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1、房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)予掌握的幾個問題2006-4-1110:39 上海建經(jīng)投資咨詢有限公司 王建忠·朱毓菁 【大中小】【打印】【我要糾錯】 一、現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼?！ °y行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險的重要防線，
2、既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風(fēng)險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識?！ 。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險；（2）權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險；（4）在建工程的抵押風(fēng)險；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險；（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風(fēng)險；（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等?！ 《⒎康禺a(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險防范?！ 〉盅壕头康禺a(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓
3、的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。它應(yīng)符合抵押合法有效，物權(quán)明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險?！ ?、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)
4、人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用?！ ?、物權(quán)明確。房地產(chǎn)的物權(quán)包括自物權(quán)和它物權(quán)，自物權(quán)系所有權(quán)，包括對房地產(chǎn)的占有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)的總稱；他物權(quán)是對他人房地產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓?！ ?、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風(fēng)險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，
5、變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值?！ ∪?quán)益、時差與抵押風(fēng)險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的?！ 〉盅嘿J款期內(nèi)某一時點的抵押貸款率是相應(yīng)時點抵押權(quán)人的權(quán)益價格（如貸款風(fēng)險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔(dān)保的抵押物價值與抵押權(quán)人權(quán)益之比，二者互為倒數(shù)?！ 〉盅簷?quán)人的權(quán)益、運作中的時間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關(guān)系如圖所示（略）?！ ∑渲校瑘D中鋸齒波實線為借款二年按季結(jié)息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結(jié)息?！ 〉侨绻杩钊艘坏┌l(fā)生逾期不能還息，并且要
6、通過處分抵押物來清償時，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計息基數(shù)的萬分之三計取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。 假定從不能正常付息至清償（或進入訴訟程序）需9個月時間，則銀行的權(quán)益為本金、當(dāng)期的利息、罰息之和，每個時點都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權(quán)益部分從法律上就固定下來。 其次，抵押貸款中的雙時差問題。從所附總圖可見，如在t3點出險，處分點在t6處，由此造成了銀行權(quán)益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5
7、萬元，假如t6時即為處分點，此時抵押物價值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價值曲線與抵押物抵押價值曲線是不同的，兩者存在時間差△t.前者是現(xiàn)時價值，后者是現(xiàn)時對應(yīng)的處分變現(xiàn)日的抵押物價值。抵押物折舊為直線時的情況如圖示，隨抵押價值的減少抵押貸款率漸增?！ ∮缮峡芍?，權(quán)益較貸款本金要全面，時差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價值之比，而是抵押權(quán)人的權(quán)益價格與抵押物抵押價值的比值，
