《恒大綠洲提報》PPT課件

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1、北國風(fēng)光千里冰封萬里雪飄望長城內(nèi)外惟余莽莽大河上下頓失滔滔山舞銀蛇原馳蠟象欲與天公試比高須晴日看紅裝素裹分外妖嬈江山如此多妖引無數(shù)英雄競折腰惜秦皇漢武略輸文采唐宗宋祖稍遜風(fēng)騷一代天驕成吉思汗只識彎弓射大雕俱往矣數(shù)風(fēng)流人物還看今朝沁園春雪2007，全國土地儲備量第一，超越碧桂園2008，國慶，全國48盤同開，狂銷40多億2009，香港聯(lián)交所成功上市……俱往矣今天，恒大站在濟(jì)南這個全新市場上，今天，屬于我們的時代來臨。數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝！濟(jì)南·恒大綠洲廣告?zhèn)鞑ヌ釄笪蚴希ū本?jì)南分部市場分析消費者分析產(chǎn)品及競爭分析營銷定位推廣策

2、略廣告表現(xiàn)目錄數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市的成交量逐月上升，前6個月總成交已經(jīng)超過2008年全年成交量。樓市成交量及成交價格均創(chuàng)出了歷史新高。市場動態(tài)一、濟(jì)南樓市新年低調(diào)開市，銷量走低去除部分項目開盤集中簽約的影響，1月平均日成交量應(yīng)穩(wěn)定在50套上下，而09年最后一周平均日成交尚可達(dá)到120套左右。去除季節(jié)和節(jié)假日等因素影響，市場普遍認(rèn)為消費者在政策引導(dǎo)下，進(jìn)入一個新的觀望期。1、個人購房不足5年的非普通住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；2、提高土地出讓首付款繳納比例至50%。分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，特殊項目約定在2年內(nèi)繳清；3

3、、稅務(wù)部門將在全國開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點6年多后，將推廣至全國。4、國務(wù)院辦公廳明確要求二套房貸首付不得低于40%。5、開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后一定時間內(nèi)，需一次性公布全部房源價格,公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預(yù)售，不得在取得預(yù)售證前以“內(nèi)部登記”等形式違規(guī)收取誠意金等費用。政策環(huán)境全國市場整個09年市場火熱，但近期隨著相關(guān)政策的出臺，消費者觀望態(tài)勢逐漸轉(zhuǎn)濃，造成成交量下降。就目前狀況而言，前景不容樂觀，如3月兩會無不利政策出臺或出現(xiàn)利好政策，市場有望隨季節(jié)春暖花開！客群心里的轉(zhuǎn)變：消費者觀望會逐漸嚴(yán)

4、重，信心缺失政策頻出，消費者對市場后市的信心不足，購買缺乏安全感，促使他們在作購房的決定時相對理性。政策分析結(jié)論：本案機(jī)會：恒大的高品質(zhì)低價格優(yōu)勢使得物業(yè)的升值空間具備足夠保障，對于剛性需求者及兼顧投資的初次置業(yè)者，恒大產(chǎn)品受政策沖擊相對較小。從市場看客群轉(zhuǎn)變：從投資型轉(zhuǎn)向自住的剛性需求如果說08年主要是以剛性需求為主，09年是以投資性需求為主的話，那2010年將于08年大體相同，剛性需求占主流，投資性需求減弱。政策分析結(jié)論：強(qiáng)化恒大“開盤必特價，特價必升值”的營銷理念加上較高的產(chǎn)品品質(zhì)，將對剛性需求者形成強(qiáng)大的吸引力。本案機(jī)會：

5、市場環(huán)境暫時顯現(xiàn)疲軟征兆，購買欲下降，觀望態(tài)勢漸濃，在這種局勢之下，哪些人會購買恒大綠洲，我們的市場在哪里？消費者分析本案占據(jù)長清區(qū)的長清城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大學(xué)科技園的交界處，交通四通八達(dá)，位置優(yōu)越。從地理角度分析，本案首期客戶構(gòu)成將以長清區(qū)為核心，濟(jì)南中西部客群為第一輔助客群，長清周邊縣為第二輔助客群，其他城市客群為第三輔助客群。其他城市周邊縣濟(jì)南中西部長清當(dāng)?shù)貎r格導(dǎo)向型環(huán)境導(dǎo)向型品質(zhì)導(dǎo)向型教育導(dǎo)向型戶口導(dǎo)向型恒大綠洲面向的客群從購買動因分析，我們將客群分為六大類投資導(dǎo)向型價格導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲相對具有競爭力的價格所吸

6、引，從而形成購買，他們對項目環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)的要求相對較低。以生活圈在長清本地及濟(jì)南中西部的青年首次置業(yè)群體、大量城市動遷群體、無力在核心區(qū)域完成改善置業(yè)的群體為主。他們是被城市不斷推高的房價擠壓到邊緣的人群。關(guān)注點：價格、位置、交通……吸引指數(shù)：★★★★★西部、北部、南部價格近似的項目都會與我們爭奪此類客群。環(huán)境導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲所處的位置所吸引，五峰山旅游度假區(qū)、園博園等是他們的購買動因。他們對項目價格、交通的抗性較低。長清區(qū)域內(nèi)的改善型需求、濟(jì)南城市中、西部注重中老年養(yǎng)生的客群。關(guān)注順序：環(huán)境、景觀、戶型……吸引指數(shù)

7、：★★★☆城市周邊具有較好自然資源景觀的項目，均會成為競品。品質(zhì)導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲的園林景觀、戶型、精裝所觸動。他們會在大區(qū)域內(nèi)的項目中進(jìn)行性價比的衡量，最終他們可能被恒大的產(chǎn)品所震撼。長清區(qū)域內(nèi)的改善型需求、長清周邊縣改善需求、濟(jì)南城市中、西部有一定經(jīng)濟(jì)能力的改善型客群。關(guān)注重點：景觀、戶型、位置、交通……吸引指數(shù)：★★★★★區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的項目，可能成為競品。教育導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲所處的大學(xué)城位置所吸引。在大學(xué)城讀書的學(xué)生家長陪讀或兼顧投資一套房產(chǎn)供孩子學(xué)習(xí)期間使用，周邊城市為孩子能夠享受濟(jì)南教育政策而選擇

8、在長清置業(yè)。關(guān)注順序：位置、教育、價格……吸引指數(shù)：★★★★☆大學(xué)城周邊項目均可能成為本案競品。投資導(dǎo)向型：恒大綠洲的品牌、營銷理念，大學(xué)城學(xué)生租賃潛力等因素被重點關(guān)注。全國認(rèn)可恒大品牌及開盤必特價、特價必升值營銷理念的投資者、業(yè)內(nèi)人士均有選擇本案