租賃合同中減損規(guī)則對(duì)守約方行為限制

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1、案例042參考文/王勇李春艷案例10.2015租賃合同中減損規(guī)則對(duì)守約方行為的限制【裁判要旨】合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，減損規(guī)則限制了守約方對(duì)救濟(jì)權(quán)的選擇，守約方要求違約方繼續(xù)履行的主張可能不被支持，且特定情況下，減損規(guī)則還要求守約方積極采取合理措施以避免損失擴(kuò)大。租賃合同屬繼續(xù)性合同，基于此類合同的特性，當(dāng)客觀上合同履行喪失價(jià)值時(shí)，出租人作為守約方行使解除權(quán)以收回對(duì)租賃物的控制應(yīng)在減損措施之列。若守約方未采取合理措施，認(rèn)定可避免損失時(shí)，法院應(yīng)考慮守約方等待履行的合理期間及替代交易成本的扣除兩個(gè)因素。

2、□案號(hào)一審：（2012）揚(yáng)江宜民初字第0079號(hào)二審：(2013)揚(yáng)民終字第0437號(hào)生產(chǎn)。生產(chǎn)，據(jù)此應(yīng)認(rèn)為雙方均以自己的行【案情】合同簽訂后，楊某分別于2009年2為實(shí)際終止了合同的履行。因在合同月至8月支付租金共計(jì)13.35萬(wàn)元。2009履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確原告：徐某。年11月，楊某與徐某結(jié)清了所欠電費(fèi)，表示或者以自己的行為表明不履行主被告：楊某、吳某。后再未支付任何費(fèi)用。徐某分別于要債務(wù)，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同，且2008年12月6日，徐某與楊某簽訂2009年6月、2010年3月

3、、2010年12月向應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使合同解除權(quán)，以防止損租賃合同一份，約定：1．楊某承租徐楊某及保證人吳某致函催要租金，楊失的擴(kuò)大，雙方雖未形成書面解除合某所有的生產(chǎn)車間、PVC全套生產(chǎn)線某及吳某拒收或未予理睬。同的協(xié)議，但合同終止履行已構(gòu)成事兩條和辦公用房；2．租期3年，自20083年租期屆滿后，徐某于2012年2實(shí)。經(jīng)計(jì)算，至合同實(shí)際終止履行時(shí)年12月6日起至2011年12月5日止；3．年月27日訴至法院，要求楊某給付拖欠楊某并不拖欠租金。徐某雖數(shù)次致函租金30萬(wàn)元，先付租金后使用承租標(biāo)租金83萬(wàn)

4、元，并承擔(dān)滯納金24.9萬(wàn)元，催要租金等，楊某及吳某拒收或未予的物；4．楊某于每年12月6日前交付租吳某承擔(dān)連帶責(zé)任。訴訟前，楊某已理睬的行為，并不當(dāng)然構(gòu)成其已默認(rèn)金，如有拖欠，每天按年租金的5%支搬離廠房和辦公用房，將PVC生產(chǎn)線且應(yīng)承擔(dān)該項(xiàng)給付義務(wù)的法律事實(shí)，付滯納金，拖欠租金達(dá)半月以上，徐某留在廠房?jī)?nèi)。關(guān)于搬離的時(shí)間，雙方故對(duì)徐某主張要求楊某給付所欠租金有權(quán)收回房屋及PVC生產(chǎn)線。吳某作陳述不一。關(guān)于鑰匙是否交還，雙方83萬(wàn)元及滯納金249000元的訴訟請(qǐng)為擔(dān)保人在合同上簽名。的陳述亦不相同

5、。求，依法不予支持；對(duì)于徐某要求擔(dān)保合同履行至2009年6月，楊某生訴訟中，楊某稱其與徐某曾于人吳某承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，原產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難。存于供電局的材料2009年5月和12月就租賃事宜進(jìn)行協(xié)審法院同樣不予支持。顯示，2009年6月至7月期間，戶主徐某商，其提出經(jīng)營(yíng)難以為繼，要求解除合揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院判決：就涉案廠房所用315KVA變壓器曾辦同。徐某認(rèn)可雙方曾兩次協(xié)商，但否認(rèn)一、駁回徐某要求楊某給付其所欠房理了以下業(yè)務(wù)：2009年6月9日，徐某申談及合同解除事宜。屋、設(shè)備租金83萬(wàn)元的訴訟

6、請(qǐng)求；二、請(qǐng)將變壓器減容；2009年7月15日，徐駁回徐某要求楊某給付其滯納金24.9某申請(qǐng)復(fù)容；2009年7月20日，電度表【審判】萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求；三、駁回徐某要求戶名由徐某變更為楊某；2009年7月22吳某承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。日，電度表戶名由楊某變更回徐某；江蘇省揚(yáng)州市江都區(qū)人民法院經(jīng)宣判后，徐某不服一審判決，向揚(yáng)2009年7月22日，徐某再次申請(qǐng)減容。審理認(rèn)為：2009年6月徐某以楊某拖州市中級(jí)人民法院提起上訴。涉案廠房自同年8月后用電量為零。雙欠電費(fèi)為由而將生產(chǎn)用315KVA變壓揚(yáng)

7、州市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為：方一致認(rèn)可，楊某自2009年7月起停止器申請(qǐng)減容，且此后楊某亦未再組織楊某自2009年1月10日起即欠付租金，案例043案例10.2015參考其行為已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)給付租律適用問(wèn)題是減損規(guī)則對(duì)守約方救濟(jì)行救濟(jì)的權(quán)利。但如果基于效率，考金并按約支付滯納金的責(zé)任。但在長(zhǎng)行為的限制以及相應(yīng)的法律后果。慮到違約方的實(shí)際處境，甚或是自社達(dá)兩年有余的期間內(nèi)，徐某明知楊某一、減損規(guī)則限制守約方對(duì)救濟(jì)會(huì)利益、社會(huì)成本角度觀之，實(shí)際履未生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且分文未繳，僅數(shù)次發(fā)函權(quán)的選擇行的首選地位

8、則飽受詬病。如合同法催繳租金，直至2012年提起訴訟，始合同履行中，當(dāng)事人一方違約第一百一十條規(guī)定了三種不宜實(shí)際履終未采取解除合同、收回房屋、另行時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，守約方可以行行之情形，近年來(lái)，屢見(jiàn)案例以“債務(wù)出租等措施，其履約行為有違減損規(guī)使以下救濟(jì)權(quán)利：1.行使同時(shí)履行的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用則和誠(chéng)實(shí)信用原則。對(duì)于超出合理期抗辯權(quán)或先履行抗辯權(quán)（合同法第過(guò)高”為由，駁回守約方要求違約方限后未采取減損措施造成的租金損六十六條、第六十七條）；2.要求對(duì)方繼續(xù)履行的訴請(qǐng)。最高