武漢朗詩龍陽大道項(xiàng)目定位報(bào)告

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1、武漢朗詩龍陽大道項(xiàng)目定位報(bào)告2010-12-30區(qū)域環(huán)宗地素市場環(huán)競爭市境分析質(zhì)分析境分析場分析項(xiàng)目檔SWOT項(xiàng)目競次定位分析爭策略客戶調(diào)研分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目整體開發(fā)建議1項(xiàng)目與區(qū)位解析目錄2投資環(huán)境分析3客戶調(diào)研分析4競爭市場分析5SWOT分析與整體定位6客戶定位7產(chǎn)品定位8整體開發(fā)建議9成本測算與經(jīng)營分析10商業(yè)建議11定位報(bào)告結(jié)論和設(shè)計(jì)任務(wù)書要點(diǎn)1項(xiàng)目與區(qū)位解析1.1區(qū)域環(huán)境分析1.2宗地條件分析1.3宗地素質(zhì)分析1.4結(jié)論1.1.1區(qū)域環(huán)境分析-區(qū)位條件項(xiàng)目處于沌口和王家灣商圈的

2、中間地帶，版塊還未獲得武漢人的強(qiáng)烈認(rèn)可，成熟度還有待打造。?處于沌口高新區(qū)和王家灣中間帶；王家灣?周邊正值城中村改造階段，商圈未來區(qū)域規(guī)劃升值空間巨大；?四新大道規(guī)劃（未來市政府所在地）已經(jīng)成形，地塊與四新近距離呼應(yīng)；?項(xiàng)目區(qū)位仍未獲得多武漢人的強(qiáng)烈認(rèn)同，板塊成熟度有待打造。沌口1.1.2區(qū)域環(huán)境分析—商業(yè)配套項(xiàng)目位于王家灣商圈輻射范圍之內(nèi)，但武漢人具有就近消費(fèi)的習(xí)慣，項(xiàng)目周邊基本生活配套匱乏。王家灣商圈:?王家灣家樂福店年銷額王家灣商圈：21世紀(jì)購物廣場、大洋百貨、廣百百貨、摩爾城；王家灣連續(xù)11年居華中地

3、區(qū)各店之家樂福、沃爾瑪；金馬凱旋、商圈歐亞達(dá)、好美家；蘇寧、國美；首；?漢商21世紀(jì)購物廣場將距王家灣商圈2公里重新規(guī)劃，豐富其現(xiàn)有業(yè)態(tài)，由商場、酒店、寫字樓等構(gòu)距沌口2公里成;?目前王家灣商圈一大型經(jīng)開萬達(dá)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目歡樂購正在廣場開工建設(shè)中，其建成勢必增強(qiáng)王家灣商圈的規(guī)模和集聚力。1.1.3區(qū)域環(huán)境分析—醫(yī)療教育配套項(xiàng)目周邊具備基本教育資源，但缺乏優(yōu)資的高等教育機(jī)構(gòu)，醫(yī)療配套資源相對落后。54本311江漢大學(xué)案2121武漢外國語學(xué)校初中部31玫瑰園小學(xué)41婦幼保健醫(yī)院漢陽門診部二甲5中醫(yī)院分院一甲1.1

4、.4區(qū)域環(huán)境分析—未來交通條件未來區(qū)域?qū)⒊尸F(xiàn)三橫三縱的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，周邊路網(wǎng)將十分通達(dá)。4號線漢新大道四新大道6號線三環(huán)線3號線龍陽大道、芳草路、江城大道為三縱，漢新大道、四新大道、三環(huán)線為三橫。三號線——漢陽和漢口，目前部分站點(diǎn)已開工，地塊距離三號線王家畈站750米,預(yù)計(jì)2015年完工；四號線——漢陽和武昌，目前在一期武昌站-武漢站，未來將修建過江的永安堂-武昌站，二期工程預(yù)計(jì)2014年完工；六號線——漢陽—漢口，一期工程起點(diǎn)位于三角湖，距離三角湖2.1公里，預(yù)計(jì)2017年完工。1.1.5區(qū)域環(huán)境分析—景觀配套

