yè)組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產市場結構、效率與績效關系進行實證研究的研究文獻還比較少，而房地產業(yè)方面的研究成果大多運用產業(yè)組織的相關理論從市場結構、企業(yè)行為、市場績效對房地產業(yè)的績效進行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀90年代開始財政部逐步發(fā)展了一套以評價主體為政府國有資產監(jiān)管部門的企業(yè)績效評價方法，以國有企業(yè)為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，以一般投資者
6、為評價主體，以上市公司、民營企業(yè)等為評價客體的企業(yè)績效評價方法越來越受到人們的重視。國內在企業(yè)層面上運用因子分析法評測房地產公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對宏觀房地產業(yè)資產監(jiān)管部門績效進行系統(tǒng)的研究?！ ?.研究現(xiàn)狀評述。從國內外的研究中得知，績效評價對企業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用，而且學者們也已經陸續(xù)彌補績效評價系統(tǒng)信息存在的不足?！ ‰S著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業(yè)績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推
7、測自身利益的得失?？冃гu價滿足了不同群體的統(tǒng)一需求。 國內外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績效的方法，其中典型相關分析法、因子分析法和平衡計分法適用范圍尤為廣泛。從財務績效角度出發(fā)，指標的建立也大都從盈利、運營、償債和發(fā)展等能力重點分析。此外，一些學者認為很多非財務指標也是衡量企業(yè)綜合素質的重要標準，應該同財務指標一起研究。企業(yè)內部人員管理、運營流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財務指標，但是這些指標的可用性需要通過多方考證?！ 《?、房地產上市公司績效評價指標研究 1.評價方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計方法的一種，其主旨是用
8、少數幾個因子去描述多個指標或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息?！ ⊙芯孔兞康南嚓P系數矩陣后即可找出幾個隨機變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關系。我們稱這幾個不可觀測的隨機變量為因子。因子變量有以下幾
