房地產(chǎn)開發(fā)全程解析

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1、主要工作內(nèi)容工作部門階段節(jié)點主辦部門工作內(nèi)容分項主辦部門協(xié)辦崗位現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況拓展規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件、了解限制性條件拓展現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地土地信息收集下埋藏物等影響開發(fā)的因素詳細了拓展解了解周邊配套情況了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通拓展了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況等情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對以后拓展了解地塊的上市方式和土地款項目開發(fā)的影響和支撐同土地所有方進行接觸，了解土地拓展了解當?shù)氐慕ò渤杀?，政府收出讓方式和土地款成本測算，以及能否調(diào)整開發(fā)、運營、工土地初判費項目和具體

2、情況拓展程了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、市場價格、市場格局、拓展對接發(fā)展匯報土地初判結(jié)果發(fā)展趨勢及前景宗地的詳細情況、、開發(fā)周期的安排項目分析、房地拓展產(chǎn)市場分析區(qū)域內(nèi)宏觀、、初判結(jié)果經(jīng)濟發(fā)展前景等的分拓展析該項目在區(qū)域房地產(chǎn)市場中的位置拓展、現(xiàn)狀圖定位和發(fā)展（四至電子文件）拓展市場深度調(diào)研銷售：參與市場調(diào)查，進行地塊周邊及輻射銷售、研發(fā)范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場競爭分土地拓展析等；研發(fā)：負責(zé)協(xié)助進行區(qū)域市場調(diào)研研判土地深判可行性研究報告階段項目最終定位銷售、研發(fā)：根據(jù)以往周邊項目成交客戶分拓展銷售、研發(fā)

3、成本測算：針對多個方案進行初步析和產(chǎn)品分析等研發(fā)、運營：協(xié)助進行方案設(shè)計和成本測算，對項目定位、客戶定位、拓展研發(fā)、運營初步測算開發(fā)周期及付款計劃、利潤率分析及比選工程、開發(fā)、銷售：根據(jù)土地的開工條件、拓展工程、開發(fā)、銷項目方案確定市場情況，共同制定開發(fā)節(jié)奏拓展售現(xiàn)金流測算拓展對接發(fā)展深判結(jié)果項目可行性報告及后續(xù)工作拓展如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移財務(wù)體系、法務(wù)：給予技術(shù)及資源上的支持拓展財務(wù)體系、法務(wù)等研究并確定融資方式區(qū)域宏微觀市場研究拓展項目招商報告（前期階段）項目招商版盈利能力分析拓展尋找合作資金（與戰(zhàn)略

4、發(fā)展項目商業(yè)策劃書財務(wù)：制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)拓展財務(wù)部共同研究）明確合作伙伴、尋找合作方式合作伙伴確定財務(wù)、集團資管部、法務(wù)：制定合作方式、拓展財務(wù)、集團資管（招商階段）合作方案確定投資回報；綜合管理部：協(xié)議蓋章、存檔拓展部、法務(wù)、綜合管理部合作細節(jié)確定拓展引資（商業(yè)計劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議財務(wù)、集團資管部：制定合作方式、投資回財務(wù)、集團資管拓展報；綜合管理部：協(xié)議蓋章、存檔部、綜合管理部主要工作內(nèi)容工作部門階段節(jié)點主辦部門工作內(nèi)容分項主辦部門協(xié)辦崗位合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財務(wù)、集團資管部、法務(wù)

5、：協(xié)助辦理股權(quán)、拓展財務(wù)、集團資管投方案標項目方案確定增資等相關(guān)財務(wù)問題研發(fā)：項目方案；綜合管理部：工商局拓展部研發(fā)、法務(wù)、綜合投經(jīng)濟標確定土地上限拓展拍賣競爭對手分析、確定土地上限、價投標、摘牌拓展格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)掛牌競爭對手分析、確定土地上限、價拓展格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓確定用地圖、樁點坐標、用地交納政府凈收益、契稅、交易費法務(wù)：合同條款的草擬和完整；財務(wù)：提供法務(wù)、財務(wù)拓展合同條件資金土地出讓合同法務(wù)：協(xié)同提供土地出讓合同開發(fā)法務(wù)用地規(guī)劃許可證出讓金、交易費交費證明財務(wù)：提供資金繳納

6、出讓金、交易費開發(fā)財務(wù)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表開發(fā)委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項目資料開發(fā)研發(fā)向項目備案機關(guān)提交申請報告開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)原地上物土地證登報聲明（原開發(fā)有土地證作廢）土地土地補償款（原戶主需交納的開發(fā)獲取土地使用費）階段確權(quán)土地出讓合同發(fā)展：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)發(fā)展開發(fā)圖紙核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標圖開發(fā)交費證明繳納土地費用開發(fā)1:500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開發(fā)詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)開發(fā)研發(fā)土地出讓合同開發(fā)交費證明繳納土地費

7、用開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)地籍圖4份（薄膜圖）開發(fā)辦理土地證土地登記申請書開發(fā)土地確權(quán)來源證明文件開發(fā)申請人主體資格證明、法人代綜合管理部：提供相關(guān)證明資料綜合管理部表證明或個人身份證明開發(fā)主要工作內(nèi)容工作部門階段節(jié)點主辦部門工作內(nèi)容分項主辦部門協(xié)辦崗位土地抵押貸款積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，開發(fā)：提供當?shù)卣獾耐恋卦u估公司，開發(fā)進行土地評估，選擇合適貸款承載協(xié)助辦理評估、抵押登記等手續(xù)提供土地證財務(wù)公司及出讓合同1、項目所在地房地產(chǎn)市場總銷售：參與協(xié)助研發(fā)對區(qū)域內(nèi)及周邊進行市銷售體供求現(xiàn)狀場分析、客戶需求

8、分析、產(chǎn)品分析、已成交研發(fā)2、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查客戶分析、競爭樓盤分析等3、項目所在商圈或臨近商圈商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營商業(yè)銷售：針對重點商家進行專項訪談同時商業(yè)銷售商業(yè)銷售市場現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）狀況、經(jīng)營特點、預(yù)期發(fā)展方向組織相關(guān)專業(yè)人士進行專業(yè)論證區(qū)域市場調(diào)研組和招商組4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息、商業(yè)銷售：運用相