201607深圳龍崗商業(yè)市場調(diào)研報告

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1、每一次都精雕細(xì)琢2016年7月龍崗市場調(diào)研報告Page*Page*1、區(qū)域概況龍崗中心組團龍崗中心組團：龍崗街道、龍城街道、坪地街道功能定位：深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)：商業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、先進工業(yè)等為主體的產(chǎn)業(yè)坪地龍城龍崗區(qū)域概況：龍崗位于深圳東北部，為深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心。數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會《深圳市龍崗中心組團分區(qū)規(guī)劃（2005-2020）》Page*2、區(qū)域規(guī)劃從三個區(qū)的規(guī)劃、市政、人口引入、綜合體項目等發(fā)展歷程對比可以看出，龍崗中心區(qū)整體發(fā)展平緩。區(qū)域商業(yè)發(fā)展歷程起步期發(fā)展期快速發(fā)展期未來

2、發(fā)展龍崗1992年2005年~2009年2010-2014年2015年以后成立龍崗區(qū)，下轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個街道辦事處將龍城、龍崗、坪地街道規(guī)劃為龍崗中心組團；設(shè)立坪山新區(qū)，將坪山、坑梓兩個街道劃歸坪山新區(qū)管理，行政區(qū)劃仍屬于龍崗；《深圳市城市更新辦法》出臺，使得龍崗的城市更新全面啟動，很多停滯不前的項目全面推進地鐵3號線（龍崗線）試運營成功舉辦第26屆世界大學(xué)生運動會深惠路改造成功，更名龍崗大道軌道交通：12號線建設(shè)、14號線建設(shè)，積極推動前海線和16號線的接駁整合建設(shè)；規(guī)劃BRT交通系統(tǒng)；南山區(qū)1990年1996-1999年2006-

3、2014年2015年以后南頭區(qū)、蛇口區(qū)合并成立南山區(qū)濱海大道通車，成為南山連接福田、羅湖的主要快速干道和深圳市重要的海濱自然風(fēng)景帶深圳市城市規(guī)劃委員會公布后海片區(qū)規(guī)劃，為南山商業(yè)文化中心區(qū)和后海休憩商業(yè)區(qū)（RBD）提供配套居住的主要片區(qū)之一；深圳出臺前海規(guī)劃，描繪了未來前海作為深圳新“中心”的圖景。海上世界舊改、華潤大沖舊改等龍華新區(qū)----2011-2014年2015年以后----2011年12月30日龍華新區(qū)成立北站啟用，高鐵開通紅山地鐵站商業(yè)龍崗價值研判：Page*區(qū)域龍崗、南山區(qū)、龍華新區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程起步期發(fā)展期快速發(fā)展期未來發(fā)展龍崗2001年以前2002-2009年2010-20

4、14年2015年以后商業(yè)以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主傳統(tǒng)百貨開始發(fā)展，世貿(mào)百貨、人人購物廣場、龍盈泰商業(yè)中心、五洲風(fēng)情、樂購開業(yè)摩爾城、星河CocoPark、寶能allcity、萬科廣場等購物中心陸續(xù)出現(xiàn)多個舊改項目啟動，區(qū)域開發(fā)重心將從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)及辦公物業(yè)開發(fā)南山區(qū)1995年以前1996-1999年2006-2014年2015年以后南山基本無大型商場1996年，南油東濱路人人樂購物中心和家樂福常興店相繼開業(yè)，南山商業(yè)特別是零售百貨業(yè)才開始出現(xiàn)較為集中的品牌店?；▓@城中心、保利文化廣場、海岸城、益田假日廣場、京基百納廣場、天利中央廣場、歡樂海岸、海上世界等大批主題性商場、情景購物廣場以填補

5、市場空白的差異化營銷方式紛紛切入華潤舊改即將入市龍華新區(qū)2000年以前2001-2010年2011-2014年2015年以后傳統(tǒng)商業(yè)，滿足日常消費需求佳華商場、天虹、大潤發(fā)等超市/百貨商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)書香門第上河坊購物樂園、佐阾香頌、九方購物中心、星河COCOCITY等購物中心及社區(qū)商業(yè)開始出現(xiàn)卓越皇后道、1866佐伶薈、北站奧特萊斯、觀瀾湖新城、特發(fā)和平里等商業(yè)項目即將入市從三個區(qū)的商業(yè)發(fā)展歷程對比可以看出，龍崗中心區(qū)商業(yè)發(fā)展平緩，近年逐漸出現(xiàn)大型商業(yè)項目，商業(yè)格局正在逐漸緩慢變化。2、區(qū)域規(guī)劃龍崗價值研判：Page*老街商圈是龍崗最早的商業(yè)中心區(qū)域，老街以商業(yè)街和集中商業(yè)為主體，主力經(jīng)

6、營中低檔商品。中心城商圈目前以世貿(mào)中心、萬科廣場為核心，加以周邊商業(yè)項目，形成了以購物中心和百貨為主體的商業(yè)區(qū)域，主力經(jīng)營中高檔消費品，商業(yè)分布比較分散。大運商圈是以大運新城為核心的新興商圈，目前正處于發(fā)展階段，商業(yè)項目主要以星河COCOPARK為代表。老街商圈中心城商圈本項目大運商圈龍崗中心組團內(nèi)主要由三大商圈組成，即老街商圈、中心城商圈、大運商圈，新興商業(yè)項目主要沿地鐵3號線線路周邊布局，且多為大型購物中心，商業(yè)升級換代趨勢明顯。3、龍崗商業(yè)市場分析Page*（1）項目分布：商業(yè)形態(tài)名稱主要業(yè)態(tài)特征體量集中商業(yè)萬科廣場超市+零售+餐飲+娛樂約10萬㎡世貿(mào)百貨超市+百貨約4萬㎡新城天虹超

7、市+百貨約1.5萬㎡寶能城市廣場超市+零售+餐飲+娛樂約5萬㎡歲寶百貨超市+零售約2.8萬㎡樂購超市+零售約1.9萬㎡商業(yè)街唐拉雅秀商業(yè)街餐飲約1.5萬㎡碧湖玫瑰園餐飲+配套約1萬㎡未來項目金地龍城中央——約5萬遠(yuǎn)洋新干線——約7.1萬萊蒙都會——約12萬萬科廣場購物中心10萬合正龍騰購物中心+社區(qū)商業(yè)BLOCK街區(qū)21萬新城天虹碧湖玫瑰園唐拉雅秀商業(yè)街寶能城市廣場世貿(mào)百貨萬科廣場歲寶百貨樂購萊蒙都會遠(yuǎn)洋新干線金地龍城中