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1、武漢朗詩龍陽大道項目定位報告2010-12-30區(qū)域環(huán)宗地素市場環(huán)競爭市境分析質分析境分析場分析項目檔SWOT項目競次定位分析爭策略客戶調研分析項目定位項目產品定位項目客戶定位項目整體開發(fā)建議1項目與區(qū)位解析目錄2投資環(huán)境分析3客戶調研分析4競爭市場分析5SWOT分析與整體定位6客戶定位7產品定位8整體開發(fā)建議9成本測算與經(jīng)營分析10商業(yè)建議11定位報告結論和設計任務書要點1項目與區(qū)位解析1.1區(qū)域環(huán)境分析1.2宗地條件分析1.3宗地素質分析1.4結論1.1.1區(qū)域環(huán)境分析-區(qū)位條件項目處于沌口和王家灣商圈的
2、中間地帶，版塊還未獲得武漢人的強烈認可，成熟度還有待打造。?處于沌口高新區(qū)和王家灣中間帶；王家灣?周邊正值城中村改造階段，商圈未來區(qū)域規(guī)劃升值空間巨大；?四新大道規(guī)劃（未來市政府所在地）已經(jīng)成形，地塊與四新近距離呼應；?項目區(qū)位仍未獲得多武漢人的強烈認同，板塊成熟度有待打造。沌口1.1.2區(qū)域環(huán)境分析—商業(yè)配套項目位于王家灣商圈輻射范圍之內，但武漢人具有就近消費的習慣，項目周邊基本生活配套匱乏。王家灣商圈:?王家灣家樂福店年銷額王家灣商圈：21世紀購物廣場、大洋百貨、廣百百貨、摩爾城；王家灣連續(xù)11年居華中地
3、區(qū)各店之家樂福、沃爾瑪；金馬凱旋、商圈歐亞達、好美家；蘇寧、國美；首；?漢商21世紀購物廣場將距王家灣商圈2公里重新規(guī)劃，豐富其現(xiàn)有業(yè)態(tài)，由商場、酒店、寫字樓等構距沌口2公里成;?目前王家灣商圈一大型經(jīng)開萬達商業(yè)寫字樓項目歡樂購正在廣場開工建設中，其建成勢必增強王家灣商圈的規(guī)模和集聚力。1.1.3區(qū)域環(huán)境分析—醫(yī)療教育配套項目周邊具備基本教育資源，但缺乏優(yōu)資的高等教育機構，醫(yī)療配套資源相對落后。54本311江漢大學案2121武漢外國語學校初中部31玫瑰園小學41婦幼保健醫(yī)院漢陽門診部二甲5中醫(yī)院分院一甲1.1
4、.4區(qū)域環(huán)境分析—未來交通條件未來區(qū)域將呈現(xiàn)三橫三縱的路網(wǎng)結構，周邊路網(wǎng)將十分通達。4號線漢新大道四新大道6號線三環(huán)線3號線龍陽大道、芳草路、江城大道為三縱，漢新大道、四新大道、三環(huán)線為三橫。三號線——漢陽和漢口，目前部分站點已開工，地塊距離三號線王家畈站750米,預計2015年完工；四號線——漢陽和武昌，目前在一期武昌站-武漢站，未來將修建過江的永安堂-武昌站，二期工程預計2014年完工；六號線——漢陽—漢口，一期工程起點位于三角湖，距離三角湖2.1公里，預計2017年完工。1.1.5區(qū)域環(huán)境分析—景觀配套
5、漢陽大區(qū)域湖景資源豐富，但本項目周邊無強勢景觀資源可利用。宗地?六湖連通將六湖-漢江-長江相連，有效的改善湖泊生態(tài)系統(tǒng)，自然環(huán)境的改善使得片區(qū)的宜居性和居住價值得到提升。1.1.6區(qū)域環(huán)境分析—區(qū)域規(guī)劃“十二五”規(guī)劃戰(zhàn)略：項目所在的武漢新區(qū)未來潛力巨大。新區(qū)規(guī)劃新區(qū)組團：“四新組團”布局以江城大道、四新漢江組團——規(guī)劃面積59平方公里，打造武漢市市級文化旅游中心，目前區(qū)域內有世茂錦繡長江、華潤中央公大道為軸線，建設以漢陽新區(qū)行政管理中心、園；國際商務中心、武漢國際會展中心等為依托四新組團——規(guī)劃面積46平方公
6、里，打造市級生產性服“十字型”發(fā)展軸，形成輻射華中地區(qū)的生產務中心，目前區(qū)域內有金地瀾菲溪岸、綠地國際花都；沌口組團——規(guī)劃面積94平方公里，打造現(xiàn)代制造業(yè)基性服務中心。規(guī)劃到2020年，該地區(qū)居住人口地，目前區(qū)域內有萬科金域藍灣。規(guī)模將達30萬人。1項目與區(qū)位解析1.1區(qū)域環(huán)境分析1.2宗地條件分析1.3宗地素質分析1.4結論1.2.1宗地條件分析—地塊四至項目毗鄰城市主干道，附近環(huán)境復雜、城市形象感差，但周邊大部分城中村已全部拆遷完畢，未來區(qū)域形象將大為改善。地塊東側加油站西側城中村拆遷四至關系：?東—龍
7、陽大道綠化帶及加油站；南—規(guī)劃中龍陽湖南路；?西—龍陽湖小學體育場城中村拆遷；北—惠濤醫(yī)藥及拆凈空地。西至龍陽湖小學體北至惠濤醫(yī)藥及拆凈地塊內部育場空地地塊現(xiàn)狀地塊南側基站東至龍陽大道綠化帶及南至規(guī)劃中加油站龍陽湖南路1.2.2宗地條件分析—經(jīng)濟指標12萬㎡，2.38容積率，商業(yè)面積占總面積20%，規(guī)劃指標限制制約項目運作。綜合用地指標?總建面12萬方，商業(yè)面積占總面積的20%，即2.4萬方；?總占地51095.55㎡?地塊主要為學校用地，地形規(guī)整，地勢平坦；121607.4㎡?90/66的限制條件，使本項目
8、規(guī)劃受到一定影響。?總建面商業(yè)24321.48㎡，住宅97285.92㎡?地塊平坦，內無水系及山丘，形狀呈長方形，東西縱深較長、約300米，2.38臨龍陽大道面寬約70米，利于朝南向建筑的排布，會形成延東西向兩排或三?容積率可建面積實際容積率3.59排的建筑排布；?用地性質居住80%、商業(yè)20%?占地面積中包含17196㎡綠地面積，直接導致了地塊實際開發(fā)強度增加，實際容積率達到3.59的指標；?限制
