房地產(chǎn)項目物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)課件_514頁

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1、物業(yè)經(jīng)營管理課件1一、物業(yè)經(jīng)營管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價值評估五、房地產(chǎn)市場與市場分析六、租賃管理七、成本管理八、合同與風險管理九、財務(wù)管理與績效評價十、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理十二、物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展Contents……2第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容3測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。（一）考試目的4掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的

2、戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（二）考試基本要求5物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象物業(yè)經(jīng)營管理的目標管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營管理的類別物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容（三）要點說明6一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念物業(yè)經(jīng)營管理——又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理（PropertyManagement）、設(shè)施管理（FacilitiesManagement）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（RealEstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組合投

3、資管理（RealEstatePortfolioManagement）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。7物業(yè)經(jīng)營管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。8物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。9二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象

4、收益性物業(yè)——寫字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂設(shè)施等10（一）寫字樓寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公部分和公用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。國外將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。對寫字樓分類一般考慮12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。11（二）零售商業(yè)物業(yè)選擇優(yōu)良租戶，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加

5、商場人流以增加其營業(yè)額，并最終實現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面來分類。12零售商業(yè)物業(yè)的分類：區(qū)域購物中心市級購物中心地區(qū)購物商場居住區(qū)商場鄰里服務(wù)性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群（中友百貨、北辰購物中心等）某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分（國貿(mào)、時代廣場等）13（三）出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點

6、有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。（四）工業(yè)物業(yè)為人類生產(chǎn)活動提供入住空間，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。14（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別（軟、硬件設(shè)置和運營管理模式等方面）：酒店休閑娛樂設(shè)施服務(wù)對象不同商務(wù)和觀光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂功能為主建筑設(shè)計和裝潢風格不同星級標準的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們

7、的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑。15三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報和利潤16四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。17管理型：工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管

8、理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績