金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)成本管理交流成本企管

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1、房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理（內(nèi)部交流資料）@2005賽普版權(quán)（深圳），僅供廣州地鐵內(nèi)部使用珠峰高度8848第1頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com目錄一．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成二．如何建立目標(biāo)成本管理體系三．如何建立項(xiàng)目責(zé)任成本體系四．如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本控制五．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制六．標(biāo)桿企業(yè)成本管理體系的經(jīng)驗(yàn)和啟示2珠峰高度8848第2頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成?土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左

2、右）?前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）?工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）?營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）?管理成本和財(cái)務(wù)成本?從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。3珠峰高度8848第3頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com從房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)中看，關(guān)鍵是控制土地成本和建造成本的變化、以及銷(xiāo)售成本的有效性關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)項(xiàng)目收益率22.5%品牌因素5剛性成本和利潤(rùn)銷(xiāo)售成本設(shè)計(jì)因素5建造成本9%環(huán)境因素54138.5%銷(xiāo)售費(fèi)用410基本利潤(rùn)其他費(fèi)用4.5市場(chǎng)費(fèi)用5材料采購(gòu)4彈性成本和利潤(rùn)工程建設(shè)土地成本30%3077.55968.5市政建設(shè)17社區(qū)配套3未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓1030資料來(lái)源：其他顧問(wèn)公司報(bào)告4珠峰高度8848第4頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理主要問(wèn)題列舉?缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系?無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目

4、建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本?設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制?超合同付款時(shí)有發(fā)生?難以實(shí)時(shí)了解大量工程合同的執(zhí)行進(jìn)度?難以精確制定資金計(jì)劃?缺乏對(duì)成本歷史數(shù)據(jù)的積累和分析?難以及時(shí)追蹤各類(lèi)材料的價(jià)格變動(dòng)及應(yīng)用狀況?缺乏對(duì)供應(yīng)商的全面管理?。。。。。。5珠峰高度8848第5頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com成本管理體系架構(gòu)失效的例子（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系財(cái)務(wù)資金管理財(cái)務(wù)管理中心結(jié)算復(fù)營(yíng)銷(xiāo)管理中心核造價(jià)管理中心…各職能中心開(kāi)發(fā)管理中心財(cái)務(wù)管理中心/AA公司/BB公司招標(biāo)管工程成本及其他管理費(fèi)用土地費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

5、理操作主體建筑施工企廣州公司后花園公司建總工程成本操作主體1工程成本操作主體2業(yè)成本管理工程成本工程成本體系外包施工單位各建筑工程部裝飾公司園林公司外包施工單位目前美林基業(yè)集團(tuán)成本管理體系主體（包括總體開(kāi)發(fā)成本和工程成本）缺失；這目前體系架構(gòu)下，項(xiàng)目工程成本管理職責(zé)分散；AA公司/BB公司與建總之間沒(méi)有明確的甲乙方關(guān)系。6珠峰高度8848第6頁(yè)@九舍會(huì)+QQ4008408848下載?房地產(chǎn)智庫(kù).comwww.home8848.com成本管理體系架構(gòu)失效的例子（2）成本人員財(cái)務(wù)、合同類(lèi)單位定位成本類(lèi)考核指標(biāo)職能對(duì)項(xiàng)目成本管理的實(shí)際責(zé)任編制審核權(quán)限對(duì)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)費(fèi)用工程預(yù)決算；造價(jià)審預(yù)算編制、成

6、本審成本造價(jià)工作統(tǒng)籌；工程預(yù)決算復(fù)不負(fù)責(zé)；對(duì)項(xiàng)集團(tuán)造價(jià)管理中心核；招標(biāo)管理；合同管12人統(tǒng)籌、事后復(fù)核無(wú)核及時(shí)完成率核；限額以上招標(biāo)。目公司/建總工理；供應(yīng)商管理程結(jié)算款審核設(shè)計(jì)管理；新產(chǎn)品研僅對(duì)設(shè)計(jì)變?cè)O(shè)計(jì)變更（成本增從相關(guān)單位的職能、權(quán)限、考核指標(biāo)來(lái)看，目集團(tuán)工程管理中心發(fā)；質(zhì)量總控制；技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的審查更引起的成加率）前缺乏對(duì)項(xiàng)目成本全面負(fù)責(zé)的責(zé)任主體管理；總施工計(jì)劃控制本增加負(fù)責(zé)1、負(fù)責(zé)本公司建設(shè)項(xiàng)目的概算、施工圖預(yù)算編制與審核及辦理本公司發(fā)營(yíng)銷(xiāo)廣告類(lèi)費(fèi)包的各類(lèi)結(jié)算；2、參與本公司發(fā)包用審核/權(quán)限內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收。3、負(fù)責(zé)僅對(duì)項(xiàng)目營(yíng)審批；外判分概算、預(yù)算編負(fù)責(zé)廣州所有

7、項(xiàng)目的工本公司發(fā)包的建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證的審銷(xiāo)費(fèi)用負(fù)包工程進(jìn)度款制；自行發(fā)包工廣州項(xiàng)目公司程建設(shè)工作；負(fù)責(zé)廣州營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率核，參加隱蔽工程、設(shè)計(jì)圖紙外增加8人責(zé)，不考核審核/權(quán)限內(nèi)審程現(xiàn)場(chǎng)簽證審核住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作工程量的現(xiàn)場(chǎng)簽證；4、根據(jù)建設(shè)項(xiàng)建安成本指批；外判分包、驗(yàn)收、結(jié)算。目招標(biāo)計(jì)劃，組織、實(shí)施《招標(biāo)管理標(biāo)建總一方面作為甲方項(xiàng)目建安成本管理和控制工程結(jié)算款審標(biāo)準(zhǔn)》限額以下的本公司各類(lèi)招標(biāo)；的主體，另一方面又承擔(dān)著集團(tuán)下達(dá)的工程收核5、負(fù)責(zé)本公