城中村改造途徑探討

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1、城中村改造途徑探討【摘要】城中村是改革開放后我國城市現(xiàn)代化進程中一個獨特而有具有普遍性的現(xiàn)象，隨著我國經(jīng)濟和城市的進一步發(fā)展，城中村正引起眾多國內(nèi)研究人員的關(guān)注，如何處理好城中改造問題，找到科學、合理的城中村改造途徑具有重要意義，本文就城中村改造途徑做了分析和研究?！　　娟P(guān)鍵詞】城中村；改造途徑；城市規(guī)劃　　　　1前言：　　改革開放以后，我國城市化進程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個特殊而又普遍的重要事實是，部分村莊不僅沒有被城市化發(fā)展所“終結(jié)”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實行著農(nóng)村管理體制。城中村現(xiàn)象在我國不是孤立個別現(xiàn)象，隨著改革開放和我國經(jīng)濟體制改革，

2、我國全國各地城市化進程加快，城中村現(xiàn)象便日益普遍。同時，隨著城鎮(zhèn)化步伐的變快，城中村的問題也隨之越來越尖銳。以奉化市為例，奉化長汀村因為人居密集、房產(chǎn)性質(zhì)多樣、民情復雜、歷史遺留問題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑?！　?城中村改造面臨的難點　　2.1規(guī)劃建設(shè)問題　　城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規(guī)劃建設(shè)。如在奉化城區(qū)，有一個遠近聞名的長汀村，曾是當?shù)刈畲蟮某侵写逡彩欠罨凶畹湫妥钬叫韪脑斓某侵写?。這里人口密度大、房屋大多年久失修，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重；同時市內(nèi)的幾條干道都通向這里，而

3、到這里又“戛然而止。給城市規(guī)劃建設(shè)帶來了不便?！　?.2城中村的宅基地問題　　城中村土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的一個最主要問題，也是最大的障礙、難點。政府要收回城中村土地的規(guī)劃控制權(quán)，城中村居民對原有居住土地的使用權(quán)力就被削弱了。而對于城中村這樣人口稠密的地區(qū)，對于政府、開放商開發(fā)政策下較難獲得贏利?！　∨c任何一種交易—樣，城中村產(chǎn)權(quán)出售這筆交易能否達成，關(guān)鍵要看價格，具體說，政府、開發(fā)商出價能否為城中村的居民所接受，也可以反過來說，城中村的居民的出價是否能夠為政府所接受。而城中村改造的難點很大程度上就決定在定價上?！　?.3體制的問題　　城中村存在許多的社會、政治遺留問題，使得

4、城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發(fā)展，這些問題越積越多，如戶籍問題、社會保險問題等等。因此管理體制上的問題也是城中村改造的一個重點?！　?.4資金的問題　　城中村改造是一個系統(tǒng)的城市規(guī)劃問題，無論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔如此大改造費用，而對于開放商來說，在缺少贏利的驅(qū)動下也不可能投入大量的資本?！　?城中村改造途徑研究　　3.1市場主導建設(shè)，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造　　政府不直接介入城中村的改造。這是因為，如果以政府作為項目改造的主體，不僅要有巨大的建設(shè)投入之外，還

5、將承擔大量的補償包袱，背上沉重的財政壓力，同時這種以行政強制力為后盾的手段會引起城中村農(nóng)戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補償?shù)募姞幹薪饷摮鰜?，通過統(tǒng)一規(guī)劃，制定優(yōu)惠政策，積極極引、鼓勵社會力量參與城中村項目的改造。允許其他開發(fā)單位參與改造，但需經(jīng)改造項目所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的參與，拆遷補償問題也容易得到解決，但考慮到開發(fā)單位合理的利益需要，政府需在規(guī)劃或地價改策上作出進一步的調(diào)節(jié)?！　?.2統(tǒng)—建設(shè)、成片改造，有計劃地逐步推進　　為了防止再次出現(xiàn)分散的“據(jù)點”式開發(fā)或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改

6、造還可以依照城市總體建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求來進行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一改造。同時，為了保障城中村改造得以實現(xiàn)，還應確保城中村統(tǒng)一或分步規(guī)劃改造的基本地量。同時，城中村改造事關(guān)農(nóng)民經(jīng)濟、外來務工人口的住房及社會穩(wěn)定，其改造不可能一蹴而就，而應在規(guī)劃的指導下有計劃地逐步推進。同時，城中村改造項目應納入全市統(tǒng)一的土地開發(fā)供應計劃，以防止造成土地供應失控，給房地產(chǎn)市場帶來沖擊　　3.3運用基準容積率和地價杠桿對城中村改造實行雙重調(diào)節(jié)　　用基準容積率和地價杠桿對城中村改造進行多方位的調(diào)節(jié)應該是政府針對轄區(qū)內(nèi)城中村的實際情況，制定出一個統(tǒng)一的容積率——基準容積率，就具體的改造項目而言，對基準容積率高于

7、規(guī)劃容積率的那部分項目用地實行優(yōu)惠地價政策，對高出基準容積串的那部分項目用地收取全額的甚至更多的地價。這樣可以調(diào)節(jié)奉化市城中村改造項目的整體開發(fā)強度在可以接受、掌控的程度上。同時還可以促進平衡各城中村居民之間的不公平現(xiàn)象，一定程度上減少了違法濫建行為的發(fā)生。　　3.4采取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合的補償方式進行改造　　一般來說，房屋拆遷補償有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換(實物補償)和貨幣補償兩種方式?？紤]到奉化市城中村現(xiàn)狀以及廣大農(nóng)戶對城中村改造的意愿，應實行貨幣補償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定