201607深圳龍崗商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、每一次都精雕細(xì)琢2016年7月龍崗市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告Page*Page*1、區(qū)域概況龍崗中心組團(tuán)龍崗中心組團(tuán)：龍崗街道、龍城街道、坪地街道功能定位：深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：商業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、先進(jìn)工業(yè)等為主體的產(chǎn)業(yè)坪地龍城龍崗區(qū)域概況：龍崗位于深圳東北部，為深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)《深圳市龍崗中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）》Page*2、區(qū)域規(guī)劃從三個(gè)區(qū)的規(guī)劃、市政、人口引入、綜合體項(xiàng)目等發(fā)展歷程對(duì)比可以看出，龍崗中心區(qū)整體發(fā)展平緩。區(qū)域商業(yè)發(fā)展歷程起步期發(fā)展期快速發(fā)展期未來(lái)

2、發(fā)展龍崗1992年2005年~2009年2010-2014年2015年以后成立龍崗區(qū)，下轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個(gè)街道辦事處將龍城、龍崗、坪地街道規(guī)劃為龍崗中心組團(tuán)；設(shè)立坪山新區(qū)，將坪山、坑梓兩個(gè)街道劃歸坪山新區(qū)管理，行政區(qū)劃仍屬于龍崗；《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)，使得龍崗的城市更新全面啟動(dòng)，很多停滯不前的項(xiàng)目全面推進(jìn)地鐵3號(hào)線(xiàn)（龍崗線(xiàn)）試運(yùn)營(yíng)成功舉辦第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)深惠路改造成功，更名龍崗大道軌道交通：12號(hào)線(xiàn)建設(shè)、14號(hào)線(xiàn)建設(shè)，積極推動(dòng)前海線(xiàn)和16號(hào)線(xiàn)的接駁整合建設(shè)；規(guī)劃BRT交通系統(tǒng)；南山區(qū)1990年1996-1999年2006-

3、2014年2015年以后南頭區(qū)、蛇口區(qū)合并成立南山區(qū)濱海大道通車(chē)，成為南山連接福田、羅湖的主要快速干道和深圳市重要的海濱自然風(fēng)景帶深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)公布后海片區(qū)規(guī)劃，為南山商業(yè)文化中心區(qū)和后海休憩商業(yè)區(qū)（RBD）提供配套居住的主要片區(qū)之一；深圳出臺(tái)前海規(guī)劃，描繪了未來(lái)前海作為深圳新“中心”的圖景。海上世界舊改、華潤(rùn)大沖舊改等龍華新區(qū)----2011-2014年2015年以后----2011年12月30日龍華新區(qū)成立北站啟用，高鐵開(kāi)通紅山地鐵站商業(yè)龍崗價(jià)值研判：Page*區(qū)域龍崗、南山區(qū)、龍華新區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程起步期發(fā)展期快速發(fā)展期未來(lái)發(fā)展龍崗2001年以前2002-2009年2010-20

4、14年2015年以后商業(yè)以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主傳統(tǒng)百貨開(kāi)始發(fā)展，世貿(mào)百貨、人人購(gòu)物廣場(chǎng)、龍盈泰商業(yè)中心、五洲風(fēng)情、樂(lè)購(gòu)開(kāi)業(yè)摩爾城、星河CocoPark、寶能allcity、萬(wàn)科廣場(chǎng)等購(gòu)物中心陸續(xù)出現(xiàn)多個(gè)舊改項(xiàng)目啟動(dòng)，區(qū)域開(kāi)發(fā)重心將從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)及辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)南山區(qū)1995年以前1996-1999年2006-2014年2015年以后南山基本無(wú)大型商場(chǎng)1996年，南油東濱路人人樂(lè)購(gòu)物中心和家樂(lè)福常興店相繼開(kāi)業(yè)，南山商業(yè)特別是零售百貨業(yè)才開(kāi)始出現(xiàn)較為集中的品牌店。花園城中心、保利文化廣場(chǎng)、海岸城、益田假日廣場(chǎng)、京基百納廣場(chǎng)、天利中央廣場(chǎng)、歡樂(lè)海岸、海上世界等大批主題性商場(chǎng)、情景購(gòu)物廣場(chǎng)以填補(bǔ)

