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1、基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究 摘要：利用因子分析法對(duì)市場(chǎng)上主要的39家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行實(shí)證分析，利用上市公司在股票市場(chǎng)上比較容易獲得的數(shù)據(jù)，并依據(jù)因子分析法原理選取了十個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，指標(biāo)主要體現(xiàn)了企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力和償債能力。綜合全篇對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題的闡述和分析結(jié)論給出四個(gè)建議：加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控和公司內(nèi)部管理、加強(qiáng)企業(yè)品牌文化意識(shí)和員工素質(zhì)培養(yǎng)、拓寬投資區(qū)域、重視和調(diào)整資產(chǎn)負(fù)荷比率并增加融資渠道?！ ￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)因子分析 中圖分類號(hào)：F293；F830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)
2、：1004-4914（2016）05-080-05 一、文獻(xiàn)綜述 1.國(guó)外企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來(lái)。自此之后對(duì)企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)和研究慢慢增多。 對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究中可以根據(jù)評(píng)價(jià)角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例如從其發(fā)展的本身可將企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)劃分為：第一階段是形成時(shí)期，績(jī)效評(píng)價(jià)僅限于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；第二階段為完善時(shí)期，企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)體系被人們系統(tǒng)地加入決策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等非財(cái)務(wù)指標(biāo)；第三階段為創(chuàng)新發(fā)展時(shí)期?！ ?0世
3、紀(jì)70年代以來(lái)，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家整體性地批判了哈佛學(xué)派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并發(fā)展成了芝加哥學(xué)派。他們更多地以企業(yè)行為作出發(fā)點(diǎn)，研究市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和績(jī)效問題，繼承自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用的思想，認(rèn)為所謂市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程就是能夠自由發(fā)揮的市場(chǎng)力量。由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥學(xué)派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點(diǎn)是：反對(duì)哈佛學(xué)派的只進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)實(shí)證分析，提倡運(yùn)用更為嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)驗(yàn)實(shí)證共同分析；反對(duì)哈佛學(xué)派強(qiáng)調(diào)的結(jié)構(gòu)決定行為、行為影響
4、績(jī)效的單向因果關(guān)系，而是強(qiáng)調(diào)三者之間的雙向互動(dòng)關(guān)系。利用某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新與效率完全可以創(chuàng)造出企業(yè)的利益最大化?！ ∮捎诜康禺a(chǎn)業(yè)在西方被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究相對(duì)較少。西方對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化與廣告行為在有些文獻(xiàn)中也有所提及?！ 《嘘P(guān)企業(yè)績(jī)效的理論實(shí)證研究大部分都集中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的相關(guān)性上。皮德森和托馬森經(jīng)過多次實(shí)證調(diào)查研究后得出公司的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的凈資產(chǎn)收益率呈顯著正相關(guān)的關(guān)系?！ ?.國(guó)內(nèi)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)研究。到20世紀(jì)8
5、0年代中期以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)組織理論，使得對(duì)產(chǎn)業(yè)組織理論的研究起步較晚，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目前來(lái)說，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的研究文獻(xiàn)還比較少，而房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的相關(guān)理論從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場(chǎng)績(jī)效對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效進(jìn)行分析，多以某一地區(qū)或城市為例，具有一定的局限性。我國(guó)自上世紀(jì)90年代開始財(cái)政部逐步發(fā)展了一套以評(píng)價(jià)主體為政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法，以國(guó)有企業(yè)為評(píng)價(jià)客體，因而具有一定特殊性。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一般投資者
6、為評(píng)價(jià)主體，以上市公司、民營(yíng)企業(yè)等為評(píng)價(jià)客體的企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)方法越來(lái)越受到人們的重視。國(guó)內(nèi)在企業(yè)層面上運(yùn)用因子分析法評(píng)測(cè)房地產(chǎn)公司的績(jī)效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運(yùn)用因子分析對(duì)宏觀房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績(jī)效進(jìn)行系統(tǒng)的研究?！ ?.研究現(xiàn)狀評(píng)述。從國(guó)內(nèi)外的研究中得知，績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸續(xù)彌補(bǔ)績(jī)效評(píng)價(jià)系統(tǒng)信息存在的不足?！ ‰S著績(jī)效評(píng)價(jià)理論的完善，越來(lái)越多的注意力開始集中在此理論上，無(wú)論是社會(huì)消費(fèi)群體、投資管理者還是政府部門，通過對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)，可以及時(shí)了解到定量的信息并以此推
7、測(cè)自身利益的得失?？?jī)效評(píng)價(jià)滿足了不同群體的統(tǒng)一需求?！ ?guó)內(nèi)外分析者們使用了多種適用于分析企業(yè)績(jī)效的方法，其中典型相關(guān)分析法、因子分析法和平衡計(jì)分法適用范圍尤為廣泛。從財(cái)務(wù)績(jī)效角度出發(fā)，指標(biāo)的建立也大都從盈利、運(yùn)營(yíng)、償債和發(fā)展等能力重點(diǎn)分析。此外，一些學(xué)者認(rèn)為很多非財(cái)務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該同財(cái)務(wù)指標(biāo)一起研究。企業(yè)內(nèi)部人員管理、運(yùn)營(yíng)流程、外部環(huán)境保障都可以算作非財(cái)務(wù)指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的可用性需要通過多方考證?！ 《?、房地產(chǎn)上市公司績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)研究 1.評(píng)價(jià)方法概述。因子分析法多元統(tǒng)計(jì)方法的一種，其主旨是用
8、少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)指標(biāo)或者因素之間的聯(lián)系，即把比較密切的幾個(gè)變量歸在一類中，每一類變量就成為一個(gè)因子，以較少的幾個(gè)因子反映原資料的大部分信息?！ ⊙芯孔兞康南嚓P(guān)系數(shù)矩陣后即可找出幾個(gè)隨機(jī)變量能影響所有變量并去解釋多個(gè)變量之間的關(guān)系。我們稱這幾個(gè)不可觀測(cè)的隨機(jī)變量為因子。因子變量有以下幾
