控制性詳細(xì)規(guī)劃

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1、控制性詳細(xì)規(guī)劃2012.11.19控制性詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳規(guī)修建性詳規(guī)編制主體：城市人民政府、經(jīng)授權(quán)的城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審批機(jī)構(gòu)：城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃管理部門(mén)審批（重要地區(qū)控規(guī)可由城市人民政府審批）（一）編制的程序（一）編制的程序1、任務(wù)的委托2、工作階段劃分項(xiàng)目準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料收集階段方案設(shè)計(jì)階段成果編制階段上報(bào)審批階段現(xiàn)場(chǎng)踏勘與資料收集階段：現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查資料的收集1）總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃對(duì)本規(guī)劃地段的要求，相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料；2）土地利用現(xiàn)狀、使用權(quán)屬，用地地質(zhì)、水文、地貌、氣象等資料。用地性質(zhì)應(yīng)分至小類統(tǒng)計(jì)；3）人口分布現(xiàn)狀（規(guī)模、年

2、齡、職業(yè)構(gòu)成等）；4）建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留價(jià)值等；5）公共設(shè)施規(guī)模、分布；6）工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；7）土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價(jià)等級(jí)類型，土地級(jí)差效益，有償使用狀況，地價(jià)變化，開(kāi)發(fā)方式等；8）所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。資料的整理與分析（二）控規(guī)的作用1、承上啟下（以量化指標(biāo)落實(shí)總規(guī)意圖、將宏觀管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設(shè)管理指標(biāo)）2、城市規(guī)劃管理的依據(jù)3、體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想（指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃）4、城市政策的載體（管理城市空間、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)）（三）控規(guī)產(chǎn)生的背景1、土地使用制度改革（1987年深圳國(guó)有土地出讓）、建設(shè)與投

3、資渠道的變化1）計(jì)劃體制下按計(jì)劃下?lián)堋袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下按供求關(guān)系分期、分批投放土地的管理2）國(guó)家對(duì)土地單一投資管理——多渠道、多投資管理3）無(wú)期無(wú)償使用管理——有期有償使用管理4）零星、分散的撥地管理——成片撥地、綜合開(kāi)發(fā)、土地批租、出讓、轉(zhuǎn)讓等的管理5）批地、審圖、支持開(kāi)發(fā)——土地投標(biāo)議標(biāo)、中標(biāo)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理及支持、引導(dǎo)、制約并用的管理模2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的要求1）規(guī)劃要點(diǎn)應(yīng)明確、簡(jiǎn)練、具體，有利于制定或轉(zhuǎn)化為規(guī)劃管理實(shí)施條例2）便于為每塊土地租讓提供招議標(biāo)底條件與管理準(zhǔn)則3）為具體建設(shè)項(xiàng)目提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件4）規(guī)劃要有適度彈性——傳統(tǒng)修規(guī)的不足——產(chǎn)生于1980年代上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)19

4、82年，上海虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃，為適應(yīng)外資建設(shè)的要求，編制了土地出讓規(guī)劃，首先采用8項(xiàng)指標(biāo)對(duì)用地建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃控制。綜上：在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃（實(shí)施性規(guī)劃）之間，有必要出現(xiàn)一個(gè)“既能深化、完善總體規(guī)劃宏觀意圖，又能進(jìn)行全面、微觀的具體控制；既能滿足規(guī)劃編制要求，又能適應(yīng)規(guī)劃管理工作需要；既能硬性控制，又能靈活變通；既能實(shí)現(xiàn)三個(gè)效益統(tǒng)一，又能對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效調(diào)控”的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制層次。第1節(jié)控規(guī)的編制內(nèi)容與方法控規(guī)的控制體系和要素兩大類：規(guī)定性指標(biāo)、引導(dǎo)性指標(biāo)13小類規(guī)定性指標(biāo)：用地性質(zhì)用地面積建筑密度容積率建筑高度綠地率公共建筑配套項(xiàng)目建筑后退道路紅線建筑后退用地邊界

5、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)配建停車(chē)場(chǎng)庫(kù)地塊出入口方位、數(shù)量和允許開(kāi)口路段引導(dǎo)性指標(biāo)：13.建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計(jì)內(nèi)容2）、用地邊界控規(guī)的控制體系和要素兩大類：規(guī)定性指標(biāo)、引導(dǎo)性指標(biāo)規(guī)定性指標(biāo)：用地性質(zhì)用地面積建筑密度容積率建筑高度綠地率公共建筑配套項(xiàng)目建筑后退道路紅線建筑后退用地邊界社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)配建停車(chē)場(chǎng)庫(kù)地塊出入口方位、數(shù)量和允許開(kāi)口路段引導(dǎo)性指標(biāo)：13.建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計(jì)內(nèi)容容積率FAR容積率又稱樓板面積率、建筑面積密度，是衡量土地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)指標(biāo)，英文縮寫(xiě)為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值（萬(wàn)平方米／萬(wàn)平方米）。FAR=Ar/Al影響容積

6、率的因素：（1）用地性質(zhì)（2）地塊區(qū)位（3）地塊基礎(chǔ)設(shè)施條件（4）人口容量（5）地塊空間環(huán)境條件（6）地塊的土地出讓條件（7）城市設(shè)計(jì)要求（8）建造方式和形態(tài)規(guī)劃（9）容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策城市整體強(qiáng)度分區(qū)原則法宏觀層面：確定城市整體密度——城市總體建設(shè)目標(biāo)、人口合理分布中觀層面：進(jìn)行密度分區(qū)——基準(zhǔn)模型：交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位、環(huán)境區(qū)位；——修正基準(zhǔn)模型：生態(tài)原則、安全原則、美學(xué)原則、文化原則;微觀層面：密度細(xì)分，各地塊綜合不突破——土地用途、地塊規(guī)模、交通條件、城市設(shè)計(jì)人口指標(biāo)推算法（根據(jù)人口密度和地塊環(huán)境容量確定規(guī)劃人口總量，根據(jù)人口總量和人均用地指標(biāo)計(jì)算）——環(huán)境容量推算法基于環(huán)境容量的可

7、行性來(lái)制定控制指標(biāo)，即根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標(biāo)準(zhǔn)推算出可容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項(xiàng)指標(biāo)。此方法優(yōu)點(diǎn)在于計(jì)算比較簡(jiǎn)便，結(jié)果在一定情況下比較為準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是指標(biāo)確定因素較單一，綜合適應(yīng)性不強(qiáng)。環(huán)境容量指標(biāo)較多，以供水容量推算為例：建設(shè)用地面積＝現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量∕單位建設(shè)用地綜合用水量人口容量＝建設(shè)用地面積∕人均建設(shè)用地指標(biāo)值；建筑總量＝規(guī)劃人均建筑面積×人口容量人口指標(biāo)推算