《恒大綠洲提報(bào)》PPT課件

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1、北國(guó)風(fēng)光千里冰封萬(wàn)里雪飄望長(zhǎng)城內(nèi)外惟余莽莽大河上下頓失滔滔山舞銀蛇原馳蠟象欲與天公試比高須晴日看紅裝素裹分外妖嬈江山如此多妖引無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰惜秦皇漢武略輸文采唐宗宋祖稍遜風(fēng)騷一代天驕成吉思汗只識(shí)彎弓射大雕俱往矣數(shù)風(fēng)流人物還看今朝沁園春雪2007，全國(guó)土地儲(chǔ)備量第一，超越碧桂園2008，國(guó)慶，全國(guó)48盤同開，狂銷40多億2009，香港聯(lián)交所成功上市……俱往矣今天，恒大站在濟(jì)南這個(gè)全新市場(chǎng)上，今天，屬于我們的時(shí)代來(lái)臨。數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝！濟(jì)南·恒大綠洲廣告?zhèn)鞑ヌ釄?bào)悟石整合（北京）濟(jì)南分部市場(chǎng)分析消費(fèi)者分析產(chǎn)品及競(jìng)爭(zhēng)分析營(yíng)銷定位推廣策

2、略廣告表現(xiàn)目錄數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市的成交量逐月上升，前6個(gè)月總成交已經(jīng)超過2008年全年成交量。樓市成交量及成交價(jià)格均創(chuàng)出了歷史新高。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一、濟(jì)南樓市新年低調(diào)開市，銷量走低去除部分項(xiàng)目開盤集中簽約的影響，1月平均日成交量應(yīng)穩(wěn)定在50套上下，而09年最后一周平均日成交尚可達(dá)到120套左右。去除季節(jié)和節(jié)假日等因素影響，市場(chǎng)普遍認(rèn)為消費(fèi)者在政策引導(dǎo)下，進(jìn)入一個(gè)新的觀望期。1、個(gè)人購(gòu)房不足5年的非普通住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2、提高土地出讓首付款繳納比例至50%。分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過1年，特殊項(xiàng)目約定在2年內(nèi)繳清；3

3、、稅務(wù)部門將在全國(guó)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)6年多后，將推廣至全國(guó)。4、國(guó)務(wù)院辦公廳明確要求二套房貸首付不得低于40%。5、開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后一定時(shí)間內(nèi)，需一次性公布全部房源價(jià)格,公開對(duì)外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預(yù)售，不得在取得預(yù)售證前以“內(nèi)部登記”等形式違規(guī)收取誠(chéng)意金等費(fèi)用。政策環(huán)境全國(guó)市場(chǎng)整個(gè)09年市場(chǎng)火熱，但近期隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)濃，造成成交量下降。就目前狀況而言，前景不容樂觀，如3月兩會(huì)無(wú)不利政策出臺(tái)或出現(xiàn)利好政策，市場(chǎng)有望隨季節(jié)春暖花開！客群心里的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者觀望會(huì)逐漸嚴(yán)

4、重，信心缺失政策頻出，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)后市的信心不足，購(gòu)買缺乏安全感，促使他們?cè)谧髻?gòu)房的決定時(shí)相對(duì)理性。政策分析結(jié)論：本案機(jī)會(huì)：恒大的高品質(zhì)低價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得物業(yè)的升值空間具備足夠保障，對(duì)于剛性需求者及兼顧投資的初次置業(yè)者，恒大產(chǎn)品受政策沖擊相對(duì)較小。從市場(chǎng)看客群轉(zhuǎn)變：從投資型轉(zhuǎn)向自住的剛性需求如果說(shuō)08年主要是以剛性需求為主，09年是以投資性需求為主的話，那2010年將于08年大體相同，剛性需求占主流，投資性需求減弱。政策分析結(jié)論：強(qiáng)化恒大“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”的營(yíng)銷理念加上較高的產(chǎn)品品質(zhì)，將對(duì)剛性需求者形成強(qiáng)大的吸引力。本案機(jī)會(huì)：