5、市場(chǎng)空白的差異化營(yíng)銷(xiāo)方式紛紛切入華潤(rùn)舊改即將入市龍華新區(qū)2000年以前2001-2010年2011-2014年2015年以后傳統(tǒng)商業(yè)，滿(mǎn)足日常消費(fèi)需求佳華商場(chǎng)、天虹、大潤(rùn)發(fā)等超市/百貨商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)書(shū)香門(mén)第上河坊購(gòu)物樂(lè)園、佐阾香頌、九方購(gòu)物中心、星河COCOCITY等購(gòu)物中心及社區(qū)商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)卓越皇后道、1866佐伶薈、北站奧特萊斯、觀瀾湖新城、特發(fā)和平里等商業(yè)項(xiàng)目即將入市從三個(gè)區(qū)的商業(yè)發(fā)展歷程對(duì)比可以看出，龍崗中心區(qū)商業(yè)發(fā)展平緩，近年逐漸出現(xiàn)大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)格局正在逐漸緩慢變化。2、區(qū)域規(guī)劃龍崗價(jià)值研判：Page*老街商圈是龍崗最早的商業(yè)中心區(qū)域，老街以商業(yè)街和集中商業(yè)為主體，主力經(jīng)

6、營(yíng)中低檔商品。中心城商圈目前以世貿(mào)中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)為核心，加以周邊商業(yè)項(xiàng)目，形成了以購(gòu)物中心和百貨為主體的商業(yè)區(qū)域，主力經(jīng)營(yíng)中高檔消費(fèi)品，商業(yè)分布比較分散。大運(yùn)商圈是以大運(yùn)新城為核心的新興商圈，目前正處于發(fā)展階段，商業(yè)項(xiàng)目主要以星河COCOPARK為代表。老街商圈中心城商圈本項(xiàng)目大運(yùn)商圈龍崗中心組團(tuán)內(nèi)主要由三大商圈組成，即老街商圈、中心城商圈、大運(yùn)商圈，新興商業(yè)項(xiàng)目主要沿地鐵3號(hào)線(xiàn)線(xiàn)路周邊布局，且多為大型購(gòu)物中心，商業(yè)升級(jí)換代趨勢(shì)明顯。3、龍崗商業(yè)市場(chǎng)分析Page*（1）項(xiàng)目分布：商業(yè)形態(tài)名稱(chēng)主要業(yè)態(tài)特征體量集中商業(yè)萬(wàn)科廣場(chǎng)超市+零售+餐飲+娛樂(lè)約10萬(wàn)㎡世貿(mào)百貨超市+百貨約4萬(wàn)㎡新城天虹超

7、市+百貨約1.5萬(wàn)㎡寶能城市廣場(chǎng)超市+零售+餐飲+娛樂(lè)約5萬(wàn)㎡歲寶百貨超市+零售約2.8萬(wàn)㎡樂(lè)購(gòu)超市+零售約1.9萬(wàn)㎡商業(yè)街唐拉雅秀商業(yè)街餐飲約1.5萬(wàn)㎡碧湖玫瑰園餐飲+配套約1萬(wàn)㎡未來(lái)項(xiàng)目金地龍城中央——約5萬(wàn)遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)——約7.1萬(wàn)萊蒙都會(huì)——約12萬(wàn)萬(wàn)科廣場(chǎng)購(gòu)物中心10萬(wàn)合正龍騰購(gòu)物中心+社區(qū)商業(yè)BLOCK街區(qū)21萬(wàn)新城天虹碧湖玫瑰園唐拉雅秀商業(yè)街寶能城市廣場(chǎng)世貿(mào)百貨萬(wàn)科廣場(chǎng)歲寶百貨樂(lè)購(gòu)萊蒙都會(huì)遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)金地龍城中