控制性詳細規(guī)劃

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1、控制性詳細規(guī)劃2012.11.19控制性詳細規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃控制性詳規(guī)修建性詳規(guī)編制主體：城市人民政府、經(jīng)授權(quán)的城市規(guī)劃行政主管部門審批機構(gòu)：城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃管理部門審批（重要地區(qū)控規(guī)可由城市人民政府審批）（一）編制的程序（一）編制的程序1、任務(wù)的委托2、工作階段劃分項目準備階段現(xiàn)場踏勘與資料收集階段方案設(shè)計階段成果編制階段上報審批階段現(xiàn)場踏勘與資料收集階段：現(xiàn)場踏勘調(diào)查資料的收集1）總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的要求，相鄰地段已批準的規(guī)劃資料；2）土地利用現(xiàn)狀、使用權(quán)屬，用地地質(zhì)、水文、地貌、氣象等資料。用地性質(zhì)應(yīng)分至小類統(tǒng)計；3）人口分布現(xiàn)狀（規(guī)模、年

2、齡、職業(yè)構(gòu)成等）；4）建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留價值等；5）公共設(shè)施規(guī)模、分布；6）工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；7）土地經(jīng)濟分析資料，包括地價等級類型，土地級差效益，有償使用狀況，地價變化，開發(fā)方式等；8）所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。資料的整理與分析（二）控規(guī)的作用1、承上啟下（以量化指標落實總規(guī)意圖、將宏觀管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設(shè)管理指標）2、城市規(guī)劃管理的依據(jù)3、體現(xiàn)城市設(shè)計構(gòu)想（指導(dǎo)修建性詳細規(guī)劃）4、城市政策的載體（管理城市空間、土地資源和房地產(chǎn)市場）（三）控規(guī)產(chǎn)生的背景1、土地使用制度改革（1987年深圳國有土地出讓）、建設(shè)與投

3、資渠道的變化1）計劃體制下按計劃下?lián)堋袌鼋?jīng)濟條件下按供求關(guān)系分期、分批投放土地的管理2）國家對土地單一投資管理——多渠道、多投資管理3）無期無償使用管理——有期有償使用管理4）零星、分散的撥地管理——成片撥地、綜合開發(fā)、土地批租、出讓、轉(zhuǎn)讓等的管理5）批地、審圖、支持開發(fā)——土地投標議標、中標，開發(fā)經(jīng)營的管理及支持、引導(dǎo)、制約并用的管理模2、規(guī)劃設(shè)計方面的要求1）規(guī)劃要點應(yīng)明確、簡練、具體，有利于制定或轉(zhuǎn)化為規(guī)劃管理實施條例2）便于為每塊土地租讓提供招議標底條件與管理準則3）為具體建設(shè)項目提供規(guī)劃設(shè)計條件4）規(guī)劃要有適度彈性——傳統(tǒng)修規(guī)的不足——產(chǎn)生于1980年代上海虹橋開發(fā)區(qū)19

4、82年，上海虹橋開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，為適應(yīng)外資建設(shè)的要求，編制了土地出讓規(guī)劃，首先采用8項指標對用地建設(shè)進行規(guī)劃控制。綜上：在總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃與修建性詳細規(guī)劃（實施性規(guī)劃）之間，有必要出現(xiàn)一個“既能深化、完善總體規(guī)劃宏觀意圖，又能進行全面、微觀的具體控制；既能滿足規(guī)劃編制要求，又能適應(yīng)規(guī)劃管理工作需要；既能硬性控制，又能靈活變通；既能實現(xiàn)三個效益統(tǒng)一，又能對土地開發(fā)進行有效調(diào)控”的控制性詳細規(guī)劃編制層次。第1節(jié)控規(guī)的編制內(nèi)容與方法控規(guī)的控制體系和要素兩大類：規(guī)定性指標、引導(dǎo)性指標13小類規(guī)定性指標：用地性質(zhì)用地面積建筑密度容積率建筑高度綠地率公共建筑配套項目建筑后退道路紅線建筑后退用地邊界

5、社會停車場庫配建停車場庫地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段引導(dǎo)性指標：13.建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容2）、用地邊界控規(guī)的控制體系和要素兩大類：規(guī)定性指標、引導(dǎo)性指標規(guī)定性指標：用地性質(zhì)用地面積建筑密度容積率建筑高度綠地率公共建筑配套項目建筑后退道路紅線建筑后退用地邊界社會停車場庫配建停車場庫地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段引導(dǎo)性指標：13.建筑形體、色彩、風(fēng)格等城市設(shè)計內(nèi)容容積率FAR容積率又稱樓板面積率、建筑面積密度，是衡量土地使用強度的一項指標，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值（萬平方米／萬平方米）。FAR=Ar/Al影響容積

6、率的因素：（1）用地性質(zhì)（2）地塊區(qū)位（3）地塊基礎(chǔ)設(shè)施條件（4）人口容量（5）地塊空間環(huán)境條件（6）地塊的土地出讓條件（7）城市設(shè)計要求（8）建造方式和形態(tài)規(guī)劃（9）容積率獎勵政策城市整體強度分區(qū)原則法宏觀層面：確定城市整體密度——城市總體建設(shè)目標、人口合理分布中觀層面：進行密度分區(qū)——基準模型：交通區(qū)位、服務(wù)區(qū)位、環(huán)境區(qū)位；——修正基準模型：生態(tài)原則、安全原則、美學(xué)原則、文化原則;微觀層面：密度細分，各地塊綜合不突破——土地用途、地塊規(guī)模、交通條件、城市設(shè)計人口指標推算法（根據(jù)人口密度和地塊環(huán)境容量確定規(guī)劃人口總量，根據(jù)人口總量和人均用地指標計算）——環(huán)境容量推算法基于環(huán)境容量的可

7、行性來制定控制指標，即根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項指標。此方法優(yōu)點在于計算比較簡便，結(jié)果在一定情況下比較為準確，缺點是指標確定因素較單一，綜合適應(yīng)性不強。環(huán)境容量指標較多，以供水容量推算為例：建設(shè)用地面積＝現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量∕單位建設(shè)用地綜合用水量人口容量＝建設(shè)用地面積∕人均建設(shè)用地指標值；建筑總量＝規(guī)劃人均建筑面積×人口容量人口指標推算