5、市場(chǎng)環(huán)境暫時(shí)顯現(xiàn)疲軟征兆，購(gòu)買欲下降，觀望態(tài)勢(shì)漸濃，在這種局勢(shì)之下，哪些人會(huì)購(gòu)買恒大綠洲，我們的市場(chǎng)在哪里？消費(fèi)者分析本案占據(jù)長(zhǎng)清區(qū)的長(zhǎng)清城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大學(xué)科技園的交界處，交通四通八達(dá)，位置優(yōu)越。從地理角度分析，本案首期客戶構(gòu)成將以長(zhǎng)清區(qū)為核心，濟(jì)南中西部客群為第一輔助客群，長(zhǎng)清周邊縣為第二輔助客群，其他城市客群為第三輔助客群。其他城市周邊縣濟(jì)南中西部長(zhǎng)清當(dāng)?shù)貎r(jià)格導(dǎo)向型環(huán)境導(dǎo)向型品質(zhì)導(dǎo)向型教育導(dǎo)向型戶口導(dǎo)向型恒大綠洲面向的客群從購(gòu)買動(dòng)因分析，我們將客群分為六大類投資導(dǎo)向型價(jià)格導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲相對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格所吸

6、引，從而形成購(gòu)買，他們對(duì)項(xiàng)目環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)的要求相對(duì)較低。以生活圈在長(zhǎng)清本地及濟(jì)南中西部的青年首次置業(yè)群體、大量城市動(dòng)遷群體、無(wú)力在核心區(qū)域完成改善置業(yè)的群體為主。他們是被城市不斷推高的房?jī)r(jià)擠壓到邊緣的人群。關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、位置、交通……吸引指數(shù)：★★★★★西部、北部、南部?jī)r(jià)格近似的項(xiàng)目都會(huì)與我們爭(zhēng)奪此類客群。環(huán)境導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲所處的位置所吸引，五峰山旅游度假區(qū)、園博園等是他們的購(gòu)買動(dòng)因。他們對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、交通的抗性較低。長(zhǎng)清區(qū)域內(nèi)的改善型需求、濟(jì)南城市中、西部注重中老年養(yǎng)生的客群。關(guān)注順序：環(huán)境、景觀、戶型……吸引指數(shù)

7、：★★★☆城市周邊具有較好自然資源景觀的項(xiàng)目，均會(huì)成為競(jìng)品。品質(zhì)導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲的園林景觀、戶型、精裝所觸動(dòng)。他們會(huì)在大區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目中進(jìn)行性價(jià)比的衡量，最終他們可能被恒大的產(chǎn)品所震撼。長(zhǎng)清區(qū)域內(nèi)的改善型需求、長(zhǎng)清周邊縣改善需求、濟(jì)南城市中、西部有一定經(jīng)濟(jì)能力的改善型客群。關(guān)注重點(diǎn)：景觀、戶型、位置、交通……吸引指數(shù)：★★★★★區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的項(xiàng)目，可能成為競(jìng)品。教育導(dǎo)向型：此類客群將被恒大綠洲所處的大學(xué)城位置所吸引。在大學(xué)城讀書的學(xué)生家長(zhǎng)陪讀或兼顧投資一套房產(chǎn)供孩子學(xué)習(xí)期間使用，周邊城市為孩子能夠享受濟(jì)南教育政策而選擇

8、在長(zhǎng)清置業(yè)。關(guān)注順序：位置、教育、價(jià)格……吸引指數(shù)：★★★★☆大學(xué)城周邊項(xiàng)目均可能成為本案競(jìng)品。投資導(dǎo)向型：恒大綠洲的品牌、營(yíng)銷理念，大學(xué)城學(xué)生租賃潛力等因素被重點(diǎn)關(guān)注。全國(guó)認(rèn)可恒大品牌及開盤必特價(jià)、特價(jià)必升值營(yíng)銷理念的投資者、業(yè)內(nèi)人士均有選擇本案