《基準(zhǔn)地價》

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1、基準(zhǔn)地價一、基準(zhǔn)地價的概念與特征（一）基準(zhǔn)地價的概念基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格。（二）基準(zhǔn)地價的特征（1）基準(zhǔn)地價是一種區(qū)域性的價格（2）基準(zhǔn)地價是一種分用途的價格（3）基準(zhǔn)地價是一種平均價格（4）基準(zhǔn)地價是有限年期的價格（5）基準(zhǔn)地價具有時效性（6）基準(zhǔn)地價是一種控制性的價格（7）基準(zhǔn)地價與土地開發(fā)利用程度有關(guān)（

2、1）基準(zhǔn)地價是一種區(qū)域性的價格基準(zhǔn)地價不是一種宗地(以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單元)價格，而是區(qū)域性的價格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的。基準(zhǔn)地價的評估區(qū)域的形式：級別、區(qū)片和區(qū)段。（2）基準(zhǔn)地價是一種分用途的價格城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的主要用途類型：商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的主要用途類型：耕地、園地、林地、水域、荒草地（3）基準(zhǔn)地價是一種平均價格反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價格水平?！嘣诨鶞?zhǔn)地價的基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系，用以評估具體宗地的價格。（4）基準(zhǔn)地價是有限年期的價

3、格∵基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)的價格∴基準(zhǔn)地價是有限年期的價格城鎮(zhèn)用地：各用途基準(zhǔn)地價的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)。農(nóng)用地：目前一般取30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的年期。（5）基準(zhǔn)地價具有時效性基準(zhǔn)地價反映的只是一定時期的地價標(biāo)準(zhǔn)。為了保持基準(zhǔn)地價的現(xiàn)實性，每隔一定時期應(yīng)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新。∴基準(zhǔn)地價的評估時點很重要。（6）基準(zhǔn)地價是一種控制性的價格基準(zhǔn)地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，不是市場交易價格。市場上最終達(dá)成的價格，是以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情而確定的。（7）基準(zhǔn)地價與土地開發(fā)利用程度有關(guān)因為土地開發(fā)利

4、用程度對地價有影響?；鶞?zhǔn)地價是一種平均意義上的地價。所以土地開發(fā)利用程度對基準(zhǔn)地價也有影響。二、湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價類型基準(zhǔn)日年限土地開發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工業(yè)用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商業(yè)用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地2006.6.3

5、040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3070五通一平0.8-0.5工業(yè)用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3三、基準(zhǔn)地價研究成果1、目前我國很多城市的基準(zhǔn)地價都面臨著過時的問題,基準(zhǔn)地價的更新成為當(dāng)前土地評估工作的重點而被提到重要議程上。趙曉鈴;耿紅;唐旭在《城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新方法探討》中就基準(zhǔn)地價的更新問題提出一個概述性的工作方案,對主要分析模塊的流程以及模型做了必要說明,便于采用計算機編程處理,盡量避免人為因素的干涉,造成評估結(jié)果的偏差。3、王滿銀;肖瑛;汪應(yīng)宏;張紹良在《中國基準(zhǔn)地

6、價評估近10年研究進(jìn)展》中通過文獻(xiàn)查閱與比較分析法,考察中國近10年基準(zhǔn)地價評估的研究現(xiàn)狀,為今后基準(zhǔn)地價評估實踐乃至相關(guān)技術(shù)規(guī)范的修訂提供借鑒。研究發(fā)現(xiàn),基準(zhǔn)地價內(nèi)涵不斷發(fā)展;基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線逐漸由"從級定價"向"以價定級"過渡;基準(zhǔn)地價評估模型與方法愈加豐富;基準(zhǔn)地價體系呈現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢;GIS技術(shù)在基準(zhǔn)地價評估中得到廣泛應(yīng)用。據(jù)此,提出基準(zhǔn)地價評估相關(guān)技術(shù)規(guī)范應(yīng)盡快修訂完善。4、杜彬;張麗;趙英娜在《應(yīng)用基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)綜合用地地價的方法》中探討了應(yīng)用基準(zhǔn)地價結(jié)合地價樓層分配系數(shù)和基準(zhǔn)地價結(jié)合

7、面積分?jǐn)傁禂?shù)兩種測算綜合用地價格的方法,同時給出了案例分析,并用剩余法對測算結(jié)果進(jìn)行了驗證.還探討了實際評估過程中易出現(xiàn)的問題.5、王曉霞;蔣一軍在《完善基準(zhǔn)地價中的綜合用地評估問題研究》針對第一輪基準(zhǔn)地價體系中綜合用地評估存在的問題,做了比較深入的研究,提出了完善基準(zhǔn)地價中綜合類用地評估的理論和方法,結(jié)合商住綜合用地的評估,提出了以區(qū)片價和路線價相結(jié)合進(jìn)行綜合類用地評估的技術(shù)路線和方法。6、葉霞;董曉明;徐目圣在《基準(zhǔn)地價更新成果合理性分析》中通過典型樣點驗證、國家政策標(biāo)準(zhǔn)限定、土地成本約束,以及城市間基準(zhǔn)

8、地價和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較,對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新結(jié)果的合理性進(jìn)行判定。并以淮北市2011年更新成果作為實例進(jìn)行分析,以期通過基準(zhǔn)地價合理性分析,使其在調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會活動,落實城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實的作用。謝謝！Thankyou