城中村改造途徑探討

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1、城中村改造途徑探討【摘要】城中村是改革開(kāi)放后我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)獨(dú)特而有具有普遍性的現(xiàn)象，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市的進(jìn)一步發(fā)展，城中村正引起眾多國(guó)內(nèi)研究人員的關(guān)注，如何處理好城中改造問(wèn)題，找到科學(xué)、合理的城中村改造途徑具有重要意義，本文就城中村改造途徑做了分析和研究。　　【關(guān)鍵詞】城中村；改造途徑；城市規(guī)劃　　　　1前言：　　改革開(kāi)放以后，我國(guó)城市化進(jìn)程明顯加快，大量村莊向城市變遷。然而一個(gè)特殊而又普遍的重要事實(shí)是，部分村莊不僅沒(méi)有被城市化發(fā)展所“終結(jié)”，而且還被城市所“包圍”，并且還依然保留和實(shí)行著農(nóng)村管理體制。城中村現(xiàn)象在我國(guó)不是孤立個(gè)別現(xiàn)象，隨著改革開(kāi)放和我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，

2、我國(guó)全國(guó)各地城市化進(jìn)程加快，城中村現(xiàn)象便日益普遍。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的變快，城中村的問(wèn)題也隨之越來(lái)越尖銳。以奉化市為例，奉化長(zhǎng)汀村因?yàn)槿司用芗⒎慨a(chǎn)性質(zhì)多樣、民情復(fù)雜、歷史遺留問(wèn)題多，城中村改造更是難上加難。本文就論述奉化市城中村改造途徑做了研究，提出了幾種改造途徑。　　2城中村改造面臨的難點(diǎn)　　2.1規(guī)劃建設(shè)問(wèn)題　　城中村基礎(chǔ)設(shè)施不完善，道路狀況差。不僅影響到居民的生活也影響到城市的規(guī)劃建設(shè)。如在奉化城區(qū)，有一個(gè)遠(yuǎn)近聞名的長(zhǎng)汀村，曾是當(dāng)?shù)刈畲蟮某侵写逡彩欠罨凶畹湫妥钬叫韪脑斓某侵写?。這里人口密度大、房屋大多年久失修，環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重；同時(shí)市內(nèi)的幾條干道都通向這里，而

3、到這里又“戛然而止。給城市規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)了不便?！　?.2城中村的宅基地問(wèn)題　　城中村土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是城中村改造的一個(gè)最主要問(wèn)題，也是最大的障礙、難點(diǎn)。政府要收回城中村土地的規(guī)劃控制權(quán)，城中村居民對(duì)原有居住土地的使用權(quán)力就被削弱了。而對(duì)于城中村這樣人口稠密的地區(qū)，對(duì)于政府、開(kāi)放商開(kāi)發(fā)政策下較難獲得贏利?！　∨c任何一種交易—樣，城中村產(chǎn)權(quán)出售這筆交易能否達(dá)成，關(guān)鍵要看價(jià)格，具體說(shuō)，政府、開(kāi)發(fā)商出價(jià)能否為城中村的居民所接受，也可以反過(guò)來(lái)說(shuō)，城中村的居民的出價(jià)是否能夠?yàn)檎邮?。而城中村改造的難點(diǎn)很大程度上就決定在定價(jià)上?！　?.3體制的問(wèn)題　　城中村存在許多的社會(huì)、政治遺留問(wèn)題，使得

4、城中村未能納入城市管理的軌道，在管理上存在重大缺陷，而隨著城市的二元發(fā)展，這些問(wèn)題越積越多，如戶籍問(wèn)題、社會(huì)保險(xiǎn)問(wèn)題等等。因此管理體制上的問(wèn)題也是城中村改造的一個(gè)重點(diǎn)?！　?.4資金的問(wèn)題　　城中村改造是一個(gè)系統(tǒng)的城市規(guī)劃問(wèn)題，無(wú)論是居民的安置，房屋的拆遷，還是城中村居民政策的變更都需要投入大量的資金。目前，奉化市政府不可能承擔(dān)如此大改造費(fèi)用，而對(duì)于開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，在缺少贏利的驅(qū)動(dòng)下也不可能投入大量的資本?！　?城中村改造途徑研究　　3.1市場(chǎng)主導(dǎo)建設(shè)，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造　　政府不直接介入城中村的改造。這是因?yàn)?，如果以政府作為?xiàng)目改造的主體，不僅要有巨大的建設(shè)投入之外，還

5、將承擔(dān)大量的補(bǔ)償包袱，背上沉重的財(cái)政壓力，同時(shí)這種以行政強(qiáng)制力為后盾的手段會(huì)引起城中村農(nóng)戶的反感、抵觸。因此，政府可以嘗試從拆遷補(bǔ)償?shù)募姞?zhēng)中解脫出來(lái)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃，制定優(yōu)惠政策，積極極引、鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城中村項(xiàng)目的改造。允許其他開(kāi)發(fā)單位參與改造，但需經(jīng)改造項(xiàng)目所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。這種做法可以解決資金不足的難題。由于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的參與，拆遷補(bǔ)償問(wèn)題也容易得到解決，但考慮到開(kāi)發(fā)單位合理的利益需要，政府需在規(guī)劃或地價(jià)改策上作出進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。　　3.2統(tǒng)—建設(shè)、成片改造，有計(jì)劃地逐步推進(jìn)　　為了防止再次出現(xiàn)分散的“據(jù)點(diǎn)”式開(kāi)發(fā)或“把肉吃了，留下骨頭”式的零星插建，奉化市改

6、造還可以依照城市總體建設(shè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一改造。同時(shí)，為了保障城中村改造得以實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)確保城中村統(tǒng)一或分步規(guī)劃改造的基本地量。同時(shí)，城中村改造事關(guān)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)、外來(lái)務(wù)工人口的住房及社會(huì)穩(wěn)定，其改造不可能一蹴而就，而應(yīng)在規(guī)劃的指導(dǎo)下有計(jì)劃地逐步推進(jìn)。同時(shí)，城中村改造項(xiàng)目應(yīng)納入全市統(tǒng)一的土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，以防止造成土地供應(yīng)失控，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊　　3.3運(yùn)用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對(duì)城中村改造實(shí)行雙重調(diào)節(jié)　　用基準(zhǔn)容積率和地價(jià)杠桿對(duì)城中村改造進(jìn)行多方位的調(diào)節(jié)應(yīng)該是政府針對(duì)轄區(qū)內(nèi)城中村的實(shí)際情況，制定出一個(gè)統(tǒng)一的容積率——基準(zhǔn)容積率，就具體的改造項(xiàng)目而言，對(duì)基準(zhǔn)容積率高于

7、規(guī)劃容積率的那部分項(xiàng)目用地實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)政策，對(duì)高出基準(zhǔn)容積串的那部分項(xiàng)目用地收取全額的甚至更多的地價(jià)。這樣可以調(diào)節(jié)奉化市城中村改造項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)強(qiáng)度在可以接受、掌控的程度上。同時(shí)還可以促進(jìn)平衡各城中村居民之間的不公平現(xiàn)象，一定程度上減少了違法濫建行為的發(fā)生?！　?.4采取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式進(jìn)行改造　　一般來(lái)說(shuō)，房屋拆遷補(bǔ)償有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換(實(shí)物補(bǔ)償)和貨幣補(bǔ)償兩種方式?？紤]到奉化市城中村現(xiàn)狀以及廣大農(nóng)戶對(duì)城中村改造的意愿，應(yīng)實(shí)行貨幣補(bǔ)償與房地產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式，并規(guī)定