《個(gè)人理財(cái)規(guī)劃》ppt課件

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1、個(gè)人理財(cái)規(guī)劃第五章居住規(guī)劃第五章居住規(guī)劃居住規(guī)劃包括租屋、購(gòu)屋、換屋與房貸規(guī)劃，規(guī)劃是否得宜會(huì)影響家庭整體財(cái)務(wù)狀況與現(xiàn)金流量，必須相當(dāng)慎重。讀者可以根據(jù)生涯規(guī)劃循序漸進(jìn)地?fù)Q屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢(mèng)想。內(nèi)容大綱5-1租屋與購(gòu)屋的決策考量5-2購(gòu)屋與換屋規(guī)劃5-3自住房屋貸款規(guī)劃5-1租屋與購(gòu)屋的決策考量居住規(guī)劃的第一步，是決定要租屋或購(gòu)屋來滿足居住需求，若決定要購(gòu)屋就要衡量目前的能力，根據(jù)計(jì)畫購(gòu)屋的時(shí)點(diǎn)、房屋坐落面積及購(gòu)屋者的經(jīng)濟(jì)能力等，決定買哪種類型的房子。在這節(jié)我們要探討的是：一.為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃二.購(gòu)屋與租屋的決策考量因素一、為什麼要

2、有購(gòu)屋規(guī)劃（一）量入為出，才能成功圓夢(mèng)曾有證券公司業(yè)務(wù)員在股市大好時(shí)購(gòu)置豪宅，但當(dāng)股市反轉(zhuǎn)時(shí)因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費(fèi)用較預(yù)期增加，或突患重大疾病，醫(yī)療支出大增而繳不起房貸的案例。在衡量房貸負(fù)擔(dān)能力時(shí)，須考慮每年總會(huì)有些意外支出會(huì)影響房貸支付能力。對(duì)於工作收入會(huì)隨業(yè)務(wù)量大幅變化的人來說，更不可假設(shè)天天過年，應(yīng)以較保守的收入，來衡量貸款負(fù)擔(dān)能力，才能穩(wěn)健購(gòu)屋。對(duì)於以利息收入維生的退休族，要考慮未來利率升降的變動(dòng)，針對(duì)購(gòu)屋與退休目標(biāo)的資源配置做調(diào)整。在沒有通勤的需求下，準(zhǔn)備養(yǎng)老的住宅可以選擇郊區(qū)、鄉(xiāng)間等房?jī)r(jià)較便宜區(qū)域。一、為什麼要有購(gòu)

3、屋規(guī)劃（二）擬定合理的行動(dòng)計(jì)畫購(gòu)屋要配合負(fù)擔(dān)能力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是「屋涯規(guī)劃」。成家前或新婚族的首次購(gòu)屋，以小套房至二房小坪數(shù)產(chǎn)品為主，使用3至5年當(dāng)?shù)诙€(gè)小孩出生時(shí)便可考慮換購(gòu)三房產(chǎn)品，注重國(guó)小、國(guó)中學(xué)區(qū)品質(zhì)與生活機(jī)能，至少住個(gè)10年以上。在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質(zhì)與休閒機(jī)能為主的第二次換屋，以四房以上產(chǎn)品為主，讓已上中、大學(xué)的小孩有較好的居住環(huán)境與較大的獨(dú)立空間。到退休後子女已遷出，可換購(gòu)較小坪數(shù)但可兼顧醫(yī)療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠(yuǎn)一次就要買大房子居住，不但負(fù)擔(dān)不起，且浪費(fèi)空間

4、。一、為什麼要有購(gòu)屋規(guī)劃（三）規(guī)劃購(gòu)屋現(xiàn)金流量，選擇最佳房貸愈早開始每月提撥儲(chǔ)蓄作購(gòu)屋基金投資的人，購(gòu)屋時(shí)可有較多自備款，相對(duì)減輕未來的貸款負(fù)擔(dān)。若未能事先規(guī)劃購(gòu)屋現(xiàn)金流量，將無法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負(fù)擔(dān)。二.購(gòu)屋與租屋的決策考量因素購(gòu)屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對(duì)買不起房子的人而言，租屋也是不錯(cuò)的選擇。購(gòu)屋與租屋應(yīng)如何抉擇，可用年成本法與淨(jìng)現(xiàn)值法來計(jì)算，舉例分析如下：年成本法：以自住來說，購(gòu)屋者的使用成本是自備款的設(shè)算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下：範(fàn)例：老王看上了一間40坪位於臺(tái)北市文山區(qū)新蓋

5、好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個(gè)月。購(gòu)屋總價(jià)8百萬元，可承接5百萬元，利率6％的房貸，自備款3百萬。老王租與購(gòu)的成本分析如下（假設(shè)押金與自備款機(jī)會(huì)成本，以一年期存款利率3％計(jì)）：租屋年成本：3萬元×12＋(3萬元×3×3％)＝362,700元購(gòu)屋年成本：300萬元×3％＋500萬元×6％＝39萬元看起來租屋比購(gòu)屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較劃算。不過上例還要考慮以下因素：1.房租是否會(huì)每年調(diào)整：購(gòu)屋後成本固定，而因租與購(gòu)之月成本只差2,275元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調(diào)整幅度超過7.6％，則

6、購(gòu)屋比租屋劃算。2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規(guī)定，自用房貸利息年扣除額30萬元，而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21％，（30萬元－12萬元）×21％＝37,800元，則考慮所得稅因素後購(gòu)屋反而比租屋劃算。3.房?jī)r(jià)漲升潛力：若房?jī)r(jià)看漲，即使目前算起來購(gòu)屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得，也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。4.利率走勢(shì)：利率愈低，購(gòu)屋的年成本愈低，購(gòu)屋會(huì)相對(duì)劃算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購(gòu)屋的居住成本的差異也會(huì)降低。淨(jìng)現(xiàn)值法淨(jìng)現(xiàn)值法是考慮在固定的居住期間內(nèi)，將租屋及購(gòu)屋的現(xiàn)金流量還

7、原至現(xiàn)值，比較兩者的現(xiàn)值較高者為劃算。同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調(diào)升1.2萬元，以存款利率3％為折現(xiàn)率，若貸款利率6％，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬元÷年金現(xiàn)值係數(shù)（n=20，r＝6％）＝500萬元÷11.47＝435,920元。依淨(jìng)現(xiàn)值法分析如下：（詳如補(bǔ)充資料一）淨(jìng)現(xiàn)值法應(yīng)考慮居住年數(shù)如果不打算在同一個(gè)地方住3年以上，最後還是以租代購(gòu)。因?yàn)?年內(nèi)房租再怎麼調(diào)漲，仍會(huì)低於房貸利息的負(fù)擔(dān)，若購(gòu)屋者有裝潢又只住3年，折舊成本太高。若每次沒住多久就要換屋的話，房屋的交易成本，如仲介費(fèi)用、契稅、土地增值稅等合計(jì)起來也要

8、房?jī)r(jià)的3％以上，再加上自宅會(huì)比租用的居