對城中村改造的初步探討

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1、對城中村改造的初步探討　　摘要：城中村是城鎮(zhèn)化過程中特定歷史階段的產(chǎn)物，加快城中村改造，是一件利在當(dāng)代、功在千秋的大事，是貫徹落實(shí)黨的十八大精神、樹立科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的重要體現(xiàn)，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義?！　￡P(guān)鍵詞：城中村；改造　　中圖分類號：F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1001-828X（2013）06-00-01　　一、城中村的定義及形成的原因分析　　1.城中村的定義　　城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi)，且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有，居民也基本上屬于非

2、農(nóng)化的村落。正如楊安在城鄉(xiāng)建設(shè)雜志文中描述道，“繁華的鬧市里，縱橫的道路邊排列著一幢幢漂亮氣派的新現(xiàn)代建筑，在現(xiàn)代建的背后卻往往有一大群坐落無序、高低不齊、新舊不一的農(nóng)舍。整座昔日的農(nóng)莊被包裹在現(xiàn)代城市建筑中。真正的農(nóng)莊是農(nóng)舍加周圍的田園，充滿宜人的鄉(xiāng)土氣息和田園風(fēng)光。而城中村卻是農(nóng)舍加周圍的水泥高樓，充滿了城鄉(xiāng)間的不協(xié)調(diào)。農(nóng)村的氣息在這里窒息了，城市的氣息在這里全然不見?！薄　?.城中村的形成的原因分析　　我們從城中村歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)其形成的主要原因：　　從客觀上來說，是我國城市化進(jìn)程的快速

3、發(fā)展的結(jié)果。改革開放的近30年中，城市化的進(jìn)程加速發(fā)展，我國的城市數(shù)目從1978年的320個(gè)發(fā)展到現(xiàn)在的662個(gè)。城市建成區(qū)面積也由3.6萬平方公里擴(kuò)大到9萬多平方公里。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴(kuò)展的空間。村莊進(jìn)入城市，形成了城中村。　　從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指城市和農(nóng)村分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。　　二、“城中

4、村”改造成本　　“城中村”改造的成本最主要的有三個(gè)方面：　　1.村民安置補(bǔ)償費(fèi)?！俺侵写濉贝迕袷鞘チ送恋囟挥姓?，在城市建成區(qū)生活。那么對村民的安置補(bǔ)償費(fèi)，按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償這是村民最關(guān)心的問題。拆遷補(bǔ)償應(yīng)包括：一是房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)；二是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；三是搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途、建筑面積等因素，采用市場比較法，以房屋拆遷評估價(jià)格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~的規(guī)定，計(jì)算被拆

5、遷房的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)，或協(xié)商確定合理的拆賠比?！　?.土地使用權(quán)出讓金。它是指建設(shè)項(xiàng)目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)的出讓金。在當(dāng)今社會主義土地市場，在保證土地為國有制度不變的前提下，土地使用者不是通過行政劃撥而是通過有償?shù)氖袌龈偁幦〉猛恋厥褂脵?quán)。土地使用權(quán)不是無限而是有限期的，在限期內(nèi)，土地使用者可靈活運(yùn)用土地使用權(quán)。地價(jià)不是靠國家單方面確定，而是在土地使用者的競爭

6、中形成，以促使土地資源得到更合理，更充分的利用?！俺侵写濉蓖恋貙儆诩w土地，其運(yùn)作有三種模式可借鑒：一是政府征收土地后轉(zhuǎn)為國有土地，由政府負(fù)責(zé)安置村民及補(bǔ)償。土地轉(zhuǎn)為凈地，政府或拍賣或自己開發(fā)；二是開發(fā)商直接與村委會協(xié)商，按市場運(yùn)作開發(fā)土地；三是村集體成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，自己對土地開發(fā)利用。這三種方式各有其特點(diǎn)：第一種從城市總體發(fā)展觀點(diǎn)來看，政府開發(fā)最優(yōu)，按城市規(guī)劃以公眾利益為目的，以城市綜合效益最大化為目標(biāo)，但政府往往資金有限，難以遂人心愿。其他兩種都是以集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，易造成與周邊

7、環(huán)境規(guī)劃矛盾，易忽視公眾利益。需要政府做好協(xié)調(diào)工作。　　3.土地重新規(guī)劃建設(shè)成本。開發(fā)商對“城中村”土地改造建設(shè)，多數(shù)開發(fā)成商業(yè)用房或居民小區(qū)。那么在這一階段主要發(fā)生的費(fèi)用有：建設(shè)單位的管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建安工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及建設(shè)期投資貸款利息等。　　三、城中村改造的難點(diǎn)分析　　城中村的改造不同于城市進(jìn)程中的舊城改造，城中村改造涉及土地的轉(zhuǎn)制、村集體和村民的出租屋問題。這些問題與村民的利益交織在一起，遠(yuǎn)比一般的舊城改造問題復(fù)雜得多。　　1.改造模式

8、與改造主體問題　　由于城中村所需改造資金數(shù)額巨大，因地制宜地設(shè)計(jì)好各村的改造方案，解決改造模式與改造主體問題，是改造計(jì)劃制定的前提?，F(xiàn)行的一般改造模式主要是下面三種模式：一是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。二是村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式政府支持力度比較大（比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面），適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況；三是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式，開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，可以緩解政府資金的局限性，減少