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《2006天津泰豐項目市場研究與產(chǎn)品定位》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目錄第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要3第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析4一、寫字樓市場分析41、天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析42、天津市寫字樓市場整體狀況分析53、區(qū)域市場分析124、本案寫字樓部分初步建議16二、酒店市場分析171、天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析172、天津存量酒店供需情況分析183、酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位
2、23三、酒店式公寓市場分析241、天津市酒店式公寓現(xiàn)狀242、潛在競爭項目273、現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布294、區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位29四、商業(yè)市場分析301、商圈的定義302、天津市區(qū)主要商圈分析303、小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析31第三部分：天津市綜合體項目的發(fā)展?fàn)顩r分析32一、潛在綜合體項目基本情況32二、綜合體項目情況小結(jié)32第四部分：本案所處區(qū)域分析33一、小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述33二、區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治?4三、本案在區(qū)域中的地位作用35fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為
3、國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分36一、項目特征分析361、項目立地特征概述362、綜合體項目特征分析373、項目SWOT分析39二、本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位411、業(yè)態(tài)劃分原則412、業(yè)態(tài)劃分42第六部分：本案的
4、產(chǎn)品初步定位45fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過對天津市及本案所處區(qū)域市場的分析，根據(jù)本案特點(diǎn)，考慮到發(fā)展上要求，本司對項目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項目最終
5、涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l寫字樓部分6萬平米，其中4萬平米高端寫字樓，2萬平米SOHO類商住。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷售滿足回款需要。l商業(yè)部分3萬平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。裙樓沿馬場道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂休閑為主。出售街鋪面積約為1萬平米。l酒店部分3萬平米，引入四星級
6、以上酒店。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。l酒店式公寓2萬平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營，完全出售。l高端公寓6萬平米（需保障煤、水、電等后期生活成本與住宅享受統(tǒng)一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位于項目南端，考慮板式或塔板結(jié)合。由此計算，由發(fā)展商自行持有部分面積為：酒店3萬平米，集中商業(yè)2萬平米，寫字樓1萬平米，共6萬平米。出售部分面積為：高端公寓6萬平米，酒店式公寓2萬平米，商鋪1萬平米，寫字樓部分5萬平米，共14萬平米。運(yùn)用市場比較法，考慮到時間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場發(fā)售，在保證一定
7、銷售速度的前提下，可獲得回款17.8—18.2億元（按預(yù)估推出時間）。持有部分獲得租金7500—8200萬/年。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。fdc.21ask.com中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析一、寫
8、字樓市場分析1、天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來源：天津市統(tǒng)計年鑒長期以來，天津市的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的發(fā)展，2004年，天津市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2931.88億元，比上年增長19.8%，增幅達(dá)到15.7%。全年人均GDP達(dá)到31550元。05年上半年，又完成地區(qū)生產(chǎn)總值1577.59億元。經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長為各行各業(yè)的發(fā)展