5、漢陽大區(qū)域湖景資源豐富，但本項(xiàng)目周邊無強(qiáng)勢景觀資源可利用。宗地?六湖連通將六湖-漢江-長江相連，有效的改善湖泊生態(tài)系統(tǒng)，自然環(huán)境的改善使得片區(qū)的宜居性和居住價(jià)值得到提升。1.1.6區(qū)域環(huán)境分析—區(qū)域規(guī)劃“十二五”規(guī)劃戰(zhàn)略：項(xiàng)目所在的武漢新區(qū)未來潛力巨大。新區(qū)規(guī)劃新區(qū)組團(tuán)：“四新組團(tuán)”布局以江城大道、四新漢江組團(tuán)——規(guī)劃面積59平方公里，打造武漢市市級文化旅游中心，目前區(qū)域內(nèi)有世茂錦繡長江、華潤中央公大道為軸線，建設(shè)以漢陽新區(qū)行政管理中心、園；國際商務(wù)中心、武漢國際會展中心等為依托四新組團(tuán)——規(guī)劃面積46平方公

6、里，打造市級生產(chǎn)性服“十字型”發(fā)展軸，形成輻射華中地區(qū)的生產(chǎn)務(wù)中心，目前區(qū)域內(nèi)有金地瀾菲溪岸、綠地國際花都；沌口組團(tuán)——規(guī)劃面積94平方公里，打造現(xiàn)代制造業(yè)基性服務(wù)中心。規(guī)劃到2020年，該地區(qū)居住人口地，目前區(qū)域內(nèi)有萬科金域藍(lán)灣。規(guī)模將達(dá)30萬人。1項(xiàng)目與區(qū)位解析1.1區(qū)域環(huán)境分析1.2宗地條件分析1.3宗地素質(zhì)分析1.4結(jié)論1.2.1宗地條件分析—地塊四至項(xiàng)目毗鄰城市主干道，附近環(huán)境復(fù)雜、城市形象感差，但周邊大部分城中村已全部拆遷完畢，未來區(qū)域形象將大為改善。地塊東側(cè)加油站西側(cè)城中村拆遷四至關(guān)系：?東—龍

7、陽大道綠化帶及加油站；南—規(guī)劃中龍陽湖南路；?西—龍陽湖小學(xué)體育場城中村拆遷；北—惠濤醫(yī)藥及拆凈空地。西至龍陽湖小學(xué)體北至惠濤醫(yī)藥及拆凈地塊內(nèi)部育場空地地塊現(xiàn)狀地塊南側(cè)基站東至龍陽大道綠化帶及南至規(guī)劃中加油站龍陽湖南路1.2.2宗地條件分析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12萬㎡，2.38容積率，商業(yè)面積占總面積20%，規(guī)劃指標(biāo)限制制約項(xiàng)目運(yùn)作。綜合用地指標(biāo)?總建面12萬方，商業(yè)面積占總面積的20%，即2.4萬方；?總占地51095.55㎡?地塊主要為學(xué)校用地，地形規(guī)整，地勢平坦；121607.4㎡?90/66的限制條件，使本項(xiàng)目

8、規(guī)劃受到一定影響。?總建面商業(yè)24321.48㎡，住宅97285.92㎡?地塊平坦，內(nèi)無水系及山丘，形狀呈長方形，東西縱深較長、約300米，2.38臨龍陽大道面寬約70米，利于朝南向建筑的排布，會形成延?xùn)|西向兩排或三?容積率可建面積實(shí)際容積率3.59排的建筑排布；?用地性質(zhì)居住80%、商業(yè)20%?占地面積中包含17196㎡綠地面積，直接導(dǎo)致了地塊實(shí)際開發(fā)強(qiáng)度增加，實(shí)際容積率達(dá)到3.59的指標(biāo)；?限制