房企“控”銀行必成潮流？

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1、房企“控”銀行必成潮流？萬(wàn)科的舉動(dòng)，給房地產(chǎn)企業(yè)同行們提供了一個(gè)新的發(fā)展思路。11月12日，徽商銀行在港掛牌，萬(wàn)科耗資逾30億港元認(rèn)購(gòu)8.83億股，約占發(fā)行后總股本的8.1%，成為第一大股東。萬(wàn)科此舉立刻成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，業(yè)界紛紛猜測(cè)萬(wàn)科“控”銀行的深意。萬(wàn)科的回答是，要做社區(qū)金融，并稱已在構(gòu)建新的社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)。按照萬(wàn)科管理層的表示，萬(wàn)科“控”銀行的動(dòng)作多年來(lái)一直沒(méi)有停止。“最近2～3年，萬(wàn)科一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個(gè)項(xiàng)目中合作，多年來(lái)管理層也一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進(jìn)行合作?！逼鋵?shí)，萬(wàn)科此舉并非個(gè)例

2、。早在2011年9月，綠地集團(tuán)通過(guò)增資控股成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東；而以煤炭和房地產(chǎn)為主業(yè)的淮南礦業(yè)集團(tuán)也先后參股徽商銀行，控股蕪湖楊子銀行等等。10月26日，越秀集團(tuán)宣布以116.44億港元收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本，成為后者最大股東。而萬(wàn)科控股徽商銀行，則是首宗純房企控股商業(yè)銀行的案例。對(duì)于萬(wàn)科而言，它有著更多深層次的原因與思考，而對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，它起到的是一定的帶頭作用，這種房企“控”銀行的事件恐怕才剛剛開(kāi)始。產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值再造萬(wàn)科向來(lái)是個(gè)有遠(yuǎn)見(jiàn)的公司，其每一次動(dòng)作的背后幾乎都是整個(gè)公司戰(zhàn)略的一步棋。隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年粗放式的成長(zhǎng)空間在不

3、斷萎縮，已經(jīng)從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。如何在存量時(shí)代中繼續(xù)穩(wěn)住龍頭地位就成為萬(wàn)科不得不思考的問(wèn)題。而與其持續(xù)擴(kuò)張，不如進(jìn)行深層次的價(jià)值挖掘。根據(jù)萬(wàn)科以前提供給《商業(yè)價(jià)值》的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科已為超過(guò)50萬(wàn)個(gè)中國(guó)家庭提供了住宅，并為200百多個(gè)社區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。而要深挖價(jià)值，與那些萬(wàn)科最具價(jià)值的、多年精心累積的龐大業(yè)主群建立深度黏性就成為首選。萬(wàn)科總裁郁亮在內(nèi)部郵件中稱，投資徽商銀行是在打造萬(wàn)科的社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)。他此前曾多次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科做商業(yè)也是為了更好地做住宅業(yè)務(wù)，以社區(qū)商業(yè)為主；長(zhǎng)期來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)仍是萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)，不會(huì)改變。萬(wàn)科董秘譚華杰解釋，相對(duì)于萬(wàn)科過(guò)千億的年銷

4、售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。那么，萬(wàn)科醞釀已久的動(dòng)作背后，是否意味著萬(wàn)科希望分享現(xiàn)實(shí)世界社區(qū)消費(fèi)和金融的“大蛋糕”？“萬(wàn)科不僅是在建房子，賣房子，更重要的是在為自己的客戶提供細(xì)致、周到的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造一種新的生活氛圍，引領(lǐng)一種新的生活方式?！比f(wàn)科此次動(dòng)作不僅是其引領(lǐng)新生活方式的一個(gè)動(dòng)作？而根據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議記錄顯示，萬(wàn)科的合作對(duì)象包括8000家建材供應(yīng)商及承包商，其中5000家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)需要萬(wàn)科的支持，萬(wàn)科可以向銀行推薦他們或提供其他可能的融

5、資。這樣看來(lái)，一切似乎越來(lái)越明朗：萬(wàn)科入股徽商銀行更深層次的邏輯則是，通過(guò)構(gòu)建新的投融資能力，融合地產(chǎn)和金融兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值再造，這無(wú)疑是萬(wàn)科重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)版圖的重要步驟。必成潮流通過(guò)入股徽商銀行，萬(wàn)科在構(gòu)建新的版圖中又添了濃重一筆。但其意義卻遠(yuǎn)非僅僅如此。萬(wàn)科控股銀行被業(yè)界稱為“里程碑”的事件，其原因在于：萬(wàn)科一直是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，它的一舉一動(dòng)都能產(chǎn)生一定的影響和帶動(dòng)作用。多年來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)事實(shí)：無(wú)論是行業(yè)里某個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，如旅游地產(chǎn)、海外業(yè)務(wù)，或某種發(fā)展模式，每當(dāng)一兩家先行企業(yè)嘗試后，馬上就會(huì)涌現(xiàn)出眾多的跟隨者，過(guò)不了多久，整個(gè)行業(yè)就會(huì)形成一股發(fā)展潮流。

6、而這次也不例外，控股銀行不僅可以為房企帶來(lái)融資創(chuàng)新，其好處遠(yuǎn)甚于信托、基金、海外發(fā)債等融資方式。CRIC研究中心分析師朱一鳴、陳開(kāi)朝認(rèn)為，作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，國(guó)內(nèi)房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例并不高，較多的是在行業(yè)內(nèi)形成縱向一體化的多元經(jīng)營(yíng)。主因還是資金有限，企業(yè)無(wú)暇他顧。但銀行是例外，因?yàn)槠渚哂小巴顿Y小、見(jiàn)效快”的特點(diǎn)。例如，在萬(wàn)科、越秀的案例中，企業(yè)僅投資30多億和116億港元就實(shí)現(xiàn)了對(duì)銀行的控股，這對(duì)資產(chǎn)成百上千億的企業(yè)不會(huì)造成壓力。而且，銀行的利潤(rùn)非常高：今年上半年，16家上市銀行凈賺6117億元，占據(jù)了全部上市公司的半壁江山，不少中小銀行凈利潤(rùn)增

7、速超過(guò)20%。這樣，房企控股銀行，相關(guān)投資本身就有可觀回報(bào)，其盈利能力不亞于房地產(chǎn)本業(yè)，而且旱澇保收。雖然諸如萬(wàn)科這樣的大企，并不缺資金，其更看重的是通過(guò)“控股銀行”實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)與金融的深度結(jié)合。比如，萬(wàn)科可以借助“控股銀行”這個(gè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)針對(duì)旗下項(xiàng)目做一些資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，相關(guān)的便利性更高和規(guī)?？梢宰龅谋容^大，沒(méi)有中間代理環(huán)節(jié)，融資成本也會(huì)下降。更重要的，經(jīng)過(guò)30年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有一批品牌房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)有大量的業(yè)主，這些巨大的資源如同一座座金礦，一直深埋卻未曾被挖掘。對(duì)于一直鎖定在“拿地-開(kāi)發(fā)-賣樓-