2012海南瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷客服部2012-1-1132/32目錄1.海南房地產(chǎn)發(fā)展概況41.12011年房地產(chǎn)出臺(tái)政策重點(diǎn)解析41.22011年海南住宅市場(chǎng)成交分析81.2.1海南網(wǎng)簽商品房成交比例圖81.2.22011年海南網(wǎng)簽商品房成交量走勢(shì)圖81.2.32011年海南商品房成交及面積走勢(shì)圖91.32011年海南土地成交明細(xì)91.4海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析112.瓊海整體環(huán)境分析112.1城市簡(jiǎn)介122.2地理位置122.3氣候特征122.4城市發(fā)展定位122.5城市對(duì)外交通狀況132.5.1航空132.5.2公路13

2、2.5.3鐵路132.6歷史文化142.6.1歷史沿革142.6.2民俗方言142.6.3人文環(huán)境143.瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析143.1瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析143.2瓊海城市發(fā)展規(guī)劃153.32011年住宅成交情況163.42011年土地成交一覽表174.瓊海三大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析184.1官塘板塊1932/324.1.1板塊關(guān)鍵詞—溫泉194.1.2板塊經(jīng)典項(xiàng)目204.1.3官塘市場(chǎng)特征244.2博鰲板塊244.2.1板塊關(guān)鍵詞—博鰲亞洲論壇254.2.2板塊經(jīng)典項(xiàng)目254.2.3板塊市場(chǎng)特征294.3嘉積板塊294.

3、3.1板塊關(guān)鍵詞—萬(wàn)泉河294.3.2板塊經(jīng)典項(xiàng)目304.3.3板塊市場(chǎng)特征3232/321.海南房地產(chǎn)發(fā)展概況1.12011年房地產(chǎn)出臺(tái)政策重點(diǎn)解析時(shí)間政策政策內(nèi)容概要政策解析1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)6次上調(diào)。中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年上半年，央行曾6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，最后一次調(diào)整為6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)

4、，體現(xiàn)出貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)不變整體思路，同時(shí)一定程度上引發(fā)中小銀行和中小企業(yè)資金緊張現(xiàn)象，對(duì)貨幣政策進(jìn)一步調(diào)控構(gòu)成約束。1月26日國(guó)務(wù)院"新八條二套房首付六成三套房本地暫停購(gòu)房26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，宣布共計(jì)八條政策措施（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”），以求“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn):上海稅率0.6%至0.4%重慶最高1.2%上海市政府當(dāng)日印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，于28日起對(duì)上

5、海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0．6%和0．4%……長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限購(gòu)政策畢竟是一項(xiàng)行政手段，雖然短期內(nèi)抑制了投機(jī)需求，但是并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段。2月9日、4月6日、7月6日央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)自2011年初始開(kāi)始，央行年內(nèi)進(jìn)行了三次加息。2月8日，央行年內(nèi)第一次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；緊隨著4月5日，金融機(jī)構(gòu)人民幣

6、存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；7月6日第三次加息。三次加息共上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.75個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)加息一方面有利于緩解通貨膨脹，另一方面，也一定程度上抬升了企業(yè)融資成本和房貸者的還款壓力。這無(wú)論對(duì)投資需求還是自住需求，都將產(chǎn)生較大影響。2月23日瓊版“國(guó)八條”海南省政府嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)八條”精神，于2月23日發(fā)布瓊版“國(guó)八條”，重申“國(guó)八條”在海南具體實(shí)行方案時(shí)，要求?？?、三亞出臺(tái)具體限購(gòu)細(xì)則。對(duì)已擁有1套住房的本地戶籍居民家庭、能提供本能地1年以上(含1年)納稅證明或社保證明的非本地戶籍居民家庭，

7、限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上(含1年)納稅證明或社保證明的非當(dāng)?shù)厥芯用窦彝ィ瑫和Ｆ滟?gòu)房。從限購(gòu)后房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來(lái)看，樓市成交量總體上呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)。2月28日至3月28日，?？谏唐贩?jī)H成交369套，相比2月份3843驟減了3474套，下降幅度高達(dá)90.53%。瓊版國(guó)八條對(duì)?？诤腿齺唽?shí)施了嚴(yán)格限購(gòu)措施，導(dǎo)致購(gòu)房者把注意力轉(zhuǎn)向海南二三線城市，促使了瓊海、文昌等二三線城市樓市的加快崛起。2月24日“新國(guó)八條”遏制樓市交易，限貸政策影響

8、明顯二套房首付60%，三套停貸二套房房貸首付比例提高至60%，三套房貸停貸；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫緩放貸。海南樓市的主力購(gòu)買群來(lái)自島外，限貸政策的執(zhí)行，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)和土地交易商場(chǎng)迅速低迷，在四月份表現(xiàn)尤為明顯。32/323月17日限購(gòu)令下公積金購(gòu)房貸款流程及所需材料首套房5年