房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)予掌握的幾個(gè)問(wèn)題

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1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)予掌握的幾個(gè)問(wèn)題2006-4-1110:39　上海建經(jīng)投資咨詢有限公司　王建忠·朱毓菁　【大中小】【打印】【我要糾錯(cuò)】　　一、現(xiàn)代社會(huì)金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)卻是她的克星，風(fēng)險(xiǎn)造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰(shuí)能不懼?！　°y行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，愈來(lái)愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過(guò)銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價(jià)格，說(shuō)到底還是銀行的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險(xiǎn)的重要防線，

2、既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對(duì)其的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況作一個(gè)有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)情況，可通過(guò)對(duì)以下這些問(wèn)題較系統(tǒng)地分析來(lái)認(rèn)識(shí)。　?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)；（2）權(quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險(xiǎn)；（4）在建工程的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（6）拍賣市場(chǎng)反饋的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險(xiǎn)；（8）全期抵押評(píng)估的動(dòng)態(tài)運(yùn)作等?！　《?、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險(xiǎn)防范?！　〉盅壕头康禺a(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國(guó)家法律允許轉(zhuǎn)讓

3、的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)?！　?、抵押合法有效。屬國(guó)有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購(gòu)商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)

4、人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。　　2、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對(duì)房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對(duì)他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對(duì)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來(lái)說(shuō)，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補(bǔ)辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓?！　?、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來(lái)講，

5、變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值?！　∪?quán)益、時(shí)差與抵押風(fēng)險(xiǎn)。倘若有一宗貸款額度是70萬(wàn)元，抵押物價(jià)值100萬(wàn)元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。　　抵押貸款期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)的抵押貸款率是相應(yīng)時(shí)點(diǎn)抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格（如貸款風(fēng)險(xiǎn)金額）與抵押物價(jià)值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價(jià)值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)?！　〉盅簷?quán)人的權(quán)益、運(yùn)作中的時(shí)間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）?！　∑渲校瑘D中鋸齒波實(shí)線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息?！　〉侨绻杩钊艘坏┌l(fā)生逾期不能還息，并且要

6、通過(guò)處分抵押物來(lái)清償時(shí)，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計(jì)算，則季息為0.9765萬(wàn)元，罰息為每日以計(jì)息基數(shù)的萬(wàn)分之三計(jì)取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了?！　〖俣◤牟荒苷８断⒅燎鍍敚ɑ蜻M(jìn)入訴訟程序）需9個(gè)月時(shí)間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個(gè)時(shí)點(diǎn)都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進(jìn)入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來(lái)?！　∑浯?，抵押貸款中的雙時(shí)差問(wèn)題。從所附總圖可見(jiàn)，如在t3點(diǎn)出險(xiǎn)，處分點(diǎn)在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5

7、萬(wàn)元，假如t6時(shí)即為處分點(diǎn)，此時(shí)抵押物價(jià)值為97.0萬(wàn)元，再順延則更低，所以抵押物價(jià)值曲線與抵押物抵押價(jià)值曲線是不同的，兩者存在時(shí)間差△t.前者是現(xiàn)時(shí)價(jià)值，后者是現(xiàn)時(shí)對(duì)應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價(jià)值。抵押物折舊為直線時(shí)的情況如圖示，隨抵押價(jià)值的減少抵押貸款率漸增?！　∮缮峡芍瑱?quán)益較貸款本金要全面，時(shí)差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價(jià)值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價(jià)格與抵押物抵押價(jià)值的比值，