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1、基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績效評(píng)價(jià)研究
中圖分類號(hào)：f293；f830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a
文章編號(hào)：1004-491405-080-05
一、文獻(xiàn)綜述
1.國外企業(yè)績效評(píng)價(jià)研究。20世紀(jì)50年代莫迪吉莉安和米勒提出mm資本結(jié)構(gòu)理論，首次把資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系用嚴(yán)格和科學(xué)的方法研究出來。自此之后對(duì)企業(yè)績效的評(píng)價(jià)和研究慢慢增多。
對(duì)企業(yè)績效評(píng)價(jià)的研究中可以根據(jù)評(píng)價(jià)角度的不同將其劃分為不同的發(fā)展階段，例公如從其發(fā)展的本身可將孿企業(yè)績效評(píng)價(jià)劃分為：欄第一階段是形成時(shí)期，皿績效評(píng)價(jià)僅限于財(cái)務(wù)評(píng)溫價(jià)；第二階段為完善時(shí)陣期，企業(yè)的績效評(píng)
2、價(jià)體曠系被人們系統(tǒng)地加入決修策以及創(chuàng)新學(xué)習(xí)能力等學(xué)非財(cái)務(wù)指標(biāo)；第三階段吭為創(chuàng)新發(fā)展時(shí)期。
茄20世紀(jì)70年代以來嫩，以德瑪賽茲、斯蒂格掖勒、珀斯那等為代表的桑一些法學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家亮整體性地批判了哈佛學(xué)脂派的產(chǎn)業(yè)組織理論，并仗發(fā)展成了芝加哥學(xué)派?；人麄兏嗟匾云髽I(yè)行為底作出發(fā)點(diǎn)，研究市場結(jié)展構(gòu)和績效問題，繼承自楚由市場經(jīng)濟(jì)中競爭機(jī)制濃作用的思想，認(rèn)為所謂朽市場競爭過程就是能夠?qū)⒆杂砂l(fā)揮的市場力量。舟由斯蒂格勒作出的《產(chǎn)匣業(yè)組織》標(biāo)志了芝加哥摔學(xué)派理論的成熟。該書單中反映的理論主要特點(diǎn)映是：反對(duì)哈佛學(xué)派的只僅進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)實(shí)證分析，提必倡運(yùn)用更為嚴(yán)
3、格的經(jīng)濟(jì)有理論和經(jīng)驗(yàn)實(shí)證共同分脅析；反對(duì)哈佛學(xué)派強(qiáng)調(diào)拓的結(jié)構(gòu)決定行為、行為圓影響績效的單向因果關(guān)激系，而是強(qiáng)調(diào)三者之間寸的雙向互動(dòng)關(guān)系。利用卜某一產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的創(chuàng)新須與效率完全可以創(chuàng)造出顯企業(yè)的利益最大化。
殃 由于房地產(chǎn)業(yè)在西方雨被劃為第三產(chǎn)業(yè)，所以孤對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織映研究相對(duì)較少。西方對(duì)蘊(yùn)于房地產(chǎn)業(yè)的研究主要娜側(cè)重于房地產(chǎn)金融、房街地產(chǎn)市場分析與地產(chǎn)投團(tuán)資等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差謠別化與廣告行為在有些蛾文獻(xiàn)中也有所提及。
每 而有關(guān)企業(yè)績效的理囑論實(shí)證研究大部分都集序中在所有權(quán)結(jié)構(gòu)與公司矮績效的相關(guān)性上。皮德惺森和托馬森經(jīng)過多次實(shí)姻證調(diào)查
4、研究后得出公司晝的產(chǎn)權(quán)集中度與公司的郎凈資產(chǎn)收益率呈顯著正潛相關(guān)的關(guān)系。
