翔宇別院項(xiàng)目市場分析與產(chǎn)品定位研究(II)

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1、關(guān)于淮安楚州翔宇別院項(xiàng)目關(guān)于淮安楚州翔宇別院項(xiàng)目市場分析與產(chǎn)品定位研究市場分析與產(chǎn)品定位研究尋在追索市場的需求中，尋求制勝！求在追索市場的需求中，尋求制勝！解決之解決之制在追索市場的需求中，尋求制勝！勝在追索市場的需求中，尋求制勝！2010年3月15日目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策分析與解讀二、宏觀市場分析（淮安城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場）三、本項(xiàng)目研判四、營銷方案（略）第一部分房地產(chǎn)宏觀政策分析與解讀本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)本輪調(diào)控從2010年4月15日開始，號(hào)稱史上最強(qiáng)房地產(chǎn)新政目的——抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲1、

2、貨幣政策4月15日國務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買二套房首付不得低于50%4月17日國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2、市場管理政策4月21日住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目房企不得收定金住建部下發(fā)的：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在1

3、0日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)效果如何？2010年11月居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲5.1%，環(huán)比上漲1.1%，創(chuàng)28個(gè)月新高；工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比上漲6.1%，環(huán)比上漲1.4%。?2010年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%；1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，同比增長9.8%?2010年11月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個(gè)百分

4、點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲10.4%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲14.1%；和以往一樣，調(diào)控又一次成為空調(diào)。于是，重拳出擊?。￡P(guān)鍵詞：加息、限購令、保障房本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)關(guān)鍵詞：加息、限購令、保障房2010年12月20日，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010年12月26日，央行年內(nèi)第二次加息，上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)于2010年末開始，各地限購令風(fēng)起云涌，一直到今年兩會(huì)召開。三年3600萬套保障房推向社會(huì)，第一年1000萬套。原因：實(shí)施保

5、障性住房政策的同時(shí)，各城市出臺(tái)了限購政策。保障性住房大部分是公租和廉租房，只有建好房子后才能滿足市場的需求。從計(jì)劃、土地供應(yīng)到建成大約需1-2年時(shí)間，這期間，土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少了，很容易因供應(yīng)的減少導(dǎo)致房價(jià)的暴漲，所以各地政府實(shí)施了限購政策。限購點(diǎn)評(píng)：類似于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的行政命令式政策，非常規(guī)手段，不得已而為之。本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)政策之后現(xiàn)狀限購令出臺(tái)以后，我們看到對(duì)各個(gè)城市的商品房的成交量都有很大的影響。北京，今年開始到限購之前平均每天商品房成交355套，限購令

6、之后平均每天成交120套，成交量有大幅度的下跌。北京一些高端住宅的銷售都很差。高端住宅受這次政策的影響是最大的上海，限購前每周平均成交商品住宅22萬平方米，限購后每周平均成交3-6萬平方米，成交面積下降幅度比北京市場還大。上海的成交價(jià)格，限購令之前接近24000元/平米，限購令之后降到19200元/平米。我們看到限購令對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場的影響是立竿見影的。本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)市場預(yù)計(jì)一、中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)將面臨重大調(diào)整1997年、1998年的房改可以說是中國房地產(chǎn)市場的青春期，規(guī)模、結(jié)構(gòu)得到了迅速的調(diào)整。從9

7、7年、98年開始，房地產(chǎn)成交量和價(jià)格迅速上升。而最近公布的3600萬套的保障性住房的建設(shè)，就如房地產(chǎn)市場成長的更年期一樣，整個(gè)結(jié)構(gòu)都面臨著重大的調(diào)整和變化。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商，主要是住宅開發(fā)商的影響是巨大的。二、無核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局十二五規(guī)劃要建設(shè)3600萬套保障性住房，至少占據(jù)了房地產(chǎn)半壁江山。估計(jì)至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)應(yīng)該是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太多差距的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)生存最重要的是資金實(shí)力，資金成了房地產(chǎn)

8、企業(yè)的核心競爭力。本輪宏觀調(diào)控要點(diǎn)市場預(yù)計(jì)三、本次調(diào)控的目的這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來商品房占市場90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限價(jià)的辦法抑制房價(jià)，只是用休克療法，先凍結(jié)房價(jià)來爭取時(shí)間，等50%以上保障性住房的結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，普通商品房的價(jià)格政府就沒有必要去控制。四、限購令的退出預(yù)計(jì)3年后，3600萬套保障性住房推向社會(huì)，限購政策也就沒有必要存在了。用限購政策先抑制住商品房的房價(jià)，再爭取時(shí)間來建設(shè)保障性住房