《個人理財規(guī)劃》ppt課件

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1、個人理財規(guī)劃第五章居住規(guī)劃第五章居住規(guī)劃居住規(guī)劃包括租屋、購屋、換屋與房貸規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會影響家庭整體財務狀況與現(xiàn)金流量，必須相當慎重。讀者可以根據(jù)生涯規(guī)劃循序漸進地換屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢想。內(nèi)容大綱5-1租屋與購屋的決策考量5-2購屋與換屋規(guī)劃5-3自住房屋貸款規(guī)劃5-1租屋與購屋的決策考量居住規(guī)劃的第一步，是決定要租屋或購屋來滿足居住需求，若決定要購屋就要衡量目前的能力，根據(jù)計畫購屋的時點、房屋坐落面積及購屋者的經(jīng)濟能力等，決定買哪種類型的房子。在這節(jié)我們要探討的是：一.為什麼要有購屋規(guī)劃二.購屋與租屋的決策考量因素一、為什麼要

2、有購屋規(guī)劃（一）量入為出，才能成功圓夢曾有證券公司業(yè)務員在股市大好時購置豪宅，但當股市反轉時因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費用較預期增加，或突患重大疾病，醫(yī)療支出大增而繳不起房貸的案例。在衡量房貸負擔能力時，須考慮每年總會有些意外支出會影響房貸支付能力。對於工作收入會隨業(yè)務量大幅變化的人來說，更不可假設天天過年，應以較保守的收入，來衡量貸款負擔能力，才能穩(wěn)健購屋。對於以利息收入維生的退休族，要考慮未來利率升降的變動，針對購屋與退休目標的資源配置做調(diào)整。在沒有通勤的需求下，準備養(yǎng)老的住宅可以選擇郊區(qū)、鄉(xiāng)間等房價較便宜區(qū)域。一、為什麼要有購

3、屋規(guī)劃（二）擬定合理的行動計畫購屋要配合負擔能力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是「屋涯規(guī)劃」。成家前或新婚族的首次購屋，以小套房至二房小坪數(shù)產(chǎn)品為主，使用3至5年當?shù)诙€小孩出生時便可考慮換購三房產(chǎn)品，注重國小、國中學區(qū)品質(zhì)與生活機能，至少住個10年以上。在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質(zhì)與休閒機能為主的第二次換屋，以四房以上產(chǎn)品為主，讓已上中、大學的小孩有較好的居住環(huán)境與較大的獨立空間。到退休後子女已遷出，可換購較小坪數(shù)但可兼顧醫(yī)療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠一次就要買大房子居住，不但負擔不起，且浪費空間

4、。一、為什麼要有購屋規(guī)劃（三）規(guī)劃購屋現(xiàn)金流量，選擇最佳房貸愈早開始每月提撥儲蓄作購屋基金投資的人，購屋時可有較多自備款，相對減輕未來的貸款負擔。若未能事先規(guī)劃購屋現(xiàn)金流量，將無法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負擔。二.購屋與租屋的決策考量因素購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對買不起房子的人而言，租屋也是不錯的選擇。購屋與租屋應如何抉擇，可用年成本法與淨現(xiàn)值法來計算，舉例分析如下：年成本法：以自住來說，購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下：範例：老王看上了一間40坪位於臺北市文山區(qū)新蓋

5、好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購屋總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6％的房貸，自備款3百萬。老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機會成本，以一年期存款利率3％計）：租屋年成本：3萬元×12＋(3萬元×3×3％)＝362,700元購屋年成本：300萬元×3％＋500萬元×6％＝39萬元看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較劃算。不過上例還要考慮以下因素：1.房租是否會每年調(diào)整：購屋後成本固定，而因租與購之月成本只差2,275元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6％，則

6、購屋比租屋劃算。2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規(guī)定，自用房貸利息年扣除額30萬元，而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21％，（30萬元－12萬元）×21％＝37,800元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋劃算。3.房價漲升潛力：若房價看漲，即使目前算起來購屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得，也足以彌補居住期間的成本差異。4.利率走勢：利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對劃算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購屋的居住成本的差異也會降低。淨現(xiàn)值法淨現(xiàn)值法是考慮在固定的居住期間內(nèi)，將租屋及購屋的現(xiàn)金流量還

7、原至現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值較高者為劃算。同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調(diào)升1.2萬元，以存款利率3％為折現(xiàn)率，若貸款利率6％，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬元÷年金現(xiàn)值係數(shù)（n=20，r＝6％）＝500萬元÷11.47＝435,920元。依淨現(xiàn)值法分析如下：（詳如補充資料一）淨現(xiàn)值法應考慮居住年數(shù)如果不打算在同一個地方住3年以上，最後還是以租代購。因為3年內(nèi)房租再怎麼調(diào)漲，仍會低於房貸利息的負擔，若購屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費用、契稅、土地增值稅等合計起來也要

8、房價的3％以上，再加上自宅會比租用的居