房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)課件_514頁(yè)

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1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課件1一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估五、房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)十、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展Contents……2第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容3測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度。（一）考試目的4掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的

2、戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（二）考試基本要求5物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容（三）要點(diǎn)說(shuō)明6一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投

3、資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。7物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。8物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。9二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象

4、收益性物業(yè)——寫(xiě)字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施等10（一）寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類型。國(guó)外將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。對(duì)寫(xiě)字樓分類一般考慮12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。11（二）零售商業(yè)物業(yè)選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對(duì)顧客的吸引力，增加

5、商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面來(lái)分類。12零售商業(yè)物業(yè)的分類：區(qū)域購(gòu)物中心市級(jí)購(gòu)物中心地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)居住區(qū)商場(chǎng)鄰里服務(wù)性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購(gòu)物中心等）某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國(guó)貿(mào)、時(shí)代廣場(chǎng)等）13（三）出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)

6、有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。（四）工業(yè)物業(yè)為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。14（五）酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式等方面）：酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)對(duì)象不同商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們

7、的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑。15三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＜矗簽闃I(yè)主或投資人創(chuàng)造回報(bào)和利潤(rùn)16四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。17管理型：工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管

8、理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)