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《我國住房空置問題的分析及對策》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、我國住房空置問題的分析及對策摘要:我國正處在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期,伴隨著城鎮(zhèn)人口的快速增加,住房短缺問題將長期存在。與此同時,我國還存在住房大量空置現(xiàn)象,甚至出現(xiàn)一方面一房難求,另一方面一些人擁有多套住房卻不愿出租的怪現(xiàn)象。大量住房空置,不僅加劇了住房短缺,也帶來了資源浪費、社會不公等不良后果。因此,分析住房空置的原因,借鑒國外有關(guān)經(jīng)驗,提供我國對住房空置的對策建議,對促進住房市場健康發(fā)展、促進住房公平具有重要意義。中國2/vie 關(guān)鍵詞:住房空置;空置原因;房地產(chǎn) 一、我國住房空置現(xiàn)狀 隨著房地產(chǎn)業(yè)越來越熱,商品房投資快速增長,全國地區(qū)的商品房新建面積也迅猛增長,而空置面
2、積也隨之增大??罩弥笜耸悄軌蚍从撤康禺a(chǎn)市場供需平衡的重要指標,通過住房空置率可以研究房地產(chǎn)市場走向變化,為房地產(chǎn)發(fā)展提供重要決策。據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2012年10月末,全國商品房空置面積1.12億平方米,其中,商品住宅空置面積6204萬平方米,商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達2878萬平方米。此時全國空置率已達到26%,大大超過國際公認的10%的警戒線。出現(xiàn)一邊是1億多平方米的商品房白白空置,一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子的兩個極端現(xiàn)象。2013年,西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布了一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置的調(diào)研報告,報告顯示我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài),我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達2
3、2.4%。據(jù)此估算,全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)?! 《⒆》靠罩迷蚍治觥 ∽》靠罩玫脑蚣姺睆?fù)雜,有的是單一因素所致,有的是多種因素共同作用所致,導(dǎo)致住房空置的原因主要有以TJI,~?! ?.市場供需因素 住房屬于非標準化、資金量大、市場流動陛差的商品,住房的地域性限制、開發(fā)商供給的時滯性、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對稱,以及加上市場信息的不完整、交易時間長,市場供需無法快速到達平衡,從而造成住房的空置?! ?.住房結(jié)構(gòu)因素 從居民家庭收入分配結(jié)構(gòu)來看,大部分家庭的住房因素主要集中在普通住房上,但開發(fā)商為了追求更高利潤,傾向
4、于開發(fā)大戶型、高價位的高檔住宅,出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)錯配,導(dǎo)致一些類型的住房供不應(yīng)求,同時另一些類型的住房出現(xiàn)大量的空置現(xiàn)象。例如,2010年的統(tǒng)計報告顯示,截至當年7月月底,北京市朝陽區(qū)住宅空置面積133.0萬平方米,其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平萬米,占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中,別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上,達54.9%。住房空置顯示出明顯的結(jié)構(gòu)性問題?! ?.功能住房因素 住房的功能性缺陷可能會導(dǎo)致無法正常入住,從而造成空置。例如,一些住房因設(shè)計和施工的原因造成住房質(zhì)量問題;一些小區(qū)位置偏僻,配套不全,交通不便,甚至水、電、氣、供暖等供
5、應(yīng)不正常,這些因素都造成住房被迫空置。 4.投機炒作因素 在房價快速上漲階段,一些人投資住房的目的就是為了待價而沽,同時為了規(guī)避較高的租賃稅費、避免出租過程中尋找承租人和日常管理的麻煩,而有意將住房空置,等待最佳的時機出手,以獲取房價上漲的高收益?! ?.開發(fā)商囤房 這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場過熱、住房供應(yīng)相對短缺的賣方市場條件下更為普遍。面對越來越大的動拆遷成本,開發(fā)商非?!罢湎А笔种心壳耙呀?jīng)進入工程狀態(tài)的項目,對于開發(fā)商而言,一個項目開盤即被一搶而空不是一件好事,只能說明定價偏低,開發(fā)商沒有獲得利潤最大化。一些開發(fā)商拉長銷售期以獲取最大的的利潤,在大量房子未出售的情況下,通過
6、捂盤惜售,故意制造出房子賣空、供不應(yīng)求的假象,以借機抬高房價。消費者這邊一房難求,開發(fā)商則空置著賣。一些工程達到甚至超過預(yù)售標準了,但開發(fā)商卻不急于去辦理預(yù)售許可證,開盤時間一再推遲,好不容易出來了,首批房源非常少。這種“囤房”的做法可以為樓盤積累人氣,又能等來銷售價格上漲,還可以主動控制推按節(jié)奏以適應(yīng)和引導(dǎo)市場需求。這種行為的惡果在于導(dǎo)致大量住房被人為空置,并最終很大程度上拉升了房價?! ?.稅收因素 在我國目前稅收體制下,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅率較低,而權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中稅收種類過多、稅率過高。例如,住房出租需繳納5%的綜合稅,住房出售除了繳納5.5%的營業(yè)稅外,還要繳納3%-5%的
7、契稅,以及印花稅和20%的個人所得稅等。而持有住宅幾乎不用負擔(dān)任何稅收,一些地方對空置的住房甚至連物業(yè)費、供暖費等費用也給予減免。鑒于此情況,如果業(yè)主購房后讓住房空置下來不用繳納任何稅費,因此不少人寧可選擇將住房空置,也不愿意出租或出售,而住房空置有不需要承??任何費用。顯然,在沒有任何制度強制和利益誘惑下,房主選擇空置住房并不會使其利益受損,基于一個“經(jīng)濟人”的理性判斷,其自然沒有使住房流轉(zhuǎn)起來以增加更多人福祉的任何動因。房地產(chǎn)稅收的結(jié)構(gòu)性問題,導(dǎo)致房地產(chǎn)稅種倒置,住宅投機炒作