金地集團開發(fā)成本管理交流成本企管

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1、房地產智庫.comwww.home8848.com房地產開發(fā)成本管理（內部交流資料）@2005賽普版權（深圳），僅供廣州地鐵內部使用珠峰高度8848第1頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com目錄一．房地產開發(fā)成本的構成二．如何建立目標成本管理體系三．如何建立項目責任成本體系四．如何實現(xiàn)動態(tài)成本控制五．項目開發(fā)各階段的成本控制六．標桿企業(yè)成本管理體系的經驗和啟示2珠峰高度8848第2頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com房地產開發(fā)成本的構成?土地成本（約占項目總成本的30-35%左

2、右）?前期費用（約占項目總成本的2-3%左右）?工程成本（約占項目總成本的50-55%左右）?營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右）?管理成本和財務成本?從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。3珠峰高度8848第3頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com從房

3、地產開發(fā)項目的成本結構中看，關鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷售成本的有效性關鍵控制環(huán)節(jié)項目收益率22.5%品牌因素5剛性成本和利潤銷售成本設計因素5建造成本9%環(huán)境因素54138.5%銷售費用410基本利潤其他費用4.5市場費用5材料采購4彈性成本和利潤工程建設土地成本30%3077.55968.5市政建設17社區(qū)配套3未加財務成本與管理費用土地轉讓1030資料來源：其他顧問公司報告4珠峰高度8848第4頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com房地產開發(fā)企業(yè)成本管理主要問題列舉?缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系?無法準確掌握項目

4、建設過程中的最新動態(tài)成本?設計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制?超合同付款時有發(fā)生?難以實時了解大量工程合同的執(zhí)行進度?難以精確制定資金計劃?缺乏對成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析?難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況?缺乏對供應商的全面管理?。。。。。。5珠峰高度8848第5頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com成本管理體系架構失效的例子（1）房地產開發(fā)企業(yè)成本管理體系財務資金管理財務管理中心結算復營銷管理中心核造價管理中心…各職能中心開發(fā)管理中心財務管理中心/AA公司/BB公司招標管工程成本及其他管理費用土地費用、報建費用財務費用營銷費用

5、理操作主體建筑施工企廣州公司后花園公司建總工程成本操作主體1工程成本操作主體2業(yè)成本管理工程成本工程成本體系外包施工單位各建筑工程部裝飾公司園林公司外包施工單位目前美林基業(yè)集團成本管理體系主體（包括總體開發(fā)成本和工程成本）缺失；這目前體系架構下，項目工程成本管理職責分散；AA公司/BB公司與建總之間沒有明確的甲乙方關系。6珠峰高度8848第6頁@九舍會+QQ4008408848下載?房地產智庫.comwww.home8848.com成本管理體系架構失效的例子（2）成本人員財務、合同類單位定位成本類考核指標職能對項目成本管理的實際責任編制審核權限對營銷類費用工程預決算；造價審預算編制、成

6、本審成本造價工作統(tǒng)籌；工程預決算復不負責；對項集團造價管理中心核；招標管理；合同管12人統(tǒng)籌、事后復核無核及時完成率核；限額以上招標。目公司/建總工理；供應商管理程結算款審核設計管理；新產品研僅對設計變設計變更（成本增從相關單位的職能、權限、考核指標來看，目集團工程管理中心發(fā)；質量總控制；技術負責設計變更的審查更引起的成加率）前缺乏對項目成本全面負責的責任主體管理；總施工計劃控制本增加負責1、負責本公司建設項目的概算、施工圖預算編制與審核及辦理本公司發(fā)營銷廣告類費包的各類結算；2、參與本公司發(fā)包用審核/權限內的建設項目工程竣工驗收。3、負責僅對項目營審批；外判分概算、預算編負責廣州所有

7、項目的工本公司發(fā)包的建設項目現(xiàn)場簽證的審銷費用負包工程進度款制；自行發(fā)包工廣州項目公司程建設工作；負責廣州營銷費用率核，參加隱蔽工程、設計圖紙外增加8人責，不考核審核/權限內審程現(xiàn)場簽證審核住宅項目的銷售工作工程量的現(xiàn)場簽證；4、根據(jù)建設項建安成本指批；外判分包、驗收、結算。目招標計劃，組織、實施《招標管理標建總一方面作為甲方項目建安成本管理和控制工程結算款審標準》限額以下的本公司各類招標；的主體，另一方面又承擔著集團下達的工程收核5、負責本公