萬都商業(yè)街定價策略

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1、萬都商業(yè)街定價策略我們在估算項目銷售價格時采用的方法是1.市場類比法:和周圍項目進行價格對比2.投資回報法:根據(jù)租金，回本年限計算為15-20年，推算出價格調(diào)查租金和售價水平時，我們以本項目為中心，向周邊輻射，分別對項目附近的底層商鋪租金進行抽樣調(diào)查。售價水平是以當前周邊正在銷售的同類型商業(yè)物業(yè)為主。與本項目具有可比性的邊競品情況08年地震之后。安置房供應(yīng)量巨大，政府加大對城區(qū)的規(guī)劃，地域面積擴大，房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量大增,競爭激烈，人口也分散開來，沒有地震之前集中，導致商業(yè)氛圍不濃，各個區(qū)域商業(yè)空置率較高，部

2、分商業(yè)物業(yè)存在有價無市的局面，商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量大，競爭激烈，銷售周期很長，大量商業(yè)的空置給市場信心打擊很大，本區(qū)域新建商業(yè)一層均價格在18000-20000左右，2、3層價格為6000-8000銷售情況都不商圈名稱商業(yè)屬性樓層售價租金出租率面積區(qū)間蒲陽路-文薈路沿街商業(yè)1—21F35-40/平米2F17-20/平米75%20-錢江麗坊特色商業(yè)街1—31F10800-290002F8000-110003F96001F50-60/平米2F40-50/平米3F30-40/平米90-900國際名都社區(qū)商業(yè)1-21

3、F180002F800060-500堰山和畔社區(qū)商業(yè)1-31F190001托2F1300040-北城陽光及周邊安置房項目社區(qū)商業(yè)120-25/平米60%20-壹街區(qū)社區(qū)商業(yè)120-50/平米70%20-蒲陽鎮(zhèn)15-40/平米90%三、價格制定作為本區(qū)域第一個商業(yè)配套項目，周邊人氣和商業(yè)氛圍幾乎沒有，也無其它配套優(yōu)勢，再加之商業(yè)銷售情況不佳的大環(huán)境情況下，區(qū)域商業(yè)需要培養(yǎng)，從而形成一定的商業(yè)氛圍才能帶動銷售的利好….在租金方面，為了能吸引商家入住，先期商業(yè)招商通過對周邊的對比建議租金比周邊租金價格要有一定的優(yōu)

4、惠，建議一層租金20-25元/平米，二層租金在15-20元/平米，三層租金10-15元/平米價格估算:以售價推算價格回報年限得出租金1F120001566元/平米2050元/平米2F60001533元/平米2025元/平米以租金推算（年增長5%）租金回報年限得出價格執(zhí)行銷售價1F25元/平米1545006381元2060009764元2F15元/平米1527003880元2036005950元3F10元/平米1518002592元2024003970元在執(zhí)行銷售價的基礎(chǔ)上再加上銷售讓出的優(yōu)惠、投資返祖的優(yōu)惠

5、.商鋪銷售所得稅等四、商鋪面積劃分建議整體銷售環(huán)境較差，為利于招商以及銷售，銷售上按照整體低總價，降低投資門檻的策略，所以在劃分上注重小戶面積的劃分，同時也降低了創(chuàng)業(yè)門檻一層面積比例：20-30占30%30-60占30%60-100占20%120以上占20%120以上占40%120以上占50%二層面積比例：50-80占20%90-120占40%三層面積比例：50-80占20%90-120占30%