我國住房空置問題的分析及對策

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1、我國住房空置問題的分析及對策摘要：我國正處在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，伴隨著城鎮(zhèn)人口的快速增加，住房短缺問題將長期存在。與此同時，我國還存在住房大量空置現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)一方面一房難求，另一方面一些人擁有多套住房卻不愿出租的怪現(xiàn)象。大量住房空置，不僅加劇了住房短缺，也帶來了資源浪費、社會不公等不良后果。因此，分析住房空置的原因，借鑒國外有關(guān)經(jīng)驗，提供我國對住房空置的對策建議，對促進住房市場健康發(fā)展、促進住房公平具有重要意義。中國2/vie　　關(guān)鍵詞：住房空置；空置原因；房地產(chǎn)　　一、我國住房空置現(xiàn)狀　　隨著房地產(chǎn)業(yè)越來越熱，商品房投資快速增長，全國地區(qū)的商品房新建面積也迅猛增長，而空置面

2、積也隨之增大。空置指標是能夠反映房地產(chǎn)市場供需平衡的重要指標，通過住房空置率可以研究房地產(chǎn)市場走向變化，為房地產(chǎn)發(fā)展提供重要決策。據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，其中，商品住宅空置面積6204萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達2878萬平方米。此時全國空置率已達到26%，大大超過國際公認的10%的警戒線。出現(xiàn)一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子的兩個極端現(xiàn)象。2013年，西南財經(jīng)大學發(fā)布了一份關(guān)于城鎮(zhèn)住房空置的調(diào)研報告，報告顯示我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達2

3、2.4%。據(jù)此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)?！　《⒆》靠罩迷蚍治觥　∽》靠罩玫脑蚣姺睆碗s，有的是單一因素所致，有的是多種因素共同作用所致，導致住房空置的原因主要有以TJI，～?！　?.市場供需因素　　住房屬于非標準化、資金量大、市場流動陛差的商品，住房的地域性限制、開發(fā)商供給的時滯性、結(jié)構(gòu)與居民購房需求的不對稱，以及加上市場信息的不完整、交易時間長，市場供需無法快速到達平衡，從而造成住房的空置?！　?.住房結(jié)構(gòu)因素　　從居民家庭收入分配結(jié)構(gòu)來看，大部分家庭的住房因素主要集中在普通住房上，但開發(fā)商為了追求更高利潤，傾向

4、于開發(fā)大戶型、高價位的高檔住宅，出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)錯配，導致一些類型的住房供不應求，同時另一些類型的住房出現(xiàn)大量的空置現(xiàn)象。例如，2010年的統(tǒng)計報告顯示，截至當年7月月底，北京市朝陽區(qū)住宅空置面積133.0萬平方米，其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平萬米，占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達54.9%。住房空置顯示出明顯的結(jié)構(gòu)性問題。　　3.功能住房因素　　住房的功能性缺陷可能會導致無法正常入住，從而造成空置。例如，一些住房因設計和施工的原因造成住房質(zhì)量問題；一些小區(qū)位置偏僻，配套不全，交通不便，甚至水、電、氣、供暖等供

5、應不正常，這些因素都造成住房被迫空置。　　4.投機炒作因素　　在房價快速上漲階段，一些人投資住房的目的就是為了待價而沽，同時為了規(guī)避較高的租賃稅費、避免出租過程中尋找承租人和日常管理的麻煩，而有意將住房空置，等待最佳的時機出手，以獲取房價上漲的高收益?！　?.開發(fā)商囤房　　這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場過熱、住房供應相對短缺的賣方市場條件下更為普遍。面對越來越大的動拆遷成本，開發(fā)商非常“珍惜”手中目前已經(jīng)進入工程狀態(tài)的項目，對于開發(fā)商而言，一個項目開盤即被一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發(fā)商沒有獲得利潤最大化。一些開發(fā)商拉長銷售期以獲取最大的的利潤，在大量房子未出售的情況下，通過

6、捂盤惜售，故意制造出房子賣空、供不應求的假象，以借機抬高房價。消費者這邊一房難求，開發(fā)商則空置著賣。一些工程達到甚至超過預售標準了，但開發(fā)商卻不急于去辦理預售許可證，開盤時間一再推遲，好不容易出來了，首批房源非常少。這種“囤房”的做法可以為樓盤積累人氣，又能等來銷售價格上漲，還可以主動控制推按節(jié)奏以適應和引導市場需求。這種行為的惡果在于導致大量住房被人為空置，并最終很大程度上拉升了房價?！　?.稅收因素　　在我國目前稅收體制下，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅率較低，而權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中稅收種類過多、稅率過高。例如，住房出租需繳納5%的綜合稅，住房出售除了繳納5.5%的營業(yè)稅外，還要繳納3%-5%的

7、契稅，以及印花稅和20%的個人所得稅等。而持有住宅幾乎不用負擔任何稅收，一些地方對空置的住房甚至連物業(yè)費、供暖費等費用也給予減免。鑒于此情況，如果業(yè)主購房后讓住房空置下來不用繳納任何稅費，因此不少人寧可選擇將住房空置，也不愿意出租或出售，而住房空置有不需要承??任何費用。顯然，在沒有任何制度強制和利益誘惑下，房主選擇空置住房并不會使其利益受損，基于一個“經(jīng)濟人”的理性判斷，其自然沒有使住房流轉(zhuǎn)起來以增加更多人福祉的任何動因。房地產(chǎn)稅收的結(jié)構(gòu)性問題，導致房地產(chǎn)稅種倒置，住宅投機炒作