房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程解析

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1、主要工作內(nèi)容工作部門(mén)階段節(jié)點(diǎn)主辦部門(mén)工作內(nèi)容分項(xiàng)主辦部門(mén)協(xié)辦崗位現(xiàn)狀圖落實(shí)地塊具體位置及周邊情況拓展規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)規(guī)劃條件、了解限制性條件拓展現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有地土地信息收集下埋藏物等影響開(kāi)發(fā)的因素詳細(xì)了拓展解了解周邊配套情況了解地塊周邊的商業(yè)、教育、交通拓展了解該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情況等情況了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，對(duì)以后拓展了解地塊的上市方式和土地款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響和支撐同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地拓展了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀?，政府收出讓方式和土地款成本測(cè)算，以及能否調(diào)整開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、工土地初判費(fèi)項(xiàng)目和具體

2、情況拓展程了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)品形式、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)格局、拓展對(duì)接發(fā)展匯報(bào)土地初判結(jié)果發(fā)展趨勢(shì)及前景宗地的詳細(xì)情況、、開(kāi)發(fā)周期的安排項(xiàng)目分析、房地拓展產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)宏觀、、初判結(jié)果經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景等的分拓展析該項(xiàng)目在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置拓展、現(xiàn)狀圖定位和發(fā)展（四至電子文件）拓展市場(chǎng)深度調(diào)研銷售：參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射銷售、研發(fā)范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分土地拓展析等；研發(fā)：負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研研判土地深判可行性研究報(bào)告階段項(xiàng)目最終定位銷售、研發(fā)：根據(jù)以往周邊項(xiàng)目成交客戶分拓展銷售、研發(fā)

3、成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步析和產(chǎn)品分析等研發(fā)、運(yùn)營(yíng)：協(xié)助進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、拓展研發(fā)、運(yùn)營(yíng)初步測(cè)算開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃、利潤(rùn)率分析及比選工程、開(kāi)發(fā)、銷售：根據(jù)土地的開(kāi)工條件、拓展工程、開(kāi)發(fā)、銷項(xiàng)目方案確定市場(chǎng)情況，共同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏拓展售現(xiàn)金流測(cè)算拓展對(duì)接發(fā)展深判結(jié)果項(xiàng)目可行性報(bào)告及后續(xù)工作拓展如信托基金、戰(zhàn)略合作、貸款平移財(cái)務(wù)體系、法務(wù)：給予技術(shù)及資源上的支持拓展財(cái)務(wù)體系、法務(wù)等研究并確定融資方式區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究拓展項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階段）項(xiàng)目招商版盈利能力分析拓展尋找合作資金（與戰(zhàn)略

4、發(fā)展項(xiàng)目商業(yè)策劃書(shū)財(cái)務(wù)：制定項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)拓展財(cái)務(wù)部共同研究）明確合作伙伴、尋找合作方式合作伙伴確定財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管部、法務(wù)：制定合作方式、拓展財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管（招商階段）合作方案確定投資回報(bào)；綜合管理部：協(xié)議蓋章、存檔拓展部、法務(wù)、綜合管理部合作細(xì)節(jié)確定拓展引資（商業(yè)計(jì)劃書(shū)）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管部：制定合作方式、投資回財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管拓展報(bào)；綜合管理部：協(xié)議蓋章、存檔部、綜合管理部主要工作內(nèi)容工作部門(mén)階段節(jié)點(diǎn)主辦部門(mén)工作內(nèi)容分項(xiàng)主辦部門(mén)協(xié)辦崗位合作實(shí)施（實(shí)施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管部、法務(wù)

5、：協(xié)助辦理股權(quán)、拓展財(cái)務(wù)、集團(tuán)資管投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定增資等相關(guān)財(cái)務(wù)問(wèn)題研發(fā)：項(xiàng)目方案；綜合管理部：工商局拓展部研發(fā)、法務(wù)、綜合投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限拓展拍賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)投標(biāo)、摘牌拓展格敏感性分析、制定拍賣(mài)戰(zhàn)術(shù)掛牌競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上限、價(jià)拓展格敏感性分析、制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)簽訂土地出讓確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地交納政府凈收益、契稅、交易費(fèi)法務(wù)：合同條款的草擬和完整；財(cái)務(wù)：提供法務(wù)、財(cái)務(wù)拓展合同條件資金土地出讓合同法務(wù)：協(xié)同提供土地出讓合同開(kāi)發(fā)法務(wù)用地規(guī)劃許可證出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證明財(cái)務(wù)：提供資金繳納

6、出讓金、交易費(fèi)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)企業(yè)投資項(xiàng)目備案辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)預(yù)審表開(kāi)發(fā)委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制申請(qǐng)報(bào)告研發(fā)：協(xié)助提供相關(guān)項(xiàng)目資料開(kāi)發(fā)研發(fā)向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào)告開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)原地上物土地證登報(bào)聲明（原開(kāi)發(fā)有土地證作廢）土地土地補(bǔ)償款（原戶主需交納的開(kāi)發(fā)獲取土地使用費(fèi)）階段確權(quán)土地出讓合同發(fā)展：提供土地出讓合同、付款憑證及相關(guān)發(fā)展開(kāi)發(fā)圖紙核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo)圖開(kāi)發(fā)交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)1:500現(xiàn)狀地形圖3份（反樓座）開(kāi)發(fā)詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計(jì)詳規(guī)開(kāi)發(fā)研發(fā)土地出讓合同開(kāi)發(fā)交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)

7、用開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)地籍圖4份（薄膜圖）開(kāi)發(fā)辦理土地證土地登記申請(qǐng)書(shū)開(kāi)發(fā)土地確權(quán)來(lái)源證明文件開(kāi)發(fā)申請(qǐng)人主體資格證明、法人代綜合管理部：提供相關(guān)證明資料綜合管理部表證明或個(gè)人身份證明開(kāi)發(fā)主要工作內(nèi)容工作部門(mén)階段節(jié)點(diǎn)主辦部門(mén)工作內(nèi)容分項(xiàng)主辦部門(mén)協(xié)辦崗位土地抵押貸款積極與銀行聯(lián)系，尋找合作伙伴，開(kāi)發(fā)：提供當(dāng)?shù)卣獾耐恋卦u(píng)估公司，開(kāi)發(fā)進(jìn)行土地評(píng)估，選擇合適貸款承載協(xié)助辦理評(píng)估、抵押登記等手續(xù)提供土地證財(cái)務(wù)公司及出讓合同1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售：參與協(xié)助研發(fā)對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市銷售體供求現(xiàn)狀場(chǎng)分析、客戶需求

8、分析、產(chǎn)品分析、已成交研發(fā)2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析等3、項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)商業(yè)銷售：針對(duì)重點(diǎn)商家進(jìn)行專項(xiàng)訪談同時(shí)商業(yè)銷售商業(yè)銷售市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研組和招商組4、同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息、商業(yè)銷售：運(yùn)用相