2.繹國內(nèi)企業(yè)績效評(píng)價(jià)研究騙。到20世紀(jì)80年代悍中期以后，我國經(jīng)濟(jì)學(xué)摸者才開始引入西方產(chǎn)業(yè)個(gè)組織理論，使得對(duì)產(chǎn)業(yè)蝦組織理論的研究起步較振晚，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的鞭產(chǎn)業(yè)組織研究較晚。目氮前來說，針對(duì)中國房地抖產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、效率與績慢效關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究的豈研究文獻(xiàn)還比較少，而諒房地產(chǎn)業(yè)方面的研究成姬果大多運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織的梅相關(guān)理論從市場結(jié)構(gòu)、攤企業(yè)行為、市場績效對(duì)循房地產(chǎn)業(yè)的績效進(jìn)行分校析，多以某一地區(qū)或城員市為例，具有一定的局猩限性。我國自上世紀(jì)9醋0年代開始財(cái)政部逐步漸發(fā)
5、展了一套以評(píng)價(jià)主體倚為政府國有資產(chǎn)監(jiān)管部涉門的企業(yè)績效評(píng)價(jià)方法躊，以國有企業(yè)為評(píng)價(jià)客們體，因而具有一定特殊孤性。隨著社會(huì)主義市場憶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以一般投刪資者為評(píng)價(jià)主體，以上牲市公司、民營企業(yè)等為孿評(píng)價(jià)客體的企業(yè)績效評(píng)章價(jià)方法越來越受到人們小的重視。國內(nèi)在企業(yè)層挾面上運(yùn)用因子分析法評(píng)其測房地產(chǎn)公司的績效水崔平比較多一些，且局限教于上市公司，很少直接靴運(yùn)用因子分析對(duì)宏觀房澇地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管部門績迂效進(jìn)行系統(tǒng)的研究。
置 3.研究現(xiàn)狀評(píng)述。鎖從國內(nèi)外的研究中得知已，績效評(píng)價(jià)對(duì)企業(yè)的發(fā)亮展起著至關(guān)重要的作用墮，而且學(xué)者們也已經(jīng)陸旗續(xù)彌補(bǔ)績效評(píng)價(jià)系統(tǒng)信
6、仍息存在的不足。
隨均著績效評(píng)價(jià)理論的完善視，越來越多的注意力開緯始集中在此理論上，無雪論是社會(huì)消費(fèi)群體、投導(dǎo)資管理者還是政府部門姐，通過對(duì)企業(yè)績效評(píng)價(jià)蟬，可以及時(shí)了解到定量恕的信息并以此推測自身每利益的得失?？冃гu(píng)價(jià)諷滿足了不同群體的統(tǒng)一終需求。
國內(nèi)外分析昏者們使用了多種適用于臉分析企業(yè)績效的方法，擅其中典型相關(guān)分析法、次因子分析法和平衡計(jì)分蝦法適用范圍尤為廣泛。皺從財(cái)務(wù)績效角度出發(fā)，星指標(biāo)的建立也大都從盈瑣利、運(yùn)營、償債和發(fā)展宴等能力重點(diǎn)分析。此外祿，一些學(xué)者認(rèn)為很多非葉財(cái)務(wù)指標(biāo)也是衡量企業(yè)鞋綜合素質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，舀應(yīng)該同財(cái)務(wù)指標(biāo)
7、一起研膘究。企業(yè)內(nèi)部人員管理酗、運(yùn)營流程、外部環(huán)境沼保障都可以算作非財(cái)務(wù)痊指標(biāo)，但是這些指標(biāo)的迅可用性需要通過多方考呀證。
二、房地產(chǎn)上市公誓司績效評(píng)價(jià)指標(biāo)研究
棵 1.評(píng)價(jià)方法概述。咕因子分析法多元統(tǒng)計(jì)方薛法的一種，其主旨是用漁少數(shù)幾個(gè)因子去描述多淤個(gè)指標(biāo)或者因素之間的肉聯(lián)系，即把比較密切的錄幾個(gè)變量歸在一類中，斜每一類變量就成為一個(gè)仗因子，以較少的幾個(gè)因充子反映原資料的大部分執(zhí)信息。
研究變量的張相關(guān)系數(shù)矩陣后即可找意出幾個(gè)隨機(jī)變量能影響傭所有變量并去解釋多個(gè)猶變量之間的關(guān)系。我們肢稱這幾個(gè)不可觀測的隨咬機(jī)變量為因子。因子變脅量有以
8、下幾個(gè)特點(diǎn)：第鉗一，因子變量不是在原喬變量的基礎(chǔ)上簡單提取徘，而是對(duì)所有原變量重舔新組合，它們能反映出志原變量中的大部分信息鉸，提高對(duì)數(shù)據(jù)的利用率磺。第二，因子變